统计周期：2026年1月12日–1月18日。本篇聚焦“租赁稳定、外资透明、投机降温”三条主线：新加坡延长租赁入住人数上限放宽至2028年末；越南拟推税收措施打击房地产投机并下调2026信贷增速目标；日本推进外资购房申报扩展与买家国籍信息采集；迪拜推出Ejari宣导强化租赁合规；马来西亚印花税自评估制度进入实施期并配套罚金宽免。AIAIG将这些变化转译为外资买家在材料、税费、出租与交易摩擦上的具体影响。
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2026年年初的海外房产信息最容易被“价格涨跌”带偏，但第3周的核心其实是制度与资金面：
• 租赁端稳定：通过规则延长/工具化服务来降低租赁摩擦，让现金流更可预期（新加坡、迪拜）。
• 投机降温：通过税收讨论与信贷口径收紧，对高风险房地产投机降杠杆（越南）。
• 外资透明化：把外资参与从“难以统计”推进到“可追踪治理”，为未来差异化监管铺底座（日本）。
AIAIG 观点：当政策进入治理周期，外资买家的优势不再来自信息差，而来自“合规与流程管理能力”——材料一致性、资金来源解释、税费节点把控、出租合规一次做对。
“治理周期里，最值钱的不是胆子，而是把交易摩擦成本降到最低的能力。”— AIAIG 观点
HDB 与 URA 在 2026-01-16 发布联合消息：延长临时放宽入住人数上限（较大户型可住8名非亲属租客）两年，至 2028-12-31。该措施覆盖 HDB 组屋及部分私人住宅租赁情形，政策意图是为租赁市场继续提供缓冲。
对海外投资者的“实务含义”主要体现在三点：
AIAIG 观点：新加坡适合做组合的低波动层，但其投资端税费与监管持续偏严格，收益更多来自稳定现金流而非价格弹性。
越南本周出现两条强信号，放在一起读，趋势非常明确：
• 2026-01-12：越南央行将 2026年信贷增速目标下调至约15%，并强调对房地产等高风险领域采取更严格措施。
• 2026-01-14：越南政府层面披露 拟推出税收政策以遏制房地产投机，总理在住房政策会议上要求采取措施冷却尤其是公寓价格，并推动社会住房供给。
对外资买家的影响路径：
AIAIG 观点：越南的机会将更偏向“真实需求 + 可出租运营 + 合规供给释放”，而不是单纯押注价格继续快涨。
日本近期的监管主线是“先补数据，再谈差异化”。政策要点包括：
• 扩大外资购房申报范围：将报告要求从“投资目的”扩展至“包含住宅用途”，以更全面掌握外资参与及投机风险，目标在下一财年节点推进。
• 买家国籍信息采集：日本司法省相关口径显示，买家在登记环节需要提供护照等证明，以便在政府系统中记录并用于统计分析（报道同时提到社会关注点是东京等核心区域房价上行与外国投机）。
对中国买家的“实务影响”主要在交易摩擦与隐私可识别度：
AIAIG 观点：这不是“禁购”，但它把外资购房从“灰色不可见”推向“可量化、可解释”。对长期持有与合规运营者是利好（规则更确定），对依赖信息差与短炒者是不利。
迪拜土地局（DLD）发布消息：启动新的 Ejari 宣导活动，强调提升租赁登记流程认知、规范房东与租客关系、强化透明与信任。
对海外投资者的核心意义并不在“新增限制”，而在“降低运营摩擦”：
• 合规链条更顺：登记、续租、涨租规则、非续租流程的认知成本下降。
• 纠纷更容易回到规则框架：当流程与信息更清楚，出租运营更可复制。
• 现金流可兑现度提升：在高租金环境中，合规与执行效率往往比“纸面收益率”更重要。
AIAIG 观点：迪拜正在把租赁端从‘热市场的灰度空间’推向‘成熟市场的流程化管理’，这对中长期持有型投资者更友好。
马来西亚 2026 年的重要制度切换之一，是印花税进入自评估体系（SDSAS/SAS）实施期。多家专业机构的解读强调：纳税人需要自行评估应缴印花税并通过线上平台完成流程；同时，监管端会通过审计等方式校验准确性。部分解读也提到实施初期存在罚金宽免安排。
对跨境置业与资产运营的影响：
AIAIG 观点：马来西亚对投资者来说不是“税变贵/税变便宜”的二选一，而是“流程管理”变得更重要——用专业化方式把错误评估与补税罚则风险压到最低。
泰国此前已实施的部分过户与按揭登记费率下调措施仍在有效期内（至 2026-06-30），其适用对象以泰国公民与一定价格门槛内的住宅交易为主。对海外买家而言，它更像“观察窗口”：当本地需求被政策托底，市场价格更可能呈现温和、分化的走势，而不是单边下行。
AIAIG 提示：外资买家不要误把“本地刺激”当成“外资利好”，更应该关注项目是否具备稳定出租需求与明确产权路径。
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