AIAIG 海外房产投资周报｜2025 第47周（下篇）：全球房价趋势、租金回报率与投资策略分析

本篇为 AIAIG 海外房产投资周报 2025 年第 47 周“下篇：趋势向”。\n\n与上篇的“政策与规则”不同，这一篇关注的是：\n\n  • 房价与租金在本周的实际表现与方向；\n  • 不同类型资产（住宅、公寓、酒店、长租）的景气度变化；\n  • 机构与个人投资者的偏好转移；\n  • 新兴投资模式（如资产代币化）对传统买房逻辑的冲击。\n\n整体来看，全球房地产仍处在“存量时代 + 高利率尾部”的格局中：传统的“纯涨价逻辑”在逐渐失灵，越来越多的资金开始围绕“现金流、韧性和主题投资”进行配置。

一、越南：酒店与旅游地产投资明显回暖，收益率重回吸引区间

本周发布的《2025 越南酒店投资指南》显示，随着国际游客恢复和行政审批效率提升，越南酒店板块正在重新吸引境内外投资者的关注。多地酒店的运营收益率重新回到区域内较具吸引力的水平，部分重点城市的优质酒店资产被视为“兼具稳定现金流与长期升值潜力”的标的。\n\n在这一背景下，酒店型公寓、服务式公寓以及带酒店运营托管的度假物业重新进入机构与高净值个人的观察名单：\n\n • 河内与胡志明市的商务型酒店受益于商务与会展活动恢复，入住率与平均房价持续提升；\n • 岘港、芽庄等滨海城市则在度假与家庭游板块表现突出，旺季提前、淡季缩短；\n • 一些新项目通过引入国际酒店管理品牌，提高定价与出租能力，对海外业主更具吸引力。\n\n结合上篇提到的价格与税制改革，可以预见越南的“可运营型资产”在未来几年会比纯持有型住宅更具系统性优势。

最大的差别在于：住宅的回报更多来自房价上涨和长期租金，而酒店和度假物业更依赖实际运营能力与旅游需求。当前的若干趋势值得关注：\n\n • 旅游需求：随着出入境便利和签证政策优化，中短途旅游（如来自韩国、日本、中国台湾、东盟内部游客）成为越南海滨城镇的新底层需求。\n • 运营专业化：项目能否引入成熟酒店品牌，以及管理公司是否有能力做收益优化，将直接影响投资回报。\n • 税制与监管：与住宅相比，酒店资产在税务、营业执照、消防与安全标准方面要求更高，合规成本也更高。\n\n因此，把酒店与旅游物业视作“类企业资产”会更合理，优先考察运营团队与品牌，而不仅仅是地段与单价。

二、泰国与普吉岛：旅游复苏支撑，房价在高位稳步运行

泰国整体房地产市场在 2025 年进入“低基数反弹 + 结构分化”的阶段。此前的研究报告显示，2025 年全国房产交易有望较 2024 年回升约 3%，带动总成交金额突破 1 万亿泰铢，普吉、芭提雅等度假城市贡献巨大。\n\n普吉岛方面：\n\n • 中高端海景公寓与别墅价格维持在高位，部分项目价格已达到每套几十万到上百万美元的区间；\n • 外籍买家中，欧洲与俄罗斯买家占比较高，中国买家占比仍在恢复过程中；\n • 新的开发用地有限，优质地块越来越依赖旧酒店改造或老项目重建，推高了单位土地成本。\n\n曼谷方面：\n\n • 市中心优质公寓的租金仍在温和上涨，空置率下降；\n • 郊区大盘项目则继续通过价格促销与分期付款吸引刚需；\n • 政府推动基础设施与交通项目（轨道交通延伸、东部经济走廊等）为部分区域提供了中长期的抬升预期。\n\n在这一周，市场并没有出现“大幅波动”的新数据，但来自机构和媒体的观点普遍认为：泰国的房产已从疫情后“修复期”逐步迈入相对成熟的“慢涨 + 高分化”阶段。

三、日本：二手房与出租市场稳健，收益率小幅下行

日本住宅市场在 2025 年呈现出“量稳价涨、收益率缓慢走低”的特征：\n\n • 首都圈公寓均价在 2025 年已较 2023 年有明显抬升，新房与优质二手房价格差距扩大；\n • 二手房成交量维持在历史相对高位，说明买卖双方对当前价格区间有一定共识；\n • 在租赁市场，东京核心区单身公寓与家庭公寓的租金分别在 3%–5% 区间内同比上涨。\n\n受价格上升影响，日本整体住宅毛收益率相比过去几年略有下行，但由于融资成本相对低、空置率可控、租客稳定，对寻求稳定现金流的投资者仍有较强吸引力。对于外资买家而言，日本正在从“价格洼地”逐步转变为“收益稳定的成熟市场”，策略上也从“抄底”转向“资产配置”。

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本周各类研究声音中，提到较多的风险点主要有三类：\n\n • 区域人口趋势：地方城市人口外流严重的区域，房价与租金的支撑力有限，需要更谨慎的选址与物业类型选择。\n • 老旧建筑与抗震标准：部分老龄化楼宇在维护成本、抗震标准、未来重建规划上存在不确定性。\n • 政策预期：如上篇所述，未来对民宿、短租和敏感区域土地的监管可能趋严，影响部分以短期出租为主的投资模式。\n\n整体而言，日本仍是海外投资者比较偏好的“稳健型标的”，但已经不适合用“暴涨”期待来衡量。

四、迪拜：高位稳态之下，资产代币化与机构化持有成为新话题

迪拜房价在 2021–2024 年经历快速上涨后，2025 年整体进入“高位稳态”区间：\n\n • 多数研究机构预计 2025 年全年价格涨幅在 5%–10% 左右，明显低于前两年的双位数涨幅；\n • 高端别墅与豪宅板块仍然供不应求，而中端公寓的涨幅开始收敛；\n • 租金涨幅从高点的 20% 以上，逐步回落到中高单位数。\n\n在价格渐趋理性的同时，迪拜出现了两个值得关注的新趋势：\n\n 1）资产代币化（Tokenisation）快速发展：\n 一些平台开始将单个物业拆分为大量“数字份额”，投资者只需较小金额即可持有部分权益，并在二级市场进行交易。这使得原本需要大额资金才能参与的优质别墅、公寓项目，对中小投资者也部分开放。\n\n 2）机构化持有规模扩大：\n 更多区域性与全球性的机构开始通过 REITs、私募基金等方式集中持有迪拜写字楼、物流园和长租公寓，推动“专业化管理 + 稳定分红”的产品走向普通投资者，个人买家不再是市场唯一主角。\n\n这两股趋势与迪拜在托管账户、数字登记、租赁制度方面的监管升级相互配合，使其逐渐从“散户主导的投机市场”转型为“散户+机构并存的成熟资产市场”。

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资产代币化的出现，并不会立即取代传统整套购房，但会在几个层面产生影响：\n\n • 降低门槛：原本需要几十万甚至上百万美元才能参与的核心资产，现在可能以少量资金分散持有。\n • 提高流动性：部分平台提供二级市场，使投资者可以更灵活地调整持仓，而不是被一套房牢牢“锁定”。\n • 重新定义“海外房产配置”：对一些投资者来说，未来可能是“核心城市通过 REIT 或代币化持有 + 次核心城市通过实物买房”的组合。\n\n对传统整套买房而言，竞争对手不再只是其他买家，还包括各种“金融化持有”的产品。

五、全球机构视角：从“回报”转向“韧性”的房地产投资逻辑

本周发布的一份全球房地产投资研究报告指出，2025 年之后的房地产投资重点，正在从单一追求价格回报，转向更强调“韧性（resilience）”与“主题性（thematic）”：\n\n • 机构资金更加偏好与长期结构性趋势高度相关的资产，例如人口老龄化带来的养老与医疗设施、数字化带来的数据中心与物流仓储、旅游休闲升级带来的度假物业和长住型酒店。\n • 在货币环境不再极度宽松的背景下，简单依赖加杠杆放大收益的模式逐渐失灵，现金流与资产质量重新成为选股与选盘核心。\n • 通胀与地缘政治风险促使投资者在不同国家、不同城市之间做更精细的分散，而不再集中押注单一市场。\n\n东南亚、日本与迪拜，在这一大背景下分别扮演不同角色——东南亚提供成长性与人口红利，日本提供制度稳定与稳健租金，迪拜提供全球资金汇聚与“高标准规则 + 高流动性”的组合。

综合本周信息，可以给出几条对海外房产投资者有参考意义的趋势小结（不构成具体投资建议）：\n\n 1）从“赌单城”到“配多城”：越来越多资金不再把全部筹码压在单一城市，而是将东南亚成长性城市、日本稳健型城市与迪拜这类国际枢纽组合在一起。\n\n 2）从“赌单价”到“看运营”：酒店、公寓、长租社区等可运营资产的表现，越来越取决于运营团队与品牌，而非单纯的地段——运营力成为决定回报的关键变量。\n\n 3）从“散户单打独斗”到“散户+机构共存”：代币化、REITs 与各类基金产品的出现，使普通投资者在配置海外房地产时有了更多“合作持有”的路径，同时也要学会阅读产品说明书与法律文本。\n\n对 AIAIG 的读者来说，更重要的不是追逐每周的短期波动，而是顺着这些趋势去思考：自己适合扮演的是哪一种角色——亲自持有实物房产的“资产管家”，还是通过产品组合参与全球房地产收益的“资产配置者”。

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二、泰国与普吉岛：旅游复苏支撑，房价在高位稳步运行

三、日本：二手房与出租市场稳健，收益率小幅下行

四、迪拜：高位稳态之下，资产代币化与机构化持有成为新话题

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