先给结论：香港办公市场不是“全面回暖”，而是进入“核心回稳、非核心继续出清”的分化阶段

如果用一句话概括2026年的香港办公市场，那就是：优质核心资产开始恢复吸纳，但整体市场仍在消化过去几年累积的高空置与供给压力。

市场上最值得关注的信号之一，是新加坡上市REIT Mapletree Pan Asia Commercial Trust 在2025年12月宣布出售香港 Festival Walk Tower 办公楼，交易价格约2.52亿美元。这一动作并不只是单一资产买卖，更像是一个资本市场信号：机构投资者正在重新评估香港办公资产的回报、流动性与未来资本开支压力。

与此同时，香港办公租赁端并非没有亮点。JLL在2026年1月与2月发布的市场动态显示：香港Grade A办公市场已经连续多个月实现正吸纳，Central空置率降至2023年以来低位，2026年1月整体办公租金也出现小幅上升。但另一边，市场整体可用面积仍高，Colliers在2026年财政预算回应中提到，香港Grade A办公空置率仍约17.5%，可用面积接近1,500万平方英尺。

因此，2026年讨论香港办公投资，核心问题已经不是“要不要买香港办公”，而是：买什么、在什么位置买、以什么收益假设买、以及是否具备资产改造与持有耐心。