美国房产投资 | 德州达拉斯独栋别墅·Ellis三期

 

 

 

项目规划图 

 

 

户型面积 

 

 

 

房价市场分析

沃克西哈奇房产市场：

涨幅迅猛，抢房新闻频频登报 

Realtor: 

中位价为$35.3 万，一年内上涨 17%，库存 37 天

 

 

Redfin: 

中位价位$33.2 万，一年内上涨 21.3%，库存 16 天

 

 

• 三居室平均租金：$1995/月，过去 1 年租金上涨：7% ；

• 四居室平均租金：$2225/月，过去 1 年租金上涨：16%。

 

 

此外不得不额外提到的一点，Ellis 别墅地区的政府极力推动房地产行业发展，改进基建，改善人居环境，并在 2020-2021 财年仅有的四条工作重点中深化了这一点。

 

沃克西哈奇 2020-2021 财年主要工作重点： 

1. 改善老化的基础设施

2. 建立提高生活品质的社区

3. 提供强有力的公共安全保障 

4. 吸引及留住优质的劳动生产力 

 

此外，沃克西哈奇还承诺为建商提供良好的发展土壤，并积极招商引资。目前，已经有 D. R. Horton, History Maker, First Texas Homes, Sandlin Homes, Bloomfield Homes, Highland Homes 响应号召;颁发独立屋开工许可证逐年递增。43%的财政收入来源来自于地产税收。

 

 

 

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Ellis 别墅配套齐全，充分满足美国当地中产阶级家庭的生活所需。下面就以开车 10 分钟范围内的配套设施为例向您介绍：

1.餐饮店 

开车 10 分钟内 20 多家，多分布在 77 号公路沿线。Flour Power Confections, Prime 15, Tomatoes Mexican & Italian, Super Sliders, Two Amigos Taqueria, Taco Suave, Hibachio, Schlotzsky’s, El Trebol Taqueria, Catfish Plantation, IHOP, Olive Garden Italian Restaurant, Ohana, 美式快餐连锁及南美菜系深受当地居民欢迎。

• McKenzie's Barbeque & Burgers 0.7 英里 3 分钟； 

• 2 Friends And A Chef 0.7 英里 4 分钟 ；

• Whataburger 0.8 英里 3 分钟 ；

• Troy's Donuts 0.9 英里 3 分钟 ；

• Pizza Hut 1.2 英里 3 分钟 。

 

 

2. 零售业

• 多分布在项目的西北部 77 号公路沿线，开车 10 分钟内可达店铺如图所示，零售商 店种类较为丰富；

• 如 H-E-B、Walmart、ALDI、Target 等综合性购物商店，Save More 等更实惠的零售 店，Ann’s Health Food Center & Market 主要售卖健康食品与有机食品的商店，Juan La feria 服务于当地市场项目品类有特色的零售店。

 

 

 

 

3. 其他便民设施 

• 商场：10 余处，古玩店、奥特莱斯、购物中心聚集区 ；

• 银行：10 余处，主要分布在项目西北部 77 号高速公路沿线，从全美大型银行 Bank of America到区域型银行、社区型银行应有尽有，侧面反应区域较为安全；

• 邮局：2 家 USPS ；

• 加油站：9 家，Shell、ALON、Valero、Circle K、Exxon。

 

 

 

 

 

 

4. 医疗资源 

10 分钟内 13 家，从小型诊所到大型医院均有配备。目前 Baylor Scott & White Health 在 Waxahachie 设有心脑血管、肾脏、妇科泌尿学、家庭关怀中心、体育运动康复中心等多个专科咨询机构，以及全科的医疗服务。

 

 

 

5. 自然资源 

开车 20 分钟内，18 座公园群，供居民休闲玩乐。开车 10 分钟左右可以到达 Waxahachie Lake，湖的水域面积达到了 645 公顷，类似于西湖大小。

Waxahachie Golf Club: 

全 18 洞高尔夫俱乐部，向公众开放，会举办许多当地居民的高尔夫球赛，如儿童球赛，居民高尔夫巡回赛等等，深受生活在这里的中产阶级家庭的喜爱。

 

 

项目北边公园 Lee Penn Park，占地共 3 英亩，配套篮球场、足球场、棒球场、游泳a池等， 公园免费向公众开放，整洁有序，经常举办当地居民的体育活动。

 

 

 

 

6. 教育资源  

• Southwestern Assemblies of God University (SAGU) 

西南上帝会大学 

提供本科教育与硕士教育，学生人数 1200 名左右为当地提供 100-250 个工作岗位。

 

 

• Navarro College at Waxahachie 

纳瓦罗学院沃克西哈奇校区 

德州社区大学系统，1854 名在校生，沃克西哈奇校区提供医疗相关的资格证培训，如注册护理助理（CNA），医疗急救技师（EMT），医疗门诊助理（CCMA）等。

 

 

7. 文化活动 

• 4月：Crossroads of Texas Film and Music Festival 德州电影及音乐节 ；

• 4-5 月：Scarborough Renaissance Festival 文艺复兴节，40 年历史，每年 20 万游客 ；

• 6 月：Gingerbread Trail，古建筑游览活动 ；

• 10 月：Texas Country Reporter Festival 德州乡村博览节 ；

• 11 月：WWII Reenactment, Veteran’s Day 二战胜利纪念活动 ；

• 12月：Parade of Lights, Christmas Tour of Homes, Bethlehem Revisited 多项节日及宗教庆典活动。

 

 

名称：

达拉斯独栋别墅 Ellis 项目 

地址：

350 Graham Street, Waxahachie, TX, USA 

销售体量：

总体量 127 套 

占地面积：

4000-6000 平尺 

建筑面积：

2100-2500 平尺 

物业形态：

独栋别墅，4 居室+3.5 卫，3 居室+2.5 卫 

起售价格：

$均价 34 万美金 （约为243万人民币）

建筑周期：

12 个月（无建设期收益） 

投资收益：

3 年包租，每年 5%净回报收益 

首付比例：

40%+1 万美金

 

达拉斯独栋别墅 Ellis 项目

 

 

达拉斯独栋别墅 Ellis 项目位于达拉斯埃利斯郡（Ellis）沃克西哈奇市 (Waxahachie)，人口及就业增长居全美大都会区第一名；757万人口，5164亿GMP，远超国内一线城市水平；24家财富500强，产业多元且实力强劲；一年内房屋增速20%，租金稳速上升，租客群体占总人口65%，是白人中产青壮年聚集区；且项目处于德州的十字路口，北德州铁路枢纽，航班直飞中国北京与上海；开车30分钟达到达拉斯核心雇主圈；是全球下一个大数据中心。

 

 

• 项目位于达拉斯埃利斯郡（Ellis）沃克西哈奇市 (Waxahachie) 

• 项目距离达拉斯市中心 30 分钟车程； 

• 项目距沃兹堡市中心 50 分钟车程； 

• 距离中途机场 13 分钟车程，距离 Love Field 机场 41 分钟，距离 DFW 国际机场51 分钟。

 

 

德克萨斯州在全美的 50 州中 GDP 增长排名全美第一，时代周刊“全美经济发展领头羊“，土地面积全美第一。工作增长全美第一，州层面的个人所得税及企业税为 0。

达拉斯-沃兹堡是美国南部第一大都会区，全美第四大都会区，人口 757 万，GDP6206 亿美元，同期北京和上海常住人口均超过 2000 万，GDP 分别为 5134 亿美元与 5538 亿美元。达拉斯-沃兹堡是财富 500 强的聚集地，拥有 22 家财富 500 强公司，仅次于纽约、芝加哥以及休斯顿。达拉斯是美国南部的能源、医疗、教育和金融中心，近年来有来自 40 多个国家的 200 多家跨国公司总部或者营销部入驻达拉斯。达拉斯有大城市的方便及繁荣，却没有大城市物价昂贵的通病。公司总收益额达到了 10080 亿美金，排在全美第二位。达拉斯沃兹堡被多家权威机构评为“2021 年最值得投资的房地产市场之一”。

 

 

图示为达拉斯-沃兹堡地区的财富 1000 强总部所在地，其中浅蓝色为市中心的核心雇主圈，与 Ellis 别墅相隔仅开车 30 分钟，这里聚集了 11 家财富 500 强的公司。这 11 家公司共提供了 47 万的就业，创造了强大的高品质租房市场。

 

 

达拉斯-沃兹堡地区的主要行业有： 

 

 

航空航天 

• 洛克希德马丁,贝尔直升机, 空客直升机北美总部 ；

• 美国航空、西南航空总部 DF-W 国际机场、达拉斯爱田国际机场 ；

• 588 家行业企业，86411 名从业人员 。

金 融 

• Comerica、达拉斯联邦储备银行、State Farm 及 Liberty Mutual 总部 ；

• Bank of America 和 Fidelity Investments 运营和呼叫中心及 JP Morgan 等 ；

• 11,646 余家行业机构, 228,568 名从业人员。

科 技 

• 电信走廊，硅原 ；

• 德州仪器、美光科技、AT&T、 思科、华为、三星、诺基亚 ；

• 11,428 余家行业企业 252,650 从业人员 。

制 造 

• 丰田北美总部、现代、通用汽车, Perterbilter ；

• 6563 家行业企业 276,300 从业人员 。

教 育 

• K12 全美领先，高等教育为当地培养大规模高薪人才 ；

• The School for the Talented and Gifted (TAG) 全美高中排名第 6 ；

• 15 所大学，包括德州农工大学、北德州大学、艾灵顿大学、达拉斯大学等 ；

• 超过 20 万名社区大学学生，接受高薪职业教育。

医 疗 

• 全面医疗全覆盖，专科、全科、手术、研究机构应有尽有 ；

• United Healthcare 全美第二大的医疗保险公司，营收额$2571 亿美金 ；

• Baylor Scott & White Health 成立于 2013 年，全德州最大的非营利性医疗组织，旗 下包括 52 家医院，超过 800 个医疗站点，7300 名医师，49000 名雇员；

• 在 2010-2019 人口增长中，DFW 地区 以 19%的净增长名列前茅；

• 2014、2017、2018、2019 工作增长量均排在全美都会区第一位， 2015 和 2016 位列第二、三位，年均增长岗位超过 10 万；

• 2020 年 2 月-2021 年 2 月，美国主要城市岗位数量均有下滑，其中达拉斯受到疫情 带来影响很小，抗风险能力很强。

 

达拉斯东南城市更新项目：

Fair Park Firs

 

 

 

 

Fair Park 是全美国最负盛名的历史文化古建筑群之一，预计未来将成为达拉斯古老与现代相融合的综合性大型社区，为当地居民带来更多休闲娱乐选择，同时带动达拉斯南部的经济发展，其地区溢出效应也会使得达拉斯东南部的城市受益。处在 I-35E I-30 I40 及 Highway 75 175 310 交汇处。

 

沃克西哈奇(Waxahachie)位于达拉斯南城，白人中产青壮年聚集社区Area Vibes 评分为 89 分，配套 A+，安全程度 A-，房价 A，学校 A，用户评价 A-，非常宜居。 

• 2019 年人口：41,000（一年增长 3.7%）；

 • 平均通勤时间 29 分钟 ；

• 白人占比 75.46% （Ellis 郡 75.87%） ；

• 青壮年劳动力占总人口的 89.45% ；

• 非常宜居，且消费税低。

 

 

作为车轮上的城市，达拉斯地区平均通勤时间约为 30 分钟，30 分钟 恰好是 Ellis 独栋别墅至达拉斯市中心核心雇主圈的距离。Ellis独栋别墅位于Interstate 35E, Highway 287,Highway 77 三条主要公路汇集地，30 分钟至达拉斯市中心，50 分钟至沃兹堡市中心，日均机动车通行 80,000+。

交通便利程度决定区位发展，区域内百余项高速公路新建、翻修、延长路段图。 红色在建橙色未来四年深蓝色 5-10 年浅蓝色 10 年+。

 

除了公路密布外，沃克西哈奇的铁路货物运输也十分发达，可以说这里是名副其实的“火车拉出来的城市”。全美最大两家铁路运输公司 Burlington Northern / Santa Fe 以及 Union Pacific 在此设立车站，这里还是北德州铁路运输枢纽，其多条铁路线可将货物运送至达拉斯市中心、沃兹堡、糖城、加勒特、以及休斯顿，带动地区经济发展。

 

空路发展也是此地一大特色，从 Ellis 别墅出发，开车 13 分钟即达中途机场，41 分钟至 Love Field 机场，51 分钟至达拉斯-沃兹堡国际机场。作为全球前十的繁忙机场，达拉斯-沃兹堡国际机场有 200 余座国际以及国内的城市作为目的地，对于巩固达拉斯美国门户城市之一的地位功不可没。

 

 

 

此外，Ellis 别墅区域有着非常多样化的居民构成，以及健康的人口结构，再加上深厚的历史底蕴，共同铸就蓬勃发展的新城。经受良好教育的富庶夫妇、对新房需求旺盛的年轻家庭、追求生活品质的三十代、奋斗中的单身千禧青年，由他们共同组成多样化的居民底色，他们对于高品质住房的要求，迫切需要如同 Ellis 别墅这样的社区化 A 级别墅租住产品。