AIAIG 海外房产投资周报｜2025 第51周：东南亚、日本、迪拜政策

一、本周总览：年末政策不追“刺激”，更追“透明与秩序”

免责声明：本文内容仅供参考，不构成任何投资建议、邀约或重大决策依据。请您审慎判断，并在需要时咨询专业人士。

2025 年第 51 周（12/15–12/21）各国房地产政策呈现出清晰的年末特征： • 东南亚：继续“托底真实需求”，强调交易成本可控、供给端推进与秩序治理。 • 日本：外资购房监管迈向“数据化与制度化”，核心关键词是“掌握全貌”。 • 迪拜：制度稳定 + 金融效率提升，继续把“买房—居留—长期生活”链条做得更顺。 • 欧美：跨境资产与敏感领域审查趋严的框架仍在扩张。 AIAIG 观点：这不是“政策松绑周”，而是“监管底座升级周”。对长期投资者而言，透明度提升往往意味着风险边界更清晰；对短线套利者而言，合规门槛与信息披露成本上升会逐步压缩空间。

二、日本：外资购房监管重大信号——从“部分申报”走向“全面掌握”

本周日本出现两条高度相关、且对海外置业者非常“实操”的政策信号： 1) 外国人购房申报范围扩展：日本财务大臣公开表示，日本计划修订规则，要求外国人购买日本国内房产（包括住宅用途）也需向政府提交申报，从原本更偏“投资用途申报”走向更全面的覆盖。 2) 不动产登记拟要求提供国籍信息：日本政府同时推进在不动产登记环节收集“国籍”信息，用于分析外国人取得土地与建筑物的情况。 AIAIG 观点：这意味着日本并非立刻走向“禁止外资”，而是先补齐“国家级数据底座”。一旦数据底座建立，后续更精细化的差异政策（如某些地区、某些交易类型、某些持有结构的额外审查或税负设计）才有可能出现。对中国买家而言，未来买房更像是在一个“可被识别与统计”的系统里进行，而不再是信息稀缺状态下的灰箱交易。

对投资者的直接影响清单（可操作版）： • 购房路径的“文件完备性”要求更高：身份/居住地/国籍信息更可能进入登记与申报体系。 • 通过法人、SPV、信托等结构持有的“透明度溢价”上升：未来若监管进一步延伸到实益持有人（UBO）层面，合规成本将更显著。 • 出售端的潜在影响：一旦国籍信息或外资统计成为政策讨论焦点，市场对“某些类型资产”的舆论风险与交易摩擦可能上升（尤其在热门核心区、投机性较强的产品上）。 AIAIG 建议：日本作为稳健型资产仍然成立，但买入逻辑应更偏‘租金现金流 + 长期持有’，而非‘赌短期价差’。

更准确的表述是：日本在把“外资购房”从社会争议议题，变成“可量化、可治理”的政策对象。

短期看，日本当前动作偏向“申报与登记信息完善”，属于治理基础设施；并非直接宣布限购。

中长期看，一旦数据表明某些区域或某类交易与投机高度相关，日本完全可能采取更精细的工具：

• 对特定区域/特定交易类型加严审查
• 对短期转售行为提高税负
• 对高敏感区域引入更强监管

AIAIG 观点：先数据化，再差异化是更符合日本政策风格的路径。

三、越南：最高层再次强调“住房权利 + 市场秩序”，供给端仍是主线

越南在本周释放的核心信号是：政府继续把“满足住房需求、保障居民住房权利、推动房地产市场健康发展”放在政策优先级前列，并要求更强协调与执行力度。 AIAIG 观点：越南的政策主线仍然偏“供给端 + 秩序端”，而非刺激价格。对投资者而言，这意味着： • 项目选择要更重视合规与资质（审批、资金、交付能力）。 • 如果未来外资持有项目清单/允许购买范围继续扩大，机会更多来自“合规窗口”，而不是“炒作窗口”。

补充：外资可购项目清单与“合规买入”节奏在越南，外籍人士购买住房通常仍受项目资质、配额与类型限制影响。市场实践中，投资者更需要关注： • 该项目是否被纳入当地允许外资持有的清单 • 单栋/片区外资配额是否接近上限 • 产权年限、续期机制与转售路径 AIAIG 建议：越南更像“政策确定性增强中的成长市场”，适合把节奏放在‘选对项目、耐心持有、用租金穿越周期’。

四、泰国：低交易费政策的“延续预期”强化，但对外资并非普惠

泰国的重点仍是“降低交易成本、托底成交”，但需要特别强调：许多低费率优惠更偏向本国买家或满足特定条件的交易。在投资者视角，本周值得关注的不是新政策，而是市场对于“现有政策延续到 2026”的预期进一步明确化（行业与媒体多次提及延续与托底效应）。 AIAIG 观点：泰国对外籍投资者的关键变量仍然是： • 外资购买结构（公寓/租赁/公司持有等） • 城市与板块的真实租赁需求（旅游、就业、教育） • 监管方向（租赁合同规范、消费者保护、短租治理等）交易费优惠更多影响本地成交与市场情绪，对外资的直接红利有限，但间接上能改善市场流动性与价格稳定性。

五、新加坡：继续用“税 + 持有期”抑制短线，投资属性被主动削弱

新加坡对住宅市场的调控工具箱仍以“印花税与持有期约束”为核心。2025 年 7 月起，私人住宅卖方印花税（SSD）提高并延长持有期至 4 年，这一制度框架在年末继续发挥“抑制短线交易”的作用。 AIAIG 观点：新加坡是典型的“居住优先型”市场，适合的投资逻辑更偏： • 高质量资产的长期保值（对冲货币与资产波动） • 精准板块/学区/稀缺供应带来的长期需求不适合的逻辑： • 依赖短期转手获利 • 指望政策快速转向宽松

六、迪拜：金融效率升级（数字化按揭）+ 居留政策锚点（2百万AED房产）

迪拜本周政策层面的最大看点，不是新增税费或限购，而是：**让买房融资更快、更“平台化”**。一方面，迪拜出现面向居民/购房者的数字化按揭平台发布，强调连接多家贷款机构、提高透明度与办理效率；另一方面，房地产投资者黄金居留（常见门槛为房产价值达到 200 万 AED）的制度锚点继续保持稳定。 AIAIG 观点：迪拜的优势在 2025 年末进一步“产品化”： • 制度稳定（税制与居留框架相对明确） • 金融效率提升（按揭流程更快、渠道更集中） • 市场流动性强（交易活跃、产品多）这对以“出租 + 长期居住规划”为核心的人群更友好；对追高短线者则需要警惕年末流动性下降与板块分化。

七、本周“热点补充”：海湾国家竞争加剧——巴林下调房产投资居留门槛

虽然巴林不是 AIAIG 周报的常规重点市场，但本周出现具有代表性的信号：巴林下调“黄金居留”对应的最低房产投资门槛（从更高门槛下调至 BHD 130,000）。 AIAIG 观点：这反映海湾国家之间正在形成“居留吸引力竞赛”。对投资者的启示是： • 海湾并非只有迪拜：不同国家可能用更低门槛争夺长期居留与资本。 • 但制度成熟度、二级市场流动性与城市国际化水平仍有梯度差异。如果你的目标是‘流动性 + 成熟市场’，迪拜依然是主战场；如果你的目标是‘低门槛居留 + 中长期布局’，可以关注巴林这类政策变化。

八、本篇结论：2026 的政策主旋律——更透明、更合规、更长期

AIAIG 本周结论（政策向）： • 日本：正在把外资购房从“舆论争议”升级成“治理对象”，数据与申报是第一步。 • 越南：继续以“住房供给与秩序治理”为主线，刺激价格不是优先选项。 • 泰国：交易成本托底预期增强，但外资红利更多来自租赁需求与结构选择。 • 新加坡：用税与持有期持续压制短线，投资属性被主动削弱。 • 迪拜：制度稳定 + 金融效率升级，买房链条进一步产品化。如果你是长期投资者，这一周的变化是利好：因为规则边界更清晰；如果你是短线交易者，这一周的变化是提醒：因为套利空间会逐步被合规与透明度挤压。

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