180天上限并未取消，但在实践中常被“制度路径切换”与“地方更严规则”重塑，导致很多投资者体感上觉得限制被弱化。本文用三层模型（国家法→地方条例→楼宇规约）解释差异来源，并给出可复用的合规判断清单与投资策略。
不少投资者在东京、大阪、京都观察到一个矛盾：法律层面写着一年最多180晚，但市场上却存在大量“看起来全年都在运营”的房源与运营模型。到底是监管放松、执法不足，还是经营者通过合规路径与地方规则差异实现了“绕开”？本文用制度拼图 + 地方执行差异把问题拆开讲清，并给出跨境投资者可直接落地的判断方法。
所谓“180天限制”，指的是在《住宅宿泊事业法》（常被称为“民泊新法/Minpaku”）框架下，住宅宿泊事业的年度提供住宿天数上限为180天（180晚）。
关键点在于：日本短租/民宿并非只有这一条路。
在实践中，日本常见的合规住宿供给路径至少包括：
因此，“180天限制是否被弱化”的第一层答案是：限制仍在，但很多运营者并不在同一个法律框架里运营。
当投资目标是“更稳定的全年现金流”，最常见的做法是改走旅馆业法许可（例如简易宿所）。这会让运营逻辑从“住宅型共享住宿”变成更接近“住宿业经营”，从而在多数情况下不再受180晚上限直接约束，但合规成本、物业条件与运营难度显著上升。
很多地方政府会在民泊新法之上叠加更严格的运营时段/区域限制，导致实际可经营窗口远低于180晚。
执法并非不存在，而是越来越多体现为“投诉—核查—整改/下架”的治理链条。媒体报道显示，相关主管部门会向平台提出下架非法/不合规房源信息的请求，这意味着合规信息披露与平台规则正在成为实质约束的一部分。
结论：投资者体感的“弱化”，通常并非180晚规则消失，而是被“路径切换 + 地方更严 + 平台治理”共同重塑。
把日本民宿监管理解为三层叠加，你就能快速判断一个城市、一个区、甚至一栋楼的“真实可运营空间”。
地方政府可以基于居住环境、学校周边、住宅用途区等因素，对经营区域与时间做进一步限制。结果是：同一城市不同区域，可能出现完全不同的运营窗口。
即便国家与地方都允许，公寓管理规约也可能禁止短租；这会把你从“合规可做”直接打到“现实不可做”。跨境投资者最容易忽略的风险就在这里。
投资判断的关键：不要问“日本是不是180天”，要问你这套资产落在三层叠加后的最终结果是什么。
按下面顺序核对，基本可以筛掉大多数“看起来很美”的项目：
180天限制是不是正在被取消？
为什么很多房源看起来能“全年运营”？
地方执行差异到底有多大？
平台下架与投诉治理对投资有什么影响？