原创《阿占》访谈 | 疫情前后新加坡新宅销售有什么变化？

第五位嘉宾介绍

小白（白进坤 Ronald Bai）,现任新加坡上市房地产经纪公司ERA高级执行董事。小白22岁即2007年进入新加坡房地产市场，5年后也就是27岁积累收获第一个百万新币。创业经历共2次，目前担任地产经纪公司和金融公司创始人和股东之一。过去13年，共经历了3次新加坡房地产周期，积累了各个时期房产销售经验并对不同时期的房产销售作出了不同的应对策略。曾经在包括新加坡在内的3个国家投资，目前拥有多处房地产。所投资的房地产，总价值增加了数倍。目前是新加坡地产市场上，成交豪宅交易数量最高的经纪人之一（累计超过3000笔豪宅交易数量）。

 

阿占：

全球疫情爆发到现在已经一年多的时间了，谈谈新加坡新宅销售的情况，和疫情前比较有什么变化？

小白：

疫情在全世界范围内已经持续了一段时间，加上政府的管控措施得力以及疫苗的普及，今年农历新年后新加坡私人住宅买气明显比去年疫情开始爆发时好很多，在2021年3月份大约有1300个新私人住宅出售，比2021年2月份多出了一倍。2021年首季新私宅的销售量达到3574个单位，高于冠状病毒疫情前的平均水平。

 

我们认为，新住宅的销量强劲反弹，主要是因为私宅供应在上个月大幅度的增加，在3月份发展商推出新私宅单位共有959个，远远高于2月的167个单位。由于接下来会有更多项目推出，估计在4月份的销量会维持在目前的水平，或者稍微有所增加。

 

URA的数据显示，2021年3月份售出的新住宅比2020年同期，也就是疫情最严峻的时期时候的660个单位多出96.4%。如果包括EC，3月份的新住宅销量环比增加81.6%达到了1373个单位。从地区细分看，卖出最多的新住宅是代表高档私宅的CCR核心中央区，共售出546个单位，创造了7年以来的新高。代表中档私宅的其他中央区和代表大众化私宅的中央区以外的销量分别为388个和362个。

 

从疫情前的数据看，2019年第一季度，共有2478个单位销售，而过了2年，在疫情后的2021年，第一个季度的新私宅销售量为3574个单位，比疫情前高出44.2%。究其原因，是因为发展商在后疫情时代推出的新项目销量良好，同时接种疫苗进展顺利，从而提振了市场信心，以及一些卖家赶在价格进一步上涨前先发进场。

 

从价格走势看，URA的数据显示，2021年第一季度，私人住宅价格上涨了2.9%，环比增幅高于2020年第四季度。我们预测，2021年新住宅的销量将介于9000-1万个单位。由于市场预测政府可能推出新的降温措施，买家很有可能更快进场，同时也会吸引到更多的投资客。

 

图片来源：百度

阿占：

谈谈久违的集体出售项目吧，受到疫情影响很多集体出售项目都暂停了，现在的情况怎么样？后疫情时代市场是否回暖？

小白：

我们发现，最近集体出售市场有升温的迹象，今年至少会有超过10个项目推出市场，并有三个完成交易。随着新加坡的楼市越来越火爆，很多发展商都在参与集体出售市场，希望能从中获取好的地段和标的，寻求更多的发展机会。

 

回顾过去，集体出售市场上一轮的热潮出现在2017-2018年，当时市场有超过50个项目成交。可是在2018年7月，政府对发展商出台了新的降温措施，包括规定发展商如果在5年内无法完成项目销售，就得支付高额的等同于地皮价格30%的额外买方印花税，导致火热的集体出售市场冷却下来，2019-2020年成交的项目不超过10个。发展商为了寻找机会填补土地库存，在市场回暖阶段，会寻找好的购买地皮的机会，这包括政府售地和集体出售，但后者的酝酿期会更长。

 

如今，发展商对于地段的需求非常迫切，是旧项目集体出售的好时机。在出价方面，目前项目转售的尺价在770新币，很多业主希望发展商能出价1000新币左右，即5万人民币一平米。从项目标的看，发展商更愿意承接5000万新币标的的项目，这样对于开发商而言，资金压力比较小，对抗政策变化的能力更强。

 

图片来源：联合早报

阿占：

小白也投资了各个国家的房地产，在冠状病毒疫情持续的情况下，全球房价的走势有什么变化？哪些国家的房产处于上涨趋势？

小白：

这点你还真的问到我了。2020年，全球房价比2019年平均价格同比上扬5.6%，高于2019年的3.2%的增幅。其中，从全球住宅城市指数看，2020年4季度，已经连续6个季度上涨。新加坡私人住宅全年上涨2.2%，排名在108位。

 

从涨幅新兴市场表现强劲，而亚洲城市表现滞后。而中国城市2020年平均上扬4%左右。中国很多城市的房价涨幅位居百名以内，涨幅从高到低依次排名，西安、无锡、广州、长沙、南京、重庆、武汉、杭州、宁波、上海和深圳。另外两个城市是青岛与北京，虽然不在百名之列，但仍排名在新加坡之前。这与中国政府对于疫情的有效控制和中国经济的内循环发展有直接关系。

 

而令人惊讶的是，虽然美国疫情形势极其严峻，但根据莱坊全球住宅指数数据可知，受到调查的美国15个城市的房价中，14个城市排名在前50位，全年的房价增幅在7%，而在2019年，只有两个美国城市在前50名之内。

 

实际上，我们认为这个现象实际上并不健康，并不符合全球正在陷入严重衰退的情况。这也意味着房产泡沫正在形成，2020年的全球房价高涨，和政府为了刺激经济大规模的放水有关。所以大家在投资全球资产的时候，一定要关注本国的经济内在动力，审慎操作，防控房价过高泡沫破灭的风险。

 

图片来源：联合早报