想在日本做民宿（Minpaku/Airbnb/短租），核心不是“能不能做”，而是先选对合规路径：①民泊新法（住宅宿泊事业法，180天上限）②旅馆业法（简易宿所等，可全年）③特区民泊（国家战略特区，通常有最短连住要求）。本文按“先判断→再准备材料→递交→上线运营→持续合规”拆解流程，并总结外国投资者最容易踩的物业/公寓管理规约、消防、邻里与地方条例差异。
在日本做短租，常见合规通道分三类：
1）民泊新法（住宅宿泊事业法 / Private Lodging Business Act）
2）旅馆业法（Inns and Hotels Act）
3）特区民泊（国家战略特区 / Special Zone Private Lodging）
快速判断：
民泊新法的实操流程可以按 6 步走：
Step 1：先做“房源可行性审查”（比准备材料更重要）
Step 2：确定运营形态：家主同住（家主居住型） vs 家主不在（家主不在型）
Step 3：准备届出信息与附件材料
常见方向包括：
Step 4：通过“民泊制度运营系统”在线提交届出（原则上线上办理）
Step 5：取得“届出番号/通知号”并在平台上展示
Step 6：上线后持续合规
1）旅馆业法（简易宿所等）适合的典型场景
2）特区民泊适合的典型场景
3）别忽视“消防与建筑用途”这条底线
外国人/境外业主可以在日本自己运营民宿吗？
民泊新法的 180 天游走空间在哪里？是不是很多人“实际可以超过”？
为什么很多人材料都齐了还是办不下来？
上线运营后最容易被投诉/处罚的点是什么？
我应该优先选择哪条通道来做日本民宿投资？