AIAIG 海外房产投资周报｜2026 第11周（上篇）：2026年东南亚、日本、迪拜房产政策与投资资讯（3.09-3.13）

进入 2026 年 3 月中旬，海外房地产相关政策的共同特征不是大幅松绑，而是继续把市场放回“更可追踪、更可解释、更可执行”的框架中。

本周尤其值得关注的三条线索是：

• 日本继续把外国人购房从“可交易”推进到“可统计、可追踪、可分类管理”；
• 新加坡没有新增冷却政策，但“租赁端稳定 + 供给侧平衡”的治理逻辑并未变化；
• 迪拜土地局通过经纪行业数据与租赁工具，把市场从“高热成交”进一步推向“高标准运营”。

AIAIG 观点：对海外买家而言，2026 年的政策重点不再只是“能不能买”，而是“买完之后是否容易出租、资料是否完整、未来退出是否更可解释”。

日本本周虽然没有新的全国性住宅限购法案，但 2025 年底以来形成的政策路径在 3 月已越来越清晰。

第一，外国人不动产购买申报规则的扩围方向没有改变。此前日本财务大臣已明确表示，要把原本更偏“投资用途”的申报要求扩大到更广义的不动产购买，包括住宅场景。这背后的逻辑不是先禁止，而是先回答一个政策问题：外国人到底买了多少、买在哪里、是否集中于高热区域。

第二，不动产登记体系正在向“按人可追溯”迈进。法务省自 2026 年 2 月 2 日起正式运行“所有不动产记录证明制度”，允许相关权利人基于个人或主体维度取得名下登记不动产的一览证明。这对于继承、税务、资产盘点、法人持有结构梳理都非常重要。

第三，围绕国籍信息、敏感区域土地、以及更大规模外资购地调查的讨论仍具有持续性。结合更广义的经济安全语境，可以预判：日本更可能走向“按区域、按用途、按主体结构”的精细管理，而不是一刀切。

AIAIG 观点：对中国买家来说，日本最大的变化不是突然关门，而是买房流程越来越像一个可审计流程。姓名拼写、住址、护照、在留信息、资金来源、法人实益持有人解释，这些都会越来越重要。