2025年新加坡房地产市场深度观察：宏观环境、政策调控与外国买家动因

Question

2025年新加坡整体经济表现如何？

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2025年第三季度新加坡GDP同比增长4.2%，环比增2.4%，显示复苏势头强劲。全年GDP预期上调至约4.0%。核心通胀维持在0.3%至0.4%，CPI仅0.7%，货币政策保持中性偏宽松。居民失业率约2.8%，公民失业率3.0%，依旧处低位。整体经济稳定、通胀温和、就业良好，为房地产市场提供基本支撑。

Question

宏观经济如何影响新加坡房市？

温和通胀削弱了购房的抗通胀动机，而高企的贷款利率限制了杠杆购房。全球贸易风险（如中美摩擦）增加了买家的观望心理，但低失业率与稳定收入支撑自住需求。实际贷款成本居高不下，使投资型需求明显降温。整体而言，经济稳定促进刚需购房，但投资需求更受政策和信贷环境制约。

政府延续稳控策略，通过土地供应、印花税和贷款规则三管齐下：
- 土地供应：2025年下半年推地4725套，全年度近9800套，保持高供应以稳定价格。
- 印花税政策：外籍买家ABSD维持60%，新加坡公民第二套房20%起。3月起开发商项目ABSD豁免期延长6–12个月。
- 卖方印花税（SSD）：自7月起持有期恢复至4年，各档税率提高4个百分点，防止短炒。
- 贷款规定：总债务偿付比（TDSR）仍为55%，贷款利率下限4%，维持严格信贷标准。

政策组合导致“一热一冷”：
- 新盘受益于供应增加与开发商灵活定价，成交活跃；
- 二手房受高SSD、ABSD与贷款压力影响，成交周期拉长、议价空间增大；
- 政府通过抑制投机与增加供给，使市场重回理性与可负担结构。

政策核心在于“稳增长、防泡沫”。政府强调房地产的社会属性而非纯投资属性，通过供给扩张与税负稳定，维持市场平衡，防止价格过快上涨。新加坡模式呈现出典型的“结构性控热”——打击炒作、保障刚需、维系长期健康。

2025年第三季度新盘销量达3238套，同比增长174%；10月单月成交2424套，创年内新高。核心中央区（CCR）售出894套，为15年来最高季度销量。RCR与OCR区域则贡献半数以上交易，显示中端与大众化项目成为主力。

价格环比上涨1.2%，CCR非有地涨2.4%，OCR涨1.0%。开发商采用“总价定价”策略，将多数户型定价在200万新元以内，以吸引升级族与首次置业者。部分项目如Skye at Holland、Penrith实现开盘售罄率超90%。

低利率预期、稳定就业、政府供地充足及开发商促销共同推动了需求释放。消费者认为新加坡市场具长期保值属性，购房意愿高涨。开发商以灵活定价和促销方案（装修补贴、延迟付款）进一步刺激买气。

10月二手私宅仅成交753套，环比下降35.3%，创16个月新低。转售组屋亦降至2020年以来最低点，环比跌38.4%，价格下滑0.6%。买家观望、新盘分流、贷款压力共同造成市场疲软。

二手市场整体转为买方市场，卖家普遍需下调约5%的心理价位才能成交。核心区豪宅因税负与投资心理降温，成交减少；中外围项目仍有刚需支撑，但议价空间明显扩大。

高库存（约5.6万套未售私宅）与新盘供应充足导致买卖周期延长，挂牌周期普遍超过三个月。房地产交易重心从“抢房时代”进入“比价时代”，买家信息更充分、议价力增强。

外籍买家在2025年前三季度新盘中仅占约1.3%，较2018–2021年的4–7%显著下降。二手房中外籍占比仅1.4%。高达60%的ABSD税率几乎清除了短期投资者，市场主导权重新回到本地买家。

新加坡被视为亚洲“资产避风港”，吸引高净值人士追求资本安全与身份规划。部分买家宁愿支付高税或先申请永久居民以降低税率。美国买家因自由贸易协定可豁免ABSD，占外籍买家近半。

他们集中投资核心区高端项目（如Skye at Holland、One Marina Gardens），单价多在500万新元上下。购房目的以资产配置、子女教育与长期居留为主，而非短期炒作。主要买家来自美国、马来西亚、中国与印度等。

市场从卖方转向买方。充足的供应和较高的利率让交易节奏放缓，买家有更大选择空间。新盘竞争加剧，开发商通过折扣与促销维持销售动能；二手市场则进入价格再平衡期。

2025年新加坡房市展现出“结构性健康调整”：宏观稳定、政策严格、资金谨慎。新盘持续火热、二手承压、外国投资收缩，本地需求支撑稳定。新加坡房市已进入理性与可持续发展的新阶段。

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