日本正在把“外资购房”从争议话题推进为可统计、可审视、可分层治理的监管框架：一端是申报义务从“仅投资目的”拟扩展到“住宅用途”，另一端是登记环节拟引入“国籍/国籍证明”字段以沉淀底层数据。对海外买家而言，短期不是‘不能买’，而是交易合规与资料一致性要求前置、热点资产的审查摩擦上升、频繁交易的容忍度下降。
日本的关键变化仍围绕“外资购房透明化”。对海外买家来说，本质是两件事：
AIAIG 观点：这不是一刀切的“禁购”，更像典型的治理路径——先把数据口径做全、把身份与交易链条做实，然后才可能对热点区域、资产类型、交易频率做更精细的差异化安排。
根据路透社 2025-12-16 报道，日本政府计划修订现行规则：此前非居民/外国人购房的申报主要覆盖“投资目的”，拟扩展至包括住宅用途购买，以“掌握全貌”，应对被认为与投机有关的住宅购置案例，并提出以次年4月为导入目标时间点（以当局最终实施口径为准）。
这类申报扩展的意义在于：
日本拟把外国人购房申报从“仅投资目的”扩大至“包含住宅用途”，以更全面掌握外资参与及投机风险，并提出以次年4月为导入目标。— Reuters（2025-12-16）
在不动产所有权登记环节，日本正在讨论/推进引入“国籍信息”字段：要求新登记的产权人提供护照或其他国籍证明，把国籍信息沉淀到不动产登记数据库中，为后续的统计、政策评估与治理提供底层数据。
需要注意的几点：
日本讨论在不动产登记数据库中要求新产权人披露国籍，并在登记时提交护照等国籍证明，以支撑后续统计与政策设计。— The Japan Times（2025-12-16）
对海外买家最现实的短期影响是什么？
这会演变为“外资禁购”吗？
交易实务上，最容易踩坑的点有哪些？
应对清单：现在就该准备什么？