AIAIG 海外房产投资周报｜2025 第46周（上篇）：东南亚、日本、迪拜最新房地产政策与海外买房资讯

本期为 AIAIG 海外房产投资周报 2025 年第 46 周“上篇：政策向”。\n统计周期：2025/11/10 — 2025/11/16。\n本周海外政策的主要特征是：东南亚发布或推进多项影响房地产交易与供应的新政策，日本在土地与观光管理层面出现顶层设计讨论，迪拜继续推进 2025 年监管体系，同时马来西亚、菲律宾、印尼等地延续已有的中期房地产政策结构。整体而言，本周政策密度高、涉及范围广，值得海外购房者与投资者重点关注。

越南建设部在 11 月中旬正式发布《房地产价格与交易管理政府决议（草案）》，并广泛征求意见。该草案不仅明确提出建立官方房地产交易中心、开发线上数据库、规范合同价格体系，还对多级住房供应和贷款杠杆进行了实质性调整。据建设部内部人士表示，该草案若顺利获批，将成为越南近十年来房地产供需结构最重要的改革之一。\n\n草案背后是越南近年来房价上涨过快、项目审核分散、土地证发放滞后、二手市场价格混乱等现实问题。越南部分热点区域房价在过去两年涨幅超过 25%，而部分区域的存量房源品质参差不齐，代理体系不透明，引发大量投诉。草案意在通过政府主导的统一管理，使价格信息、土地登记、项目备案实现全国化与透明化，从根本上减少价格乱象。

马来西亚财政部确认 2026 财年第一个执行周期将调整非居民购房印花税税率，统一提高至约 8%。此举旨在降低外资对中低价住宅市场的影响，确保本地居民可负担性。同时政府将在 2025 年底前确定具体配套，包括开发商豁免条件、本地首套房补贴机制等。\n\n此外，政府宣布将在 11 月 20 日公布《关于解决 2030 年前烂尾楼问题的住房改革计划》，其中包括“先建后售”模式激励、保障性住房地块供应机制改革、开发商财务监管体系升级。这些改革并非直接影响外国人购房资格，但将显著改变未来马来西亚房地产项目的供应结构，从而间接影响外国投资者可选资产和长期供需关系。

菲律宾在 2025 年 9 月生效的《共和国法 12252 号》已全面执行，其核心内容是允许外资在特定产业项目下，以最长 99 年租期租赁私人土地，较旧制度增加近 24 年。虽然住宅用地不在开放范围，但该政策对外资进入工业园区、港口经济带及科技园具有重大吸引作用。\n\n由此带来的副作用是：城市周边住宅与工人宿舍需求长期增加，推动部分二线城市（如达沃、宿务）出现新规划项目。房地产行业认为，此举将改变菲律宾未来 15–20 年的人口流向与城市格局，对地产投资者而言，这意味着产业带与就业集群区域的住宅需求将逐步增强。

印尼政府在近期确认，2024 年发布的“政府承担增值税 VAT 100%”政策将延继续行，并优先适用于价格不超过 50 亿印尼盾的住宅。财政部评估该政策有助于改善中产家庭住房拥有率，并在房地产行业去库存方面发挥关键作用。市场普遍预期政府将于 2026 年前保持至少部分减税优惠，以稳定建筑业与金融体系。\n\n外资购房者虽然无法直接享受该减税政策，但其间接影响强烈：高性价比住宅供应增多、开发商推动中档项目以获得税收刺激、而投资类高价项目占比减少，使得部分城市的市场结构更趋于“自住优先”。

日本本周政治层面的讨论显著升温。首相高市早苗要求内阁官房在 2026 年 1 月前提交一份“外国人相关问题”综合政策方案，内容包括土地监管、观光管理、在留资格制度与社会保障体系。\n\n虽然政策尚未涉及“限制外国人购房”层面，但官方讨论的方向非常明确：提高土地相关审批透明度、加强对民宿与短租的用途分类监管、防止部分地区过度观光对居民生活造成影响。业内普遍预计日本未来可能采取“区域分类监管”方案，而不是全国性限制。受影响最大的将是京都、大阪部分区域等观光压力极大的城市，而一般住宅区、长期出租型物业受到的影响有限。

迪拜本周未发布新法律，但 2025 年的监管体系进入深入执行阶段。RERA 推动开发商节点验收制度，加强期房工程进度监督；托管账户制度使购房款使用更透明；REST 平台推进线上交易与数字化登记，提高市场透明度并抑制虚假挂牌。\n\n对于海外买家，监管越强，项目风险越低，尤其是期房项目。开发商若未达到工程节点无法获得资金拨付，这减少了烂尾可能性，也使得中小开发商逐步被淘汰，市场集中度提升。

整体来看，2025 年第 46 周的政策信号呈现以下趋势：\n\n • 东南亚整体进入“稳价控杠杆 + 扩供应”阶段；\n • 日本讨论土地与民宿用途监管，但未触及购房限制；\n • 迪拜强化托管与数字登记，市场更透明；\n • 菲律宾与印尼政策系统性影响中长期城市格局；\n\n对于中国买家来说，本周政策整体友好且信息透明度提升，有利于长期投资策略的制定。