2021年，为何要投资越南房产？

 

 

越南人口：

全国9700万

胡志明1200万人左右

河内900万人左右

工作人口：

年龄段15-64岁，占总人口的70%。

城市人口：

占比35%

GDP增长率：

平均6.8%

失业率：

2.2%

国土面积：

32.9万平方公里

胡志明：2061平方千米

河内：3359平方千米

 

01

2021年，为何要投资越南房地产？

 

越南是全球经济化背景下的价值洼地。因为历史、战争和意识形态原因，越南在2000年才融入了世界分工体系。越南的GDP在近几年每年保持10%以上的增长（除2020年），而2019年越南人均GDP约为3000美元，城市化率仅为36%。这些数据都相当于我国2006年的数据，与亚洲四小虎（泰国、马来西亚、菲律宾和印度尼西亚）相比有很大差距，仅高于东盟的缅甸、柬埔寨和老挝，发展起点低，存在价值洼地。

 

我们研究过，当一个国家的人均GDP达到3000美元时，开始加速城市化的进程，从而推动了旺盛的置业需求。而在人均GDP达到10000美元左右，城市化进程速度会迅速下降，达到一个稳步发展的态势，同时，房地产价格的增长空间将会受限，从3000-10000美元人均GDP，越南的发展还有很大的空间。

 

人口红利也是越南房地产的投资优势之一，越南的人口基数大，接近1亿人，且年轻人的比例高，初次置业的人口（25-44岁）占比为33%，相当于中国2007年的数据。同时，越南人尤其女孩子非常勤奋，如果愿意一个人打几份工，收入每月都能够达到2万人民币的水平。较高和稳定的收入支撑了越南房地产市场的发展。

 

此外，随着疫情的反复，全世界央行不得不加大了印钞的力度，越南也不例外。越南的M2增长率在15%-20%左右，同时，利率也在宽松的货币环境下进入了下降周期，贷款成本从而降低。

 

02

从房地产数据看，越南主要城市具备什么样的特点？

 

1、租售比：越南一线城市河内和胡志明市的租售比分别为6%和6.7%，远远高于中国的一线城市（北京：1.9%， 上海1.7%，广州1.8%，深圳1.4%）。与东盟其他国家的主要城市相比，也具有吸引力，这些城市包括曼谷、马尼拉、吉隆坡和雅加达，他们的租售比为5%。

 

越南从近一两年开始取消了大城市的户籍制度, 方便人口流动，这促进了更多有才华、肯奋斗的年轻人涌入河内和胡志明。目前，在河内工作的且有外语能力的白领人士的工资大概为1000-1500美金/月, 很多年轻人都是从外地来河内工作的，此外，有很多美日韩企业随着越南经济的开放进驻到越南市场，所以租房需求非常高，这也助长了河内的公寓的租金回报率。

 

2、空置率：从空置率的数据看，和中国一线城市相比较有很大优势，河内和胡志明的空置率仅为3%和5.3%，而北上广深的房屋空置率分别为13%，12%,3.7%和21%。对比东南亚其他国家的主要城市，马尼拉5%，雅加达是18.1%。可以讲，较低的空置率显示了河内和胡志明的房屋购买更多的是满足当地人居住刚性需求而非投资需求，风险可控。

 

03

越南房地产的发展潜力？

河内新房供应量最高的时候大概在5万套/年，在2020疫情期间为2.5万-3万套/年，而每年从四面八方来河内工作的年轻人的数量是几十万，其购房的需求远远超过当地的供应量。并且，越南人和中国人在消费理念上非常类似，也就是说一旦到成家立业的年龄，都要贷款购房提高自己的生活品质。在越南绝大多数当地人尤其是年轻人喜欢购买公寓，因为公寓的居住面积足够大，最小公寓的套内面积为70平方米，折算下来建筑面积接近100平方米。在越南新房市场上经常出现供不应求的局面，当地人消化房屋的速度是非常快的。

 

作为外国人，只允许购买具有可对外销售给外国人资质的楼盘（在河内这样的楼盘目前共有16个），外国人的购买份额为在一个项目中的比例仅为30%。这些外国人购买的份额可以转售给当地人，也可以转售给外国人。而当地人购房房产的目的绝大多数是自住，转售意愿很低，再加上政府规定，当地人购买的二手房是不允许转售给外国人的，所以，我们可以预测，在越南的大城市从新房市场转入二手房市场的时候，也会出现二手房供应紧俏的局面，这必然会推升当地的房地产市场价格。

 

04

很多客户顾虑越南房屋产权不是永久的，到期后会不会房价下跌或者无法延期？

不用担心。在越南，所有外国人购置的房屋的产权都是50年。包括住宅和商业。越南政府也是一党专政的政府，他们在政策执行方面的管控力度也是非常严格，所以对于给外国人的房子，产权严格控制在50年。但是在房屋到期后，政府会继续给这些到期的房子续约。并且对于外国投资者来说，在购买房屋后可以随时卖出，期间也没有高额的税费。如果卖给了当地人，当地人还可以去土地局把房屋的产权延续到永久产权，对于投资房产的外国人来说，产权随着持有时间的增长而缩短并不影响房屋的出售价格。