《阿占》访谈 | 新加坡商业办公楼租金收益是什么样的态势？

阿占访谈

第五位嘉宾介绍

小白（白进坤 Ronald Bai）,现任新加坡上市房地产经纪公司ERA高级执行董事。小白22岁即2007年进入新加坡房地产市场，5年后也就是27岁积累收获第一个百万新币。创业经历共2次，目前担任地产经纪公司和金融公司创始人和股东之一。过去13年，共经历了3次新加坡房地产周期，积累了各个时期房产销售经验并对不同时期的房产销售作出了不同的应对策略。曾经在包括新加坡在内的3个国家投资，目前拥有多处房地产。所投资的房地产，总价值增加了数倍。目前是新加坡地产市场上，成交豪宅交易数量最高的经纪人之一（累计超过3000笔豪宅交易数量）。

小白的座右铭：“拥有什么并无太大意义，重要的是成长的过程，这包括成功的喜悦和失败的痛苦。希望我对新加坡房产行业的认知，能够帮到更多的买房人买到心仪的房产。”

工作业绩和获奖经历：

• 2019 ERA top 50 Achievers 2019年ERA销售前50名
• 2018 ERA top 50 Achievers 2018年ERA销售前50名
• 2017 ERA top 50 Achievers 2017年ERA销售前50名
• 2016 ERA top 50 Achievers 2016年ERA销售前50名
• 2015 ERA top 50 Achievers 2015年ERA销售前50名
• 2014 ERA top 200 Achievers 2014年ERA销售前200名
• 2012 ERA Top 20 Achievers 2012年ERA销售前20名
• 2011 ERA Top 100 Achievers 2011年ERA销售前100名
• 2011 ERA Top Transactor(Feb) 2011年ERA第一交易人
• 2009 ERA Top 200 Achievers 2009年ERA销售前200名
• 2008 ERA Top 300 Achievers 2008年ERA销售前300名

阿占：

新加坡在全球房地产市场透明度指数排名，2020年排名在第几位？

小白：

新加坡一向是透明开放的国家，房地产市场排名也不例外。亚太地区房地产市场透明度也在逐年提升。而新加坡房地产市场的透明度排名在亚太排名中位于第三名，仅次于澳大利亚和新西兰。最近由仲量联行和领盛投资管理公司联合发布的“全球房地产透明指数”显示，我国在全球99个国家163个领域排名中排在第14位，同比上升了一个位次。这个指数包括的内容很多，主要含评估、市场基本面、上市公司管治、监管和法律环境、交易流程和可持续发展等六大指标。

新加坡与香港、日本、韩国、中国的北京等23个市场被列作是“透明”而非“高度透明”，真正作为高度透明的房产市场依次是英国、美国和澳大利亚。我国之所以在本次评比中排名靠前，是因为作为许多房地产科技公司的区域枢纽，新加坡在采纳和推动房地产科技方面有不俗的表现，同时也在市场数据质量与深度方面名列前10，反映出行业的成熟度。

这主要归功于新加坡作为房地产科技公司区域枢纽的领先地位，以及政府在可持续发展举措中的努力。在冠状病毒肆虐之际，商业地产受到负面冲击的力度较大。所以说，在疫情期间，房地产透明度对全球投资者选择区域起着重要的作用，我国实施强有力的监管框架也成为吸引房地产投资的关键。

阿占：

在疫情下，新加坡商业办公楼租金收益是什么样的态势？

小白：

尽管7月份是新加坡进入解封的第二个阶段，但受到经济萎缩的拖累，新加坡的商业办公楼，尤其是甲级办公楼出现租金下滑的态势。全年预计同比下跌5%。平均月租金降至每平方米9.58新币。其中优质甲级办公楼每平方尺10新币（约50人民币），环比下降1.2%；乙级办公楼月租金环比下跌1.8%，至8.29新币每平方尺（约41人民币）。此外，业主为了续约和吸引新的租户，也允许租金有更多的谈判空间，或者给予现有租户更多的租金豁免期来缓解租户资金流紧张的问题。

随着全球的经济放缓，新加坡优质办公楼下半年的租赁前景并不乐观，办公楼租金将继续滑落，核心地段高端优质办公楼的出租率将会持续走低，导致空置率上扬大约为7.5%。与此相反，共享办公室和灵活办公空间这些具备价格优势的办公场所将会持续受到租户的欢迎。

在投资方面，新加坡的商业办公楼大宗投资订单量较大且活跃。其中最大的交易是阿里巴巴新加坡以每平方尺2493新币（约12000人民币）收购安盛保险大厦50%的股权，交易额高达8亿4000万新币（约42亿元人民币），这个交易使得商业办公楼交易额第二个季度环比增加76.7%，至13亿新币（约65亿人民币）。这说明在全球疫情影响下，外国投资者对新加坡商业办公市场仍然看好，尤其是热衷于投资于中央商业区优质资产。