AIAIG观点
2026年1月10日
AIAIG 海外房产投资周报｜2026 第2周（上篇）：东南亚、日本、迪拜年初政策与监管要点（01.05-01.10）
免责声明：本文内容仅供参考，不构成任何投资建议、邀约或重大决策依据。请您审慎判断，并在需要时咨询专业人士。
统计周期：2026年1月5日–1月10日。本篇聚焦东南亚（新加坡/马来西亚/泰国/越南）、日本、迪拜在年初窗口的政策与监管信号：外资购房透明化、印花税/交易成本调整的生效与口径、住房供给与项目“解堵”机制、以及租赁市场合规与数字化服务升级；并提炼本周最值得外资买家“提前做准备”的清单。
一、本周总览：年初政策看三件事——生效节点、合规口径、服务效率
2026 年开年第二周的政策阅读方式，建议从“执行层面”切入：
• 生效节点：1 月往往是税费与制度调整真正开始生效的时间点（最典型的是马来西亚外资住宅印花税）。
• 合规口径：监管不一定立刻限制交易，但会把交易纳入更清晰的申报与数据体系（日本外资购房透明化）。
• 服务效率：通过数字化与标准化流程降低摩擦成本（迪拜租赁登记与按揭/抵押流程服务化）。
AIAIG 观点：对跨境买家而言，年初周报的价值不在“刺激政策能不能推涨”，而在“你要补齐哪些材料、承担哪些新增成本、避开哪些合规雷区”。
二、日本：外资购房进入“可追踪治理”轨道——申报扩展 + 国籍披露方向明确
日本的关键变化仍围绕“外资购房透明化”。对海外买家来说，本质是两件事：
申报范围扩展：从“仅投资目的需要申报”，走向“包含住宅用途购买也纳入申报”，以更全面掌握外资参与情况与投机交易风险。
登记信息完善（国籍披露）：在所有权登记环节要求提供护照或其他国籍证明（方向性措施），为后续统计与政策设计提供底层数据。
AIAIG 观点：这不是一刀切的“禁购”，而是典型的“先数据化、再差异化”。短期最现实的影响不是‘不能买’，而是：
• 资料准备要更前置（身份信息一致性、资金来源解释、居住地/国籍证明）
• 交易被纳入更系统的统计与审查框架（尤其是热点区域与高价资产）
• 对‘频繁交易/短期倒卖’的容忍度下降（哪怕规则不写‘禁止’，实务摩擦也会显著增加）
