泰国三大城市的租金回报率及投资趋势分析

商品房空置率是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

空置率低、租金回报率高是泰国房产的一个突出特点，泰国房产的空置率一般在1.6%-1.8%浮动，对比中国楼市空置率，还是很有吸引力的。再加上泰国保持较高水平的租金回报率，吸引了众多海外的投资者，当然也受到国内投资客的青睐！

根据“全球房产指南”上的数据，发布各大城市租金收益率中，泰国列入了东南亚必要首选的投资租金高回报的目的地之一。泰国的租金回报率达到6.49%，位居东南亚国家租金回报率的第三名。

租金收益率一直是投资关注的重点，放眼世界各大城市，哪些地方租金收益率较高，哪些城市能成为下一个投资风口？众所周知，一个国家的房产增值部分是和经济趋势，政策利好，教育资源等等宏观数据挂钩的。而房屋租金收益其实更能体现这个国家或区域的住房需求和房地产市场是否健康的一个可视指标。

当然，回顾国内的租金回报率却出奇的低。可以参考一下北京2010年到2015年之间的租金回报率，最高时候在2.13%，最低时候在1.6%；这还是中国一线城市中最具影响力的的城市之一。

就拿我家附近的小区为例，一个300多万的房产，每年的收益也就在3.6万元左右，也就是说最近回报率基本在1.5左右；在扣除物业费/取暖费好像会更低一点。

当然，北京房产的增值幅度之高，动则几十万，几百万。区区几千块的房租完全是可以忽略了。这之间是否隐藏房产的大泡沫不言而喻吧。“全球房产指南”对中国房地产投资也是作出过泡沫警告的，也并非是空穴来风吧！

也不是说一个国家的租金回报率高，就可以任意去选择房源了。不同城市／不同区域／不同的功能定位都可能对房租的涨幅收益有所影响；所以在选择进行泰国房产投资时，不同城市也会存在不同的租金回报，房产的空置率每个城市都有所差异。

No.1 泰国投资首选曼谷，空置率低，租金回报率高，升值稳定。

曼谷作为泰国首都，自金融危机后，泰国房产市场基本属于稳步上升去的趋势，涨幅度均可在8%-10%之间，曼谷的房产租赁市场收益回报率以市中心为主，平均的出租回报率可达7-9%，而相对于曼谷外围地区而言，曼谷的房产市场平均回报可稳定在5-7%之间徘徊，而在调查房屋空置率中，由于曼谷作为泰国的首都，客流量最为集中的第一站，对于海外的租客来说，曼谷的租赁市场特别活跃，远远超过马来西亚及新加坡等邻国的投资回报率。为此当地的“包租公”或“包租婆”们可谓赚了个盆满钵满。

在曼谷发布分析报告称，自2015年开始，平均在曼谷购房中端楼盘出租一房依照30平方左右计算的调查中，从往年的月租金在5000泰铢-9000泰铢到2016年底都转变平均月租金在12000-15000的高昂价格。而在高端住宅市场中，最低租金也从30000泰铢起步，高则达到了50000-60000泰铢不等；除此之外外围区域的地段如湄南河以外的吞武里旧王朝以及Sukhumvit bang na(邦纳)以外的房屋租金，由于近几年曼谷的城市发展加上交通的建设，最主要的曼谷以增加外国游客的数量，更多的欧美背包客追寻低租金，都纷纷往外围的圈子寻找出租屋，迫使以往的几千珠的租金在此基础上提高！

曼谷的市中心加上素坤逸（Sukhumvit ）无疑是一个外国人士热爱的地段。这里寸土寸金，高耸林立于此的住宅公寓都是属于豪华水平，价格也绝对是全曼谷数一数二。

对于全曼谷唯一一条类似北京长安街Sukhumvit大道是其中一个最重要的商业区域，这里拥有顶级的购物娱乐城，景点，高端写字楼，会展中心，酒店，高端住宅，唯一轻轨主干道等。根据曼谷房产的市场的调查显示，国内外业者，新设立公司，欧美高企等等，这一片区域的城中城将是最集中的地段，这里的商业，零售业空间租金高昂，回酬可观，此地区的住宅产业，一般根本不愁没有需求。

综上所述，曼谷的房产还是泰国最值得投资的；不管是市中心的的房产还是轨道沿线的房产都有相对应的需求人群；只是从保值角度思考，核心地段的房产可能更稳妥一些。

No.2 芭提雅淡季旺季明显，租金回报动态变化明显

除了曼谷之外，排名第二的当属滨海城市芭堤雅。如果国内的三亚，年底旺季高中低档宾馆个各个爆满，海边人山人海。淡季在过去则是另外一片景象了，其实反而更适合度假旅游。

生活在泰国的人一般都是生活在曼谷，工作在曼谷，买房的话还是首选在曼谷，而芭提雅则是本土人们的周末度假休闲的模式，每周工作一段时间后，一家人都是习惯性的开车前往芭提雅（曼谷开车至芭提雅仅40分钟），而相对于芭堤雅房产来说则是由欧美人士为主。近几年，国内人去度假和投资的趋势也越发明显，挽手海边漫步的国人也是屡见不鲜了。

芭堤雅房产市场不管是租赁市场上还是租金上都有所区别，一如既往的“海景房”是一个被频繁炒作的概念，类似芭提雅这样的海滨城市也是房价蹿升最快、泡沫最为严重的区域。投资的热潮，驱动着海内外各地的投资客奔赴海边，买下一套或者数套一年也住不上几天的海景房。从三亚到芭提雅，动辄是扑面而来的大项目，在海岸线上产生了惊人的住宅供应量。自然的，加上淡季旺季的明显分布，芭提雅海岸线上便出现了很多没有灯光的建筑物，加之随着常年的海风腐蚀，建筑物在寿命上也会有所减少。

而对于芭提雅房产价格而言，芭提雅wong amat和pratumnak hil以及芭提雅市中心的公寓市场价格最为突出，在过去两年，平均可在135000泰铢/m2， 在2017开始，随着2016年很多外国投资客对泰国房产的热捧，以及芭提雅的城市规划，使得芭提雅公寓市场进入一个价格飙升的状态。

综上所述，芭提雅的房产投资，需要更多的筛选和评估判定；首要考虑房产的地段，其次是房产的定位是旅游区还是居住区；再其次就是要整体考虑租金回报率，毕竟芭提雅是以旅游带动整体的房产，而旅游本身具有的特性如流动性大／受季节性的周期影响等因素要关注。

No.3 清迈养老度假区，价格涨幅趋势明显

清迈--拥有泰北玫瑰的美称，是泰国的后起之秀，除了曼谷很多外国人提到养老最多的就是清迈了，至此成了欧美以及香港人士投资的新宠，“由于外国投资客加上清迈旅游需求增加了清迈房产，使得清迈俯成为外国投资客的投资养老热门城市，”在海外媒体中，如美国的赫芬顿邮报显示到，泰国清迈被列为东南亚最热门的房地产养老投资目的地之一，近两年已经超过马来与新加坡以及欧美等国，如今成为东南亚养老的榜首，而对于清迈的房价以及租金回报到底应该是怎样的呢？

清迈气候冬暖夏凉，气候舒适，平日里基本能够看到晴天万里，加之清迈还有着长寿小镇的美誉，清迈是最与中国靠近的一座城市，云南的西双版纳最为靠近，而早年时候外来清迈的中国人特别多，因此即便生活在清迈，也可说汉语，这对于很多中国投资客来清迈养老的来说无疑不是最大好处!

说起清迈房价，其实并不高，按地区分布都是有所不同，位于古城中心以及长康夜市区域价格较高，早期几年前时候，价格均在50000-60000泰铢/m2左右，随着泰国房产热度如今火爆，在该区域的价格起步的价格均达75000泰铢/m2-100000泰铢/m2。在对外月租金中，除了古城商圈的价格高之外，新兴起的尼曼路区域，租金高达2-30000泰铢左右（一房），而对于房产的价格以及月租计算与国内一线城市中心区域的价格相比，清迈的房产价格很低，平均的净出租回报率也是平稳在4%--6%之间，有的地方也有高达10%的回报率！

综上所述，清迈的房产投资，相比于曼谷更价格更低；相比于芭提雅更加稳定；适合手中资金不多，且有意长期持有的投资客；此外，清迈已经有轻轨规划，再加上至曼谷高铁的修建以及每年赴往清迈游客持续增长等利好影响，清迈的土地涨幅趋势高涨，投资清迈无论是出租还是进行投资，都将有不错的丰厚回报。