托管公司选错，海外房产的风险不是“租不出去”，而是：租金被挪用、账目不透明、维修乱报价、短租违规被罚、税务申报缺失导致追缴。本文给出一套面向外国业主的可执行筛选框架：先确认托管属于哪种业务（长租/短租/公寓共管/整栋物业），再按“资质可核验、资金可隔离、账目可审计、服务可量化、责任可追溯”五条硬标准做尽调，并附带合同必备条款与红旗信号。
很多纠纷来自“你以为对方负责全部”，但合同里只写了“代收租/找租客”。外国业主在筛选前要先把托管拆成四类：
你要的“合规托管公司”，必须能覆盖你真实需求的那一类，并能提供可核验的合规路径与责任边界。
把托管公司筛选变成五条“硬标准”，能快速淘汰 80% 不靠谱选项：
只要其中任意两条做不到，就别被“高出租回报”“全包省心”诱惑。
你可以直接把下面 10 个问题复制给候选托管公司（要求书面回复 + 附证据）：
1）你们的注册/牌照/协会编号是什么？能否提供查询入口与截图？
2）你们服务的是长租还是短租？如果包含短租，合规登记、旅客登记与申报由谁做？
3）租金和押金收在哪里？能否提供客户资金隔离机制说明与样例对账单？
4）维修怎么做？是否有报价审批阈值（例如超过 X 金额必须业主确认）？
5）供应商怎么选？是否允许业主指定供应商？
6）你们的月度报表包含哪些字段？能否提供匿名样例（含票据/发票）？
7）空置期如何处理？有没有定期巡检与照片回传？
8）退租争议怎么处理？押金扣款规则与证据链是什么？
9）发生违规/罚款/租客纠纷，谁负责出面沟通？费用如何分摊？
10）合同解除条件是什么？钥匙、账目、押金、平台账号、门禁权限如何交接？
这 10 个问题的价值在于：对方如果“只会口头保证”，但拿不出机制与样例，基本就是高风险。
外国业主签托管合同，建议把以下条款视为“必备件”（缺一就谈不上合规）：
一个实操建议：合同里尽量把“口头承诺”改成“流程 + 时间 + 证据”。
托管公司说“我们是开发商指定/公寓物业推荐”，就一定靠谱吗？
我不在当地，怎么判断对方有没有“挪用租金/虚报维修”？
短租托管最关键的合规点是什么？
我应该选“大公司”还是“本地小团队”？
不同国家对“托管/经纪/短租管理”的监管口径不同，但你至少要学会：在官方入口核验对方是否具备相应业务的注册/登记资格。下面给出三个常用示例（你可按所在国家替换为本地主管部门入口）：