AIAIG 海外房产投资周报｜2025 第47周（上篇）：东南亚、日本、迪拜最新房地产政策与海外买房资讯

本期为 AIAIG 海外房产投资周报 2025 年第 47 周（上篇：政策向），统计周期为 2025 年 11 月 17 日至 11 月 23 日。\n\n在刚刚过去的一周里，真正与海外房产投资高度相关的“硬政策”新增不算集中，但几项在 11 月上旬发布的草案和法规进入了更细致的市场解读阶段：\n\n • 越南方面，关于抑制房价、收紧二套房贷款、强制可负担住房配建的《房地产价格与交易管理决议（草案）》继续发酵，叠加最新的 2025 年房产税制解析，外资与本地购房者的成本结构正在被重塑。\n • 日本方面，高市内阁就“外国人政策”召开的首次部长级会议后，各类媒体与智库针对土地监管、民宿与观光管理展开解读，重点仍在“区域分级与用途监管”，而非简单的购房禁令。\n • 迪拜与 DIFC（迪拜国际金融中心）方面，在 11 月仍处于《不动产法及其实施细则》修订的公开咨询期，部分条款如租约登记罚金、 caveat 注销费用调整等细节被律师事务所与机构整理成操作指引。\n\n本篇周报将围绕上述几个焦点，对本周最新的政策进展和市场解读进行系统梳理，并补充马来西亚、印尼等国在 2025 年持续推进中的住房治理政策，对海外买房者的长期影响。

越南建设部在 11 月上旬公布《加强市场监管、稳定房地产价格的政府决议（草案）》后，本周多家律所与研究机构发布了更细致的解读报告。草案拟自签署之日起生效，暂定有效期至 2027 年 3 月 1 日。其核心仍然是通过“价格信息透明 + 信贷杠杆管理 + 可负担住房配建”三件套，给过去几年过热的一二线城市房价踩刹车。\n\n与此前媒体的概略报道相比，本周的专业解读更多放在执行层面：\n\n • 官方房地产交易中心将与现有的不动产登记系统打通，成为合同备案、价格申报与税费计算的“唯一入口”，未来开发商与中介绕过备案体系进行“阴阳合同”的空间被进一步挤压。\n • 针对二套、三套住房的贷款成数上限（分别为合同价 50% 与 30%）不仅适用于本地居民，也将作用于相当部分境外借款与本地银行组合方案，使得“高杠杆多套房”模式明显失去吸引力。\n • 对于“可负担商业住房”的配建要求，被明确与土地出让、规划审批挂钩——不满足一定比例配建，将难以拿地或获得完整的开发权，大型综合社区项目将被强制承担更多“压价住房”责任。\n\n这意味着：越南接下来的新盘结构会更加向刚需、中端住宅倾斜，而高端投资型项目要么降低量，要么转向更清晰的租赁与运营逻辑。

日本在 11 月初召开的首次“外国人政策部长级会议”本周继续发酵，多家媒体与评论文章以“是否会限制外国人买房”为题展开讨论。\n\n从目前公开信息来看，内阁的工作重点有三：\n\n • 对长期滞留但未履行在留义务、社会保险缴纳义务的外国人加强查处。\n • 强化对外国人在日本购买土地的监控，尤其是靠近自卫队基地、水源地等敏感区域，以及观光热点地区用于民宿和短租的物业。\n • 计划在 2026 年 1 月前给出一揽子改革方案，对现有相关法规进行修订与整合。\n\n对于“在日本买房是否会被禁止”这一市场关切，日本政府与专业机构近期的一致表述是：目前没有也不计划出台全国范围内的购房禁令，外国人（包括非居民）仍然可以在日本购买土地与建筑，只是未来“在哪买、买来做什么”会比“能不能买”更受监管。

迪拜国际金融中心（DIFC）在 10 月底发布《不动产法及实施细则修订咨询文件》，并将征求意见期延续至 2025 年 11 月 30 日。本周，多家律所针对修订要点给出了更清晰的解读，供开发商与机构投资者参考。\n\n若按目前咨询文本，关键修订点包括：\n\n • 引入对“未登记租约”的罚金条款，督促业主与承租方及时在官方系统登记租赁关系；\n • 取消某些与 caveat（产权预告登记）注销相关的行政收费，鼓励市场更积极地更新产权负担信息；\n • 明确某些共管物业与长期租赁权的登记细节，使不动产权益结构更加标准化，有利于后续的融资与资产证券化。\n\n在 DIFC 区域之外，迪拜 2025 年整体不动产监管框架也在成熟：购房资金托管账户、统一的租赁合同登记系统、租金涨幅指引、开发商资质管理与反洗钱合规要求，构成了对海外投资者而言相对清晰的一套“游戏规则”。

虽然本周没有全新的法律条文出台，但马来西亚与印尼在 2025 年的若干政策，仍然决定着当前和未来几年的市场结构：\n\n • 马来西亚已确认自 2026 年起，将外籍买家购房印花税统一提高至约 8%，并通过住房改革计划，力争在 2030 年前清理完所有烂尾楼，加强对开发商资金与项目进度的监管。\n • 印尼则通过延续“政府承担部分住房增值税”的政策，继续扶持总价不高的中产自住房项目，并结合央行降息，把货币与财政工具一起用来托底房地产与建筑业。\n\n从海外买家的角度看，两国都在通过“税负、信贷与开发商监管”的组合拳，将资源向刚需、自住与长期供应稳定的板块倾斜，而对高杠杆、短线投机性资金则提高了门槛。

在欧洲，本周围绕“住房可负担性”与“短租平台监管”的讨论仍在发酵。欧盟层面预计在 2025 年底前正式推出首个泛欧住房可负担性行动计划，其思路包括：\n\n • 鼓励成员国为保障性与中低价住房提供更多财政支持与税收优惠；\n • 在允许成员国更灵活调控短租平台的前提下，限制热点城市过度观光与短租挤占长期租赁市场；\n • 通过欧盟层面的数据与监管协作，提高跨境资本大量涌入带来的风险可见度。\n\n虽然这与东南亚、日本、迪拜的直接政策环境不同，但对“全球资金如何在住宅、酒店、公寓与短租之间重新分配”具有重要参考意义，也会影响到部分跨区域投资者的资产配置决策。

小结来看，2025 年第 47 周并非“政策频发”的一周，但几条主线正在逐渐清晰：\n\n • 越南通过草案与税制引导市场从高杠杆投机转向“透明定价 + 可负担住房”；\n • 日本的焦点从“是否禁止外国人买房”转向“如何划线与分类监管”；\n • 迪拜与 DIFC 继续在法制层面夯实其作为区域金融与不动产中心的规则优势；\n • 马来西亚、印尼稳步推进“偏向刚需的住房与税收政策”；\n • 欧盟在住房可负担性与短租平台上酝酿更严格的监管框架。\n\n这些变化本身未必立刻改变一个项目的涨跌，但会决定未来 3–5 年“什么样的城市、什么样的产品”更容易拿到政策红利，也会倒逼海外投资者的决策从“纯价格”转向“制度与监管框架”维度的比较。