加拿大人口数据修订：移民减速被推翻，租金连跌23个月

加拿大人口数据重大修订：移民减速叙事被推翻

加拿大统计局（Statistics Canada）在 9 月年度审核中对人口与移民数据进行了近年来幅度最大的一次上修。修订后的数据显示，截至 2026 年 6 月的一年内，加拿大人口净增 18.94 万人（+0.46%），而此前的初步数据显示人口正在下降。

在 2026 年 3 月季度，统计局曾报道加拿大人口自 2025 年二季度峰值下降了 234,500 人，主要由非永久居民（NPR，即临时移民）减少 590,500 人所驱动。但新数据显示，NPR 存量仅从峰值下降约 204,000 人，目前占总人口的 6.7%，而峰值时为 7.2%。

关键数据一览

需要注意的是，即使经过上修，18.94 万人的年度增长仍是自 1944-45 年以来最慢的速度。整体趋势仍为人口增长放缓，但放缓幅度比市场预期的更温和，这对房地产和租赁市场的含义发生了重要变化。

官方声明与数据修订原因

我们已对此进行了调整以反映这一情况，这就是为什么我们今年看到的修订幅度比过去几年的九月份更大。

—— Stacey Hallman，加拿大统计局发言人

核心原因在于：统计局在年度审核中发现居留许可延期（permit extensions）的数量增加，同时处理这些申请所需的时间也在延长。此前的统计模型假设了更多人已离境，实际上他们仍留在加拿大。

为何这一修订对房地产市场至关重要

加拿大房地产市场在过去两年经历了由移民减速带来的租金回调。截至 2026 年 9 月，加拿大报价租金已连续 23 个月下行。修订后的人口数据意味着，租赁市场的减压效应可能不如市场预期那么强烈。

但同时，加拿大政府仍坚持将 2027 年底前将 NPR 存量压降至人口的 5% 以下的目标。根据最新数据，这一目标的实现将面临困难，市场普遍认为加拿大在移民政策上可能需要寻找新的平衡点：既要缓解住房压力，又要保持劳动力供给。

市场反应：如何看待这次上修

这次修订并不改变加拿大移民收紧的长期方向，但它揭示了一个常被忽视的现实：移民流动的统计时滞。很多持工作签证者在许可到期后仍选择延期留下，而审批周期变长使这部分人口在统计中被“消失”。对于依赖人口流入的住房需求模型，这意味着真实需求可能一直被低估。

对华人家庭的实际影响与行动建议

1. 租赁市场：租金下行动能减弱，但仍处于低位

对于计划先租后买的华人家庭，加拿大主要城市的租金谈判空间仍存在。但需要警惕：修订后的人口数据显示住房需求基本面没有市场想象的那么疲软，押注租金持续大跌的策略风险较高。

2. 买方市场：自有率下降背后的结构性机会

加拿大家庭自有率从 2021 年的 69.30% 下降至 2023 年的 66.70%。这一趋势反映年轻世代和新移民更依赖租赁市场，而这批人群未来将构成刚需购买力量。对于长期持有的投资者，当前的市场调整期可能提供了更好的入场估值。

3. 移民路径：工签与留学通道仍需关注政策变化

尽管人口数据上修，加拿大对学生工签（PGWP）与专业挂钩的收紧方向未变。计划通过留学转移民的家庭，不应将人口数据上修误读为移民政策全面放松。建议优先选择属于紧缺职业清单的专业方向。

AIAIG观点

加拿大此次数据修订的本质，是移民统计口径与实际人口流动之间的时间差。对于考虑加拿大资产配置的华人家庭，建议将决策重心从追踪移民总量，转向关注城市级供需关系与自有率结构变化。多伦多、温哥华等租赁依赖度高的城市，其租金反弹风险低于市场预期。