AIAIG 海外房产投资周报｜2026 第11周（下篇）：全球房价与租赁回报分析（2026.3.09-3.13）

进入 2026 年 3 月中旬，全球房地产市场的一个清晰变化是：投资者越来越少讨论“下一波疯涨”，而更多讨论“谁的租金更稳、谁的监管更清、谁的融资更可控”。

AIAIG 观点：这会把海外房产重新分成三类：

• 规则与登记体系成熟、适合作为底仓的市场；
• 现金流与流动性都很强，但更依赖运营能力的市场；
• 仍有高增长叙事，但政策与融资波动更大的市场。

从本周信息看，日本更像第一类，迪拜更像第二类，部分东南亚成长市场则更接近第三类。

CBRE 今年初的调查显示，2026 年亚太房地产净买入意愿达到四年高位，背后驱动因素是更强的租金前景、供给管线减少、以及融资环境逐步改善。

这条背景信息在 3 月中旬依然重要，因为它解释了三件事：

1. 为什么很多市场即使没有全面宽松，也依然能维持买盘兴趣；
2. 为什么优质资产更容易涨、普通资产更容易滞销；
3. 为什么租金确定性与供给约束，正在重新成为资产溢价的来源。

AIAIG 观点：这一轮亚太房地产的核心，不是“人人都看多”，而是“资金愿意为更高确定性的租金和更少的新供给支付溢价”。

日本本周没有新的价格级别大新闻，但趋势上仍有两个非常清晰的判断。

第一，日本对外国买家依然开放，但监管正从“宽松开放”转向“开放 + 更完整记录”。这意味着它越来越像一个成熟金融市场：不是没有门，而是门变得更标准化。

第二，日本资产的吸引力正在从“便宜”切换到“安全、透明、长期可持有”。这也是为什么很多面向外国买家的日本房产研究在 2026 年更强调文档合规、结构安排、能源标准、长期资产管理，而不是单纯谈超高收益率。

AIAIG 观点：如果你把日本放进全球资产组合，它更像一个“稳定器”，而不是“高弹性收益引擎”。这类资产的关键，不是短期涨幅，而是长期退出的顺畅度与持有期的可解释性。

迪拜本周最有价值的趋势信息，来自土地局对 2025 年经纪行业的官方总结。其意义不是“佣金增长了多少”，而是说明：

• 这个市场的交易越来越依赖标准化经纪服务与牌照体系；
• 经纪数量、交易参与度与佣金规模的同步增长，反映出市场仍在吸引人才与资本；
• 更重要的是，监管层希望把这种高成交、高热度放在一个更专业、更可审计的框架里运行。

把这和 Ejari、Rental Index、租赁数字化工具放在一起看，你会发现迪拜房地产已经不再只是“价格热、收益高”的故事，而是在逐步形成一个“高流动性 + 高执行力”的制度环境。

AIAIG 观点：这对长期投资者是正面信号，因为真正高质量的现金流，不只靠租金高，而靠市场里每个环节都能顺畅执行。

虽然中国和印度不是本期周报的核心地区，但本周有两条热点信息，值得作为全球配置背景纳入观察。

第一，中国：Reuters 最新调查显示，市场对中国 2026 年房价下跌的预期进一步下修，预测全年下跌约 4.0%，到 2027 年才趋于稳定。对海外房产投资者而言，这条信息的重要性在于：中国资产端的不确定性，可能继续推动一部分高净值家庭与企业客户增强海外配置需求，尤其偏向规则更清晰、汇率更稳定、租赁更成熟的市场。

第二，印度：Reuters 调查显示，豪宅市场繁荣将继续推高整体房价，未来几年主要城市住宅价格年增幅大约在 5% 左右，而城市租金涨幅可能达到 6%–8%。这意味着印度正在形成一种“高增长、高分化”的房地产结构：豪宅和优质城市更强，普通住房可负担性更弱。

AIAIG 观点：把这两条信息放在一起看，很容易理解为什么 2026 年跨境房产配置越来越强调“制度安全 + 租赁现金流 + 资产分层”三件事。