阿占访谈

第五位嘉宾介绍

小白（白进坤 Ronald Bai）,现任新加坡上市房地产经纪公司ERA高级执行董事。小白22岁即2007年进入新加坡房地产市场，5年后也就是27岁积累收获第一个百万新币。创业经历共2次，目前担任地产经纪公司和金融公司创始人和股东之一。过去13年，共经历了3次新加坡房地产周期，积累了各个时期房产销售经验并对不同时期的房产销售作出了不同的应对策略。曾经在包括新加坡在内的3个国家投资，目前拥有多处房地产。所投资的房地产，总价值增加了数倍。目前是新加坡地产市场上，成交豪宅交易数量最高的经纪人之一（累计超过3000笔豪宅交易数量）。

小白的座右铭：“拥有什么并无太大意义，重要的是成长的过程，这包括成功的喜悦和失败的痛苦。希望我对新加坡房产行业的认知，能够帮到更多的买房人买到心仪的房产。”

工作业绩和获奖经历：

• 2019 ERA top 50 Achievers 2019年ERA销售前50名
• 2018 ERA top 50 Achievers 2018年ERA销售前50名
• 2017 ERA top 50 Achievers 2017年ERA销售前50名
• 2016 ERA top 50 Achievers 2016年ERA销售前50名
• 2015 ERA top 50 Achievers 2015年ERA销售前50名
• 2014 ERA top 200 Achievers 2014年ERA销售前200名
• 2012 ERA Top 20 Achievers 2012年ERA销售前20名
• 2011 ERA Top 100 Achievers 2011年ERA销售前100名
• 2011 ERA Top Transactor(Feb) 2011年ERA第一交易人
• 2009 ERA Top 200 Achievers 2009年ERA销售前200名
• 2008 ERA Top 300 Achievers 2008年ERA销售前300名

阿占：

后疫情时代，新加坡购房群体的消费观念有什么变化吗？

小白:

我从事房产经济业务这么久，确实发现每次大的金融危机后，人们的生活观念和消费方式都有变化。因为这次疫情持续的时间很长，所以很大程度上会改变人们的生活方式。未来，居家办公和三代同堂的居住模式可能会在一定时期成为主流。这也会带动买家对于具有灵活性双钥匙单位的需求。

所谓双钥匙单位，指的是一套分割成两个子单位的公寓，这两个子单位共用一个大门。在一些单位设计中，两个子单位自给自足，拥有独立的设施。双钥匙单位其中一大吸引力就是为年轻家庭提供便利。尤其是有子女的夫妻，与父母住在一起，便于父母照顾孩子。同时，又可以保有各自家庭的隐私。另外，买家可以选择子单位转化成小型办公室，或者出租赚取租金。

我认为，双钥匙单位因为相对小众，仍属于小部分买家青睐的私宅项目。因为这类公寓的价格比一般单位高出12%-15%，买家通常是投资客或者有意同住在一个屋檐下的多代家庭。

首先，这类买家群体并不大，加上发展商推出的双钥匙单位数量有限，造成这类房子的交易量不高，转售市场并不如普通的住宅型公寓活跃。

从收益率角度看，双钥匙单位在推出以来平均收益在12.3%左右。根据房地产平台Stacked Home整理的资料显示，从2012年到2020年第一季度，转售市场一共有186个双钥匙单位成交，平均一年的成交数量在20个左右。但是在过去几年，双钥匙单位的交易量有上扬趋势，但是双钥匙单位的收益率却出现下跌态势。从2012年平均回报率34.75%跌至2019年的8.48%。从新冠疫情发展情况看，疫情在未来的不确定性有可能引发更多买家对双钥匙单位的兴趣，但是对于这类单位的盈利率来说，不会产生巨大的影响。

小部分买家可以将双钥匙单位用作独立办公空间，而大部分买家还是更倾向于卧房另有书房或有额外阅读空间的单位。随着生活方式的改变，双钥匙单位将会较受欢迎，而当市场出现疲软时，双钥匙单位需求并不足以带动价格显著上扬，预计2020年这类公寓的价格将大致与去年持平，而预计2021年有望因为市场回暖而上升多达3%的水平。

（图片来源：联合早报）

阿占：

疫情下，新加坡非有地私宅（公寓）的租金有什么变化吗？

小白：

受到疫情影响，2020年，新加坡非有地私宅的租金已经连续四个月下跌，6月份环比滑落0.6%，同比跌幅则达到0.7%。6月份租金跌幅相当微小，租赁的需求仍然高于供应，说明大部分地区的出租市场表现维持韧性。

新加坡房地产联合交易网SRX预估数据显示，与5月份相比，核心中央区（CCR）以及代表中档公寓的其他中央区（RCR）的租金分别下跌1.3%和1.5%，这类公寓的租户多数为外籍员工。租金的下滑主要原因是许多企业在经济衰退中不仅大幅缩减公司规模或者调配外籍员工回国，同时也削减外籍员工住宿补贴以节省开支。代表大众化私宅的中央区以外（OCR）的租金则上扬0.4%。若按照非有地每月平均租金是3000-5000新币，6月份环比跌幅是0.6%，只相当于租金减少18-30新币，减幅仍然可控。

我还观察到，近几个月越来越多的租户续约或者租房，凸显出租赁需求高于市场供应。主要原因是不少单身人士为了享有更多的隐私和自主权，自己和朋友一起租房。而有些更是为了满足居家办公的长期需求，这些人往往不能负担购买转售组屋或者私人公寓的购房成本。还有一个原因就是大部分国家尚未放开旅游限制，导致了很多外国租户决定续租，他们暂时无法返回国家或者前往下一个城市从事新的工作。

但是，从长期看，租赁市场会因为经济衰退而疲软，2020年全年的租金预计会下跌4%。在3-6月期间，租金的跌幅已经达到了3.4%。利好的消息是，2020年下半年市场的供应不会出现太大的增长，预计只有6100个新私宅单位能竣工，远远低于过去十年的平均值12000个单位。较低的市场供给可以一定程度缓冲租金的跌势。

（图片来源：SRX）