新加坡2026居住板块投资新趋势：机构资本涌入共居与养老住房

亚太居住板块投资新趋势：机构资本涌入共居与养老住房

全球房地产咨询公司Knight Frank（莱坊）最新发布的报告显示，亚太地区的居住板块正从昔日的利基资产类别跃升为主流投资领域。机构资本正大量涌入共居（co-living）、建后出租（build-to-rent）、学生公寓和养老住房等细分市场。报告指出，亚太地区居住板块正变得更加多元化，投资者仍有“充足空间”扩大多个市场的供应。

在这一趋势下，适应性再利用（adaptive reuse）正在加速，而产品设计正朝着混合形式转变，传统边界逐渐模糊。莱坊亚太区研究主管Christine Li表示，在区域市场缺口背景下，居住板块“继续为投资者提供通过运营和资本配置策略获得更高回报的重要机会。”

新加坡共居市场深度解析

报告特别关注新加坡共居市场，称其已获得显著发展动力，成为该国更广泛住宅租赁格局中的独特细分市场。共居通常被视为住宿生态系统中的一个防御性、专业化的组成部分。

市场驱动力

新加坡共居市场的增长受到多重结构性因素的推动：

• 家庭规模缩小：过去十年间，平均家庭规模从3.4人降至3.1人，单人家庭目前占居民家庭的16%
• 千禧一代偏好变化：20-35岁居民更倾向于选择适合一到两人的小型单元，而非传统家庭住宅
• 可负担性优势：相比同类大小的私人公寓，共居物业可为住户节省租金开支
• 灵活性需求：共居通常提供较短租期甚至按月租赁，适合因工作或学习在城市短期居住的人群

市场需求来源多样化

新加坡共居运营商Coliwoo的CEO Kelvin Lim表示，当地人的需求——曾经微不足道——现在已变得有意义。这些选择共居的本地人包括：装修或家居改进计划期间需要临时住所的房主、处于过渡居住状态的居民、以及希望在工作地点附近居住的年轻专业人士。

此外，共居企业强调社区建设，包括组织活动、工作坊、社交网络和社交活动——目的是除了提供居住空间外，还提供内置的生活方式和社区体验。

养老住房：亚太地区的巨大供给缺口

尽管亚太地区面临快速老龄化——60岁及以上人口预计到2050年将翻一番——但专门的养老住房供应未能跟上需求。该区域市场仍严重供给不足。

澳大利亚和日本仍然是该区域最成熟的养老住房市场，提供规模和稳定性。韩国也正在崛起为增长市场，得益于政府的支持性政策，包括开发商监管规定、鼓励老年人过渡到退休住房的激励措施，以及对REITs等税收优惠结构的支持。

格式融合：传统边界模糊

莱坊观察到投资者策略正发生明显转变——不再将各居住板块孤立看待。共居、学生公寓、建后出租和养老住房之间的界限正在模糊，混合形式的物业越来越常见。

AIAIG观点：新加坡的独特机遇

对于海外华人投资者而言，新加坡共居和养老住房市场的上升趋势提供了值得关注的结构性机会。虽然当前共居市场容量有限（全国约9,000至10,000个钥匙单位），但结构性需求（家庭小型化、人口老龄化）正在推动这一细分市场的长期增长。投资者应关注以下几方面：

1. 合规性优先：新加坡对共居物业有最低居住期限规定，不同物业类型规则不同，选址需符合规划用途
2. 区位选择：当前共居供应集中在中央区（Central Region），但未来可能向外扩展
3. 养老住房潜力：澳大利亚和日本的经验表明，养老住房在政策支持下可以成为稳健的长期投资标的，新加坡同样面临深度老龄化，但养老住房供给缺口巨大
4. 混合形式趋势：投资者应关注共居、学生公寓、养老住房之间的交叉地带，这些领域可能产生新的投资机会