先给结论（用三句话抓住2026）

1）交易量回升，资金开始“敢出手”：CBRE在《2026 Asia Pacific Real Estate Market Outlook》中预计，2026年亚太商业地产投资额将同比增长 5–10%。这意味着2025年的复苏不是一次性反弹，而更像进入“更正常的交易年份”。

2）办公回归，但不是普涨：CBRE同时指出，办公资产成为投资者最偏好的资产类别（自2020年以来首次），背后逻辑是办公租赁在成熟市场呈现回升，且企业更倾向于核心区、高品质楼宇（典型“flight to quality”）。

3）资产分化比‘涨跌’更重要：从机构观点看，2026年的胜负关键在于“选城市、选板块、选楼宇质量、选融资结构”，而不是押单一赛道。