加拿大2026年房价租金持续下跌：20%房价回调与19个月租金下降——移民政策收紧带来的房地产投资机遇与警示

全球罕见：加拿大的特殊市场逆流

当澳大利亚、英国、新加坡等主要移民国家住房可负担性持续恶化之际，加拿大却出现了截然不同的景象。

据加拿大国家银行（National Bank of Canada）最新经济周报数据，加拿大住房可负担性已连续九个季度改善，创下历史最长纪录。按揭付款占收入比降至四年来的最低水平——尽管全国平均仍达52.3%，在多伦多和温哥华等核心城市更为严峻。

与此同时，加拿大房价较2022年峰值累计下跌约20%，而租金市场更出现罕见逆转：根据Rentals.ca最新数据，加拿大平均租金要价已连续19个月同比下降，较2024年4月下跌7.4%，租金可负担指数已跌破30%的警戒线标准。

这一趋势的背后，是加拿大政府2024年10月启动的全面移民紧缩政策——永久居民配额从50万削减至2027年的36.5万，临时居民（包括留学生和临时外劳）数量大幅压缩。2025年加拿大人口减少10万，创下二战以来首次人口负增长。

哪些力量在推动加拿大市场转型？

加拿大国家银行指出，推动可负担性改善的主要因素包括：

1. 利率环境变化：自2023年第四季度以来，利率已连续7个季度下降，按揭成本显著降低，带动月供金额回落。

2. 人口结构逆转：非永久居民（NPR）存量在2025年减少了约46.2万人，NPR占总人口比例从峰值的7.6%降至6.5%。加拿大三大核心城市区的人口收缩直接削弱了住房需求。

3. 收入增长追赶房价：2026年第一季度工资增速持续超越房价涨幅，房价收入比降至2021年第一季度以来的最低水平。加拿大国家银行预计这一趋势将在2026年全年延续。

4. 租赁市场供需再平衡：人口减少叠加大量新建租赁公寓入市，使租金从2022-2023年的飙升态势转为持续下行。