AIAIG观点
2025年10月24日
驾驭变局：新西兰2026年房地产市场政策、信贷及利率动态分析
新西兰的最新政策改革，有什么需要我们关注的呢？请阅读文章！
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Question
执行摘要：2026年及以后，新西兰房地产市场的核心结论是什么？
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本报告聚焦三大主题：“祖母房”建筑许可豁免法案、RBNZ放宽LVR限制、以及抵押贷款利率是否可能进入“3字头”。结论为：
- 市场处于渐进“解冻”阶段，而非重现2020–2021年的繁荣。
- 宏观背景复杂且脆弱：虽走出技术性衰退，但通胀仍高、劳动力市场降温，抑制复苏。
- 祖母房法案：将≤70㎡小屋的建造流程简化、把合规责任由议会转移至房主与LBP（持牌建筑从业者），十年约+13,000套（年均约1,300套），总体影响温和，但或催化预制/模块化行业。
- LVR放宽：是对DTI成为首要护栏后的战略性再校准，短期影响有限、长期为上行周期预留空间，相对利好首次购房者。
- 利率路径为关键不确定性：乐观观点认为一年期固定利率或入“3字头”（≈3.99%），而主流银行多预期≈4.5%。利率落点将直接决定负担能力、情绪与政策效果。
- 2026年上半年：受高库存与谨慎情绪影响，买方市场仍占优；全面复苏取决于更广泛经济与就业的明确且持续改善。
- 市场处于渐进“解冻”阶段，而非重现2020–2021年的繁荣。
- 宏观背景复杂且脆弱：虽走出技术性衰退，但通胀仍高、劳动力市场降温，抑制复苏。
- 祖母房法案：将≤70㎡小屋的建造流程简化、把合规责任由议会转移至房主与LBP（持牌建筑从业者），十年约+13,000套（年均约1,300套），总体影响温和，但或催化预制/模块化行业。
- LVR放宽：是对DTI成为首要护栏后的战略性再校准，短期影响有限、长期为上行周期预留空间，相对利好首次购房者。
- 利率路径为关键不确定性：乐观观点认为一年期固定利率或入“3字头”（≈3.99%），而主流银行多预期≈4.5%。利率落点将直接决定负担能力、情绪与政策效果。
- 2026年上半年：受高库存与谨慎情绪影响，买方市场仍占优；全面复苏取决于更广泛经济与就业的明确且持续改善。
Question
1.0 宏观经济背景：为什么说这是理解政策转变的前提？
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政策效果受宏观制约。经济刚出衰退但复苏脆弱，通胀黏性与就业降温并存，使RBNZ在控通胀/稳增长/保就业间需精妙权衡。
Question
1.1 经济气候概览：增长与预期出现了怎样的分歧？
Question
2.0 “祖母房”革命：这项许可豁免的法律框架与关键门槛是什么？
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- 法源：《建筑与施工（小型独立住宅）修正法案》，2025年10月通过，预计2026年Q1生效。
- 核心：允许≤70㎡单层独立小屋免建筑许可（原提案为60㎡）。
- 条件：设计简洁、轻质结构、简单管排；仍须符合《建筑规范》，由LBP执行或监督；施工前申请PIM并在完工后20个工作日内提交竣工与合规文件。
- 核心：允许≤70㎡单层独立小屋免建筑许可（原提案为60㎡）。
- 条件：设计简洁、轻质结构、简单管排；仍须符合《建筑规范》，由LBP执行或监督；施工前申请PIM并在完工后20个工作日内提交竣工与合规文件。
Question
2.1 与《资源管理法》（RMA）的配套如何消除规划端阻力？
Question
2.2 谁将受益？谁承担更多责任与风险？
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- 房主：多代同堂、残障人士、农村家庭获灵活且经济的方案；节省传统许可的时间/费用。
- 建筑业：十年+13,000套预测（年均约1,300套），利好中小建商与预制/模块化行业。
- 地方议会：减轻低风险审批负担，但仍通过PIM收取基础设施费（供水、排污、交通）。
- 责任转移：从议会审查转向房主+LBP自担；缺陷（如渗漏）主要在双方间追责，强调12个月缺陷期与10年默示保修；政府需发布清晰指南/标准表格/宣教降低不合规与安全风险。
- 建筑业：十年+13,000套预测（年均约1,300套），利好中小建商与预制/模块化行业。
- 地方议会：减轻低风险审批负担，但仍通过PIM收取基础设施费（供水、排污、交通）。
- 责任转移：从议会审查转向房主+LBP自担；缺陷（如渗漏）主要在双方间追责，强调12个月缺陷期与10年默示保修；政府需发布清晰指南/标准表格/宣教降低不合规与安全风险。
Question
Question
3.0 RBNZ放宽LVR：政策具体怎么改？为什么现在改？
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- 生效：2025年12月1日。
- 限速配额上调：
- 自住业主：首付<20%（LVR>80%）的新增贷款占比上限由20%→25%。
- 投资者：首付<30%（LVR>70%）的新增贷款占比上限由5%→10%。
- 逻辑：自2024年7月起DTI成为首要护栏（自住≤6x、投资≤7x收入），LVR退居战术性工具；RBNZ评估当前房价在可持续区间、按揭增长温和、高风险占比低，适合切换至长期中性设置。
- 限速配额上调：
- 自住业主：首付<20%（LVR>80%）的新增贷款占比上限由20%→25%。
- 投资者：首付<30%（LVR>70%）的新增贷款占比上限由5%→10%。
- 逻辑：自2024年7月起DTI成为首要护栏（自住≤6x、投资≤7x收入），LVR退居战术性工具；RBNZ评估当前房价在可持续区间、按揭增长温和、高风险占比低，适合切换至长期中性设置。
Question
4.0 利率“3字头”之争：Squirrel与主流银行为何分歧巨大？
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- Squirrel预测：2026年初一年期固定利率或至3.99%。
- 方法：ARIMAX模型（RBNZ数据8年），变量为银行存款平均成本与1年期批发掉期。
- 假设：2025年11月OCR降至2.25%。
- 推断：营销心理定价+竞争出清促使至少一家银行率先下调以“抢头条”。
- 主流银行（ANZ、ASB、BNZ、Westpac）：更保守，区间4.5–5.0%；以ANZ为例：2026-03≈4.6%，年底或≈5.0%。
- 历史派（Infometrics）：参考2019年，需OCR≈1.75%且下行通道，一年期固定才跌破4%；认为2.25%不足以触发“3字头”。
- 方法：ARIMAX模型（RBNZ数据8年），变量为银行存款平均成本与1年期批发掉期。
- 假设：2025年11月OCR降至2.25%。
- 推断：营销心理定价+竞争出清促使至少一家银行率先下调以“抢头条”。
- 主流银行（ANZ、ASB、BNZ、Westpac）：更保守，区间4.5–5.0%；以ANZ为例：2026-03≈4.6%，年底或≈5.0%。
- 历史派（Infometrics）：参考2019年，需OCR≈1.75%且下行通道，一年期固定才跌破4%；认为2.25%不足以触发“3字头”。
Question
5.0 综合分析：多重政策与利率的交互将如何塑造市场？
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- 协同情景（乐观）：若一年期利率<4%，叠加LVR放宽，将激励房主融资建设祖母房，形成小规模建设微型繁荣，对供应与情绪形成正反馈。
- 保守/基准情景：若利率≈4.5%触底，融资压力仍在，政策采纳率受限；高库存继续对房价施压，抵消部分积极因素。
- 保守/基准情景：若利率≈4.5%触底，融资压力仍在，政策采纳率受限；高库存继续对房价施压，抵消部分积极因素。
Question
5.1 各参与者的机会与风险各是什么？
⚠️ 注意：本文不构成任何投资建议！！