AIAIG 海外房产投资周报｜2026 第8周（上篇）：东南亚、日本、迪拜最新房地产政策与海外买房资讯

2月21–22日周末信息密度不低，但核心并非“价格突变”，而是监管与制度的连续推进。

AIAIG 观点：

• 2026年以来，多数国家没有选择“一刀切禁限”，而是通过登记、调查、税费与租赁规则来提高市场透明度与执行力。
• 对跨境买家而言，短期更重要的是：资料完整、流程合规、现金流可执行，而不是情绪性的涨跌判断。

周末延续此前舆论与政策方向，日本在外资购地与不动产登记透明化上的讨论继续升温。

1）外资大规模购地调查机制进入常态化讨论阶段

• 针对特定面积阈值与特定区域（如重要基础设施周边）的交易进行更系统化调查。
• 重点并非立即限制，而是“掌握实态数据”。

2）按人查询名下不动产清单的制度落地准备

• 该制度使资产盘点、继承、税务审查更加标准化。
• 对海外买家影响：
  • 多套持有更容易被系统化掌握；
  • 法人结构持有需要准备更完整的实益持有人说明。

AIAIG 观点：日本的变化是“数据优先、规则跟进”。短期不会剧烈收紧，但长期监管能力会更精细。

新加坡周末并无新一轮冷却措施，但此前延长入住人数上限与BTO供应节奏的影响仍在发酵。

关键影响：

• 租赁市场的合规密度更高，但确定性更强；
• 私宅与组屋的规则分层继续清晰；
• 对海外买家而言，合规出租比短期价格波动更关键。

AIAIG 观点：新加坡的政策目标始终是“稳定”，而不是刺激或打压。租赁执行力是核心。

越南周末讨论焦点仍集中在反投机税制与信贷节奏管理。

• 市场关注税制细则何时落地；
• 银行端对地产融资态度更审慎；
• 社会住房与真实居住需求成为政策叙事重点。

AIAIG 观点：越南分化正在加剧——成熟区与真实租住需求支撑的标的抗风险能力更强。

外籍住宅印花税调整的讨论持续在投资者圈层发酵。

• 买入端一次性成本上升；
• 各州最低购买价格门槛不同；
• 交易文件与税务申报流程更强调准确性。

AIAIG 观点：在马来西亚买房，州属规则与税费是第一层筛选条件。

迪拜周末并无重大新规，但DLD的租赁合规宣导与租金指数工具继续影响实际执行。

• Ejari登记是租赁合法性的基础；
• 租金涨幅需参考官方指数；
• 现金流模型需纳入合规成本。

AIAIG 观点：迪拜的优势在于规则清晰，但合规不到位会直接影响执行结果。