AIAIG 海外房产投资周报｜2025 第52周: 东南亚、日本、迪拜
统计周期：2025年12月23日–12月27日。本篇聚焦东南亚（泰国/越南/马来西亚/新加坡）、日本、迪拜在年末阶段释放的房地产监管与制度信号：外资购房申报与登记透明化、住房供给与保障体系推进、交易成本托底与合规化升级；并补充本周值得纳入视野的“跨区域热点”。
一、本周总览：年末政策的真实重点是“制度底座”，不是“短期刺激”
2025 年第 52 周（12/23–12/27）处于年末“政策收口 + 任务交接”窗口：各国更倾向于总结、定调、补制度，而非推出高强度刺激。对海外房产投资者而言，这类周报更应该读懂三个关键词：
• 透明化：外资购房的申报、登记、统计能力持续增强。
• 保障与供给：住房供给侧、保障房与城市更新成为长期主线。
• 金融效率：融资流程数字化、抵押登记/解除的效率提升，正在改造购房体验。
AIAIG 观点：如果你做的是“跨境长期配置”，制度底座升级通常是利好（风险边界更清晰）；如果你做的是“短线套利”，透明度提升与申报要求扩大，会逐步压缩信息不对称红利。
“房地产的下一轮竞争，不是涨得更快，而是谁能在更透明、更可控的规则里跑得更稳。”— AIAIG 政策研究组（内部观点）
二、日本：外资购房进入“必须可追踪”的阶段——申报范围扩展 + 登记信息完善
虽然日本相关政策信息在 12 月中旬已集中披露，但在年末周仍具有“落地前的窗口期”意义：
外资购房申报范围扩展：日本计划修订规则，要求外国人购买日本国内房产（包含住宅用途）向政府提交申报，目标时间指向下一年度（媒体报道提到以 4 月为节点）。
登记信息强化（国籍信息）：日本同时推进在不动产登记环节收集“国籍”等信息，用于更精确掌握外国人取得不动产的情况。
AIAIG 观点：日本并非立即走向“禁止外资”，而是先把外资购房从“社会讨论”升级为“可量化治理”。对中国买家来说，这会改变两类关键预期：
• 合规材料预期：购房路径更像进入一个可被识别、可统计的系统；材料准备、身份信息一致性、资金来源解释的重要性上升。
• 持有结构预期：若未来监管进一步延伸到实益持有人（UBO）或穿透式识别，“法人/SPV 结构”将面临更高的透明度要求与合规成本。
结论：日本依旧是“底仓型资产”候选，但买入逻辑更适合“租金现金流 + 长期持有”，不适合押注短线价差。
