AIAIG 海外房产投资周报｜2025 第46周（下篇）：全球房价趋势、租金回报率与投资策略分析

本篇为 2025 年第 46 周（11 月 10 日至 11 月 16 日）的“趋势向”周报，重点从市场成交、房价变化、租金回报率调整、供需结构与投资者行为五个维度，观察东南亚、日本、迪拜等区域的房地产趋势。\n\n与政策相比，趋势更能体现市场参与者的真实情绪。过去几周的市场反馈显示：全球房地产进入明显分化周期——强市场越来越强，弱市场继续受压。本篇将从区域与城市层级两个维度进行详细拆解，构建对 2025 年末至 2026 年初的观察框架。

东南亚总体趋势：分化明显，旅游与产业驱动型城市保持强势

东南亚整体处于增长周期，但内部市场差异巨大。本周主要趋势如下：\n\n  • 旅游资源占优势的城市（普吉岛、清迈、巴厘岛）继续保持高成交活跃度；\n  • 首都型城市（曼谷、马尼拉、雅加达）呈现结构性复苏，与租赁市场恢复紧密相关；\n  • 正在推进产业政策的地区（如胡志明东部、马来西亚赛城）商业需求与人口流入同步增长；\n  • 监管趋严的越南开始从投机热阶段逐步转入“稳价控杠杆”软着陆模式；\n\n这些趋势背后反映出两种动力：旅游恢复带动短租与刚需租赁增长、产业发展带动就业人口迁移。

泰国：普吉岛进入供应紧张周期，曼谷租赁需求创新高

泰国本周房价趋势主要体现在两个维度：旅游城市与首都城市。\n\n普吉岛市场：\n  • 本年度累计销售超过 1 万套住宅，创 10 年新高；\n  • 海滨区域供应紧张，一些地块价格过去 20 年上涨超过 1000%；\n  • 外国买家（尤其是俄语系买家）继续推动海景房价格创新高；\n  • 期房市场保持高预售率，部分项目开盘即售罄。\n\n曼谷市场：\n  • 新公寓供应量回升 15% 左右；\n  • 外籍租客增长明显——中国、印度与欧美企业员工大量回流；\n  • 租金同比增幅约 6%–8%；\n  • 市中心（Asok、Phrom Phong）出租去化周期缩短至 2 周以内。\n\n整体看来，泰国仍然处于“强需求 + 稳定涨幅”周期，不过涨幅分布不均衡。

Question

泰国未来 6–12 个月的市场趋势会如何？

AIAIGAnswer

预计将出现：\n\n • 旅游型城市继续保持强劲短期趋势；\n • 租赁市场成为价格支撑核心，而非短线投资客；\n • 若 99 年租赁政策最终推进，将形成本轮涨势的“第二波驱动力”；\n • 新盘供应量会温和上升，但土地成本仍使得海景房区域高位难回调。

越南：政策收紧导致短线投资降温，但刚需与租赁需求支撑基本盘

越南市场本周呈现“短线冷、长线稳”的结构性特征。\n\n胡志明：\n  • 部分投资客开始推迟入场，等待政策尘埃落定；\n  • 刚需客因价格稳定反而更愿意买房；\n  • 高科技园区与新行政区推动东部区房价稳中有升。\n\n河内：\n  • 土地供应受限背景下，新公寓价格保持坚挺；\n  • 老旧公寓改造计划推动部分区域资产升值预期；\n  • 二手市场交易活跃，价格透明度提升。\n\n总体而言，越南市场短线可能受到政策压制，但趋势仍然是“人口与产业推动的长期上涨结构”。

马来西亚：住宅成交量同比小幅回升，电商与科技园带动商业需求增长

马来西亚本周趋势显示住宅市场正在进入“缓慢修复期”，同时商业地产出现两极分化。\n\n住宅部分：\n  • 2025 年第三季度房地产交易额同比增长约 12.5%；\n  • 雪兰莪、槟城、柔佛三地成交最活跃；\n  • 首次购房需求增长，部分地区房贷利率下行刺激成交；\n  • 低价住宅供应不足问题仍然存在。\n\n商业部分：\n  • 大型仓储物流空间需求旺盛，受跨境电商增长推动；\n  • 科技园区与数据中心带动部分新兴区域升温；\n  • 老旧商场依然供过于求，短期难以恢复。\n\n总体趋势是“住宅稳健修复，商业分化加剧”。

印尼：价格横盘，但降息与减税政策提高中期购房预期

印尼近两年房地产价格表现极其稳定：\n\n  • 房价指数年化涨幅 1%–2%，扣除通胀实际接近 0%；\n  • 住宅类需求持续平稳，但缺乏爆发点；\n  • 雅加达 CBD 公寓空置率下降，但租金涨幅有限；\n  • 中档住宅与工业园区附近资产保持较强吸引力。\n\n2025 年 9 月央行再次降息至 4.75%，并逐步扩展“增值税减免政策”适用范围，使得中期购房预期显著改善。若经济增长维持 5% 左右，有望在 2026 年迎来更实质的价格抬升。

日本：二手房持续活跃，租赁市场推高投资需求

日本本周继续展现稳健趋势，尤其是首都圈与核心政令市。\n\n东京：\n  • 二手房成交量连续 12 个月同比增长；\n  • 公寓均价在 2600–2700 万日元区间保持稳定；\n  • 租赁需求旺盛，导致投资型公寓回报率维持在 6% 左右；\n  • 外国人购房比例小幅上升，主要来源为亚洲买家。\n\n大阪：\n  • 大型城市再开发带动区域价值提升；\n  • 民宿市场受到更多监管讨论，但普通住宅影响有限；\n  • 投资类公寓流动性良好。\n\n札幌、福冈等二线城市因“宜居度高 + 房价温和”继续受到投资者关注。日本整体仍处于“稳定增长 + 轻度供应紧缩”周期。

Question

日本未来 12 个月最值得关注的趋势是什么？

AIAIGAnswer

主要有三点：\n\n • 二手房市场可能继续上升，成交量保持强劲；\n • 民宿相关监管有望收紧，但不影响住宅类资产；\n • 外国买家占比持续上升，尤其在东京与北海道等热门区域。

迪拜：房价涨幅进入“高位稳定期”，租金涨幅回落但需求强劲

迪拜本周继续保持强劲成交量，但价格涨幅相比 2023–2024 年明显放缓。机构普遍认为：\n\n  • 自 2021 年以来房价累计上涨超过 70%；\n  • 2025 年预计全年涨幅在 5%–10% 区间；\n  • 高端住宅仍然供不应求，而中档住宅进入稳态周期；\n  • 租赁市场年涨幅从 20% 高点回落至约 8%–9%，但空置率仍低；\n\n目前市场已从“超高速上涨”进入“成熟稳定增长”，投资方式从追涨价转向追现金流与长期居留价值。

欧美市场参考：高利率压制需求，房价呈现横盘甚至下行趋势

美国房市持续受高抵押贷款利率压制，7% 左右的利率使得大量房主选择“不卖房、继续持有低利率贷款”，导致市场库存极低，但成交量疲弱。房价同比基本持平。\n\n欧洲部分城市房价仍然处于回调阶段。德国、瑞典等市场过去两年经历明显下跌，短期看没有快速反弹迹象。伦敦等特大城市表现略好，但仍受高利率与税负影响。\n\n总体来说，欧美市场趋势与东南亚和迪拜完全相反：需求弱、供应紧、价格横盘。

投资者情绪：偏向“稳现金流 + 高透明度”资产

媒体和机构渠道反馈显示，2025 年 11 月全球房地产投资者情绪主要倾向：\n\n  • 追求稳定现金流的物业，例如日本公寓、迪拜长期出租型单元；\n  • 偏好监管透明度高的市场，如日本与迪拜；\n  • 避免处于政策不确定性高、价格波动剧烈的市场；\n  • 东南亚内部偏好转向“产业导向 + 旅游需求稳定”的区域；\n  • 对欧美高利率市场普遍保持谨慎。\n\n整体来看，全球房地产投资正在进入“稳增长 + 稳现金流 + 稳监管”的三稳周期。