先给结论：香港办公市场不是“全面回暖”，而是进入“核心回稳、非核心继续出清”的分化阶段

如果用一句话概括2026年的香港办公市场，那就是：优质核心资产开始恢复吸纳，但整体市场仍在消化过去几年累积的高空置与供给压力。

市场上最值得关注的信号之一，是新加坡上市REIT Mapletree Pan Asia Commercial Trust 在2025年12月宣布出售香港 Festival Walk Tower 办公楼，交易价格约2.52亿美元。这一动作并不只是单一资产买卖，更像是一个资本市场信号：机构投资者正在重新评估香港办公资产的回报、流动性与未来资本开支压力。

与此同时，香港办公租赁端并非没有亮点。JLL在2026年1月与2月发布的市场动态显示：香港Grade A办公市场已经连续多个月实现正吸纳，Central空置率降至2023年以来低位，2026年1月整体办公租金也出现小幅上升。但另一边，市场整体可用面积仍高，Colliers在2026年财政预算回应中提到，香港Grade A办公空置率仍约17.5%，可用面积接近1,500万平方英尺。

因此，2026年讨论香港办公投资，核心问题已经不是“要不要买香港办公”，而是：买什么、在什么位置买、以什么收益假设买、以及是否具备资产改造与持有耐心。

一、市场现状：租赁端改善，但并不等于全面反转

从租赁市场看，香港办公已经出现比2023–2024年更积极的边际变化。

1）核心区优质办公先恢复

JLL在2026年1月的月报中指出，香港Grade A办公市场在2025年12月录得约53.7万平方英尺的正吸纳，这是连续第九个月实现扩张。到2026年2月的月报时，JLL进一步提到：Central的Grade A办公空置率已降至2023年以来最低水平，整体办公租金在2026年1月环比上升0.3%。

这说明真正先恢复的，并不是全市场，而是Central及部分优质资产。其背后逻辑是典型的“Fight-to-Quality”：在总需求仍谨慎的环境下，租户更愿意把有限预算投向更核心、更高品质、交通更好、配套更强的楼宇。

2）整体市场仍受高空置压制

但如果把视角从Central拉回全港，就会看到另一面。Colliers在2026年对香港预算案的回应中指出，尽管2025年租赁活动有所修复，香港Grade A办公市场整体空置率仍约17.5%，可供租用面积接近1,500万平方英尺。也就是说，全市场仍处于高供给消化阶段。

3）这意味着什么？

这意味着2026年的办公市场更适合用“分层判断”而不是“方向判断”：

• 核心CBD、优质Grade A：开始恢复租金与吸纳
• 非核心、次级楼宇、老旧办公：仍面临较长去化周期与更大的议价压力

AIAIG在写作上，最适合强调的不是“香港办公回暖”，而是“香港办公进入两速市场”。

二、Mapletree出售香港办公楼意味着什么？——从一笔交易看机构资金的真实判断

1）这笔交易的象征意义

2025年12月，Mapletree Pan Asia Commercial Trust 宣布出售Festival Walk Tower，价格与其最新独立估值一致，交易预计于2026年2月完成。由于Mapletree背后有新加坡国有资本背景，这笔交易被市场广泛视为一个重要信号：即便是长期机构持有者，也在主动调整香港办公敞口。

2）为什么要卖？

从资本配置逻辑看，REIT出售香港办公资产通常可能出于以下几个原因：

• 锁定或释放资本，用于更高确定性的市场与资产
• 降低对香港办公长期空置与租金波动的暴露
• 在再融资与资本开支压力上做更保守的久期管理

3）它对投资者的启示

这笔交易最值得AIAIG读者理解的，并不是“香港办公不能买”，而是：

• 机构正在区分“能持有的办公”与“该退出的办公”；
• 未来回报更依赖资产管理、租户质量、楼宇等级与区位，而不是单纯等市场回升；
• 资本会更偏向“共识资产”，即更容易出租、更容易融资、更容易退出的楼宇。

因此，香港办公市场的新策略，不是“抄底全部办公”，而是做资产筛选与组合重构。

三、2026年香港办公投资组合新策略：从“押反弹”转向“挑结构”

2026年的香港办公投资，更适合按照三层结构来配置。

第一层：核心CBD优质办公作为底仓

适合纳入底仓的，一般具备以下条件：

• 位于Central或其他核心区
• Grade A或具备高标准升级空间
• 租户结构较强，金融、专业服务、区域总部类租户占比高
• 流动性强，未来退出路径明确

这类资产的逻辑不是高弹性，而是“相对最稳”。

第二层：可改造、可重租的价值修复型办公

这类资产可能不是最核心，但具备通过升级改造、重新定位、改善楼宇系统来提升租金与吸纳的潜力。关键看：

• CapEx是否可控
• 改造后是否能满足新一代租户对能效、灵活办公、交通与配套的要求
• 周边是否具备真实办公需求，而不是只靠低价吸引租客

第三层：高空置次级办公要非常谨慎

对老旧、区位一般、租户弱、未来还需要大额翻新的办公楼，2026年的投资逻辑不是“便宜就行”，而是要考虑：

• 空置时间可能很长
• 租金修复未必足以覆盖资本开支
• 再融资环境未必持续宽松
• 出售时的买家池可能很窄

换句话说，2026年的香港办公市场，不适合“全市场抄底”，而适合“只买有明确修复路径和退出逻辑的资产”。

四、AIAIG建议的“办公资产体检表”：判断一栋香港办公楼值不值得买，看这6项

如果你要把这篇文章进一步做成工具型内容，建议增加一个固定模块：

1）区位与楼宇等级

• 是否位于核心CBD
• 楼龄是否过高
• 交通与商业配套是否支撑租户升级

2）租户结构

• 单一租户集中度是否过高
• 行业是否抗周期
• 租约到期是否过于集中

3）真实有效租金

• 不能只看名义租金，要看免租期、装修补贴、佣金与其他激励后，实际租金是多少

4）空置与吸纳能力

• 是短期空置，还是长期没人租
• 近12个月是否有真实新租约支撑

5）未来CapEx压力

• 电梯、空调、外立面、公共区域、能效系统是否需要大额更新

6）融资与退出

• 银行是否愿意贷
• 资本化率是否合理
• 未来买家池够不够深

AIAIG如果把这6项做成模板，未来写香港、新加坡、东京办公市场时都可以复用。

五、最值得跟踪的后续变量：香港办公市场下一阶段看什么？

对2026年后续走势，最值得持续跟踪的不是“市场情绪”，而是以下几个变量：

1）Central与非Central租金差是否继续扩大——这将验证核心回归是不是持续。
2）新供给吸收速度——高空置能否被自然吸纳，决定市场调整周期长短。
3）更多机构是否继续出售香港办公资产——这会直接影响资本化率与市场定价。
4）金融与中资相关租赁活动是否持续——目前核心区吸纳改善与金融租户活跃度关系较大。
5）楼宇改造与用途转换政策——如果更多老旧办公被转换用途，办公市场供给压力才可能实质缓解。

因此，最专业的写法不是说“香港办公到底见底了没有”，而是说：

香港办公市场正在从“普遍下跌”进入“分化修复”阶段，核心资产与非核心资产的价格逻辑会越来越不一样。