迪拜2026年取消75万迪拉姆房产投资者签证最低门槛：独有产权无最低金额要求，联合产权每人40万迪拉姆起——海外华人投资者居留新机遇深度解读
迪拜土地局通过Cube平台发布最新规定，取消两年期房地产投资者居留签证的最低房产价值门槛。独有产权申请人不再需要75万迪拉姆的最低投资额，联合产权投资者每人最低持股价额为40万迪拉姆。这一重大政策调整大幅降低了海外华人通过房产投资获取迪拜居留权的准入门槛。
政策概要
2026年4月，迪拜土地局（Dubai Land Department）通过旗下Cube平台正式更新了两年期房地产投资者居留签证的申请规则，做出了取消最低房产价值门槛的历史性调整。
核心变化：
- 独有产权申请人：完全取消75万迪拉姆（约合148万元人民币/20.4万美元）的最低房产价值要求。只要申请人拥有产权的唯一所有权，即可申请两年期居留签证，无最低金额限制。
- 联合产权申请人：每人最低持股价额从75万迪拉姆大幅降至40万迪拉姆（约合79万元人民币/10.9万美元），即使产权在合作伙伴之间平等分割也适用此规则。
这一政策调整是迪拜为应对地缘政治不确定性、维持房地产市场竞争力的重要举措。在中东局势紧张、全球投资者信心波动的背景下，迪拜正通过放宽居留准入门槛来吸引更广泛的中小投资者群体。
来源：Gulf News（Khitam Al Amir报道，2026年4月29日）、Khaleej Times（Meher Dhanjal报道，2026年5月1日）
迪拜已放宽两年期房地产投资者居留签证的要求，取消了独有产权申请人的最低房产价值门槛，同时为联合产权投资设定了每人40万迪拉姆的最低持股价额。此变更旨在扩大投资者准入范围。— 迪拜土地局（通过Cube平台发布），引自Gulf News 2026年4月29日报道
新旧规则对比
| 对比项 | 旧规 | 新规 |
|---|---|---|
| 独有产权最低房产价值 | 75万迪拉姆（AED 750,000） | 无最低要求（已取消） |
| 联合产权每人最低持股价额 | 75万迪拉姆/人 | 40万迪拉姆/人 |
| 适用产权类型 | 迪拜境内房产（不含DIFC及其他酋长国） | 不变 |
| 产权状态要求 | 已过户登记（Title Deed） | 不变 |
申请所需材料
- 迪拜房产Title Deed（产权证书）
- 如房产有抵押：银行出具的责任证明/无异议函（NOC），或开发商付款证明
- 有效期6个月以上的护照复印件
- 如已有旧版阿联酋身份证（如有）
- 符合ICP规格的申请人数字照片
- 阿联酋境内任何保险公司出具的健康保险
- 迪拜警察局出具的良好行为证明（居民可通过Dubai Police手机App办理，非居民需前往Port Rashid警局）
- 伊朗、巴基斯坦、伊拉克、利比亚、阿富汗申请人需提供国民身份证
费用参考
两年期房产投资者签证的申请费、体检费、ID卡制作费及手续费等合计约数千迪拉姆，具体金额根据申请渠道（线下/ICP智能系统）和服务代理不同而有差异。
海外华人投资者影响分析
① 准入门槛大幅降低，中小投资者迎来机遇
此前，75万迪拉姆的最低房产价值要求将大量小型投资者挡在门外。迪拜房产市场中，Dubai South、International City、Jumeirah Village Circle (JVC)等区域的公寓价格多在50-80万迪拉姆之间，此前低于75万迪拉姆的房产无法作为居留签证申请依据。新规取消最低门槛后，这些经济型区域将直接受益，海外华人投资者可以以更低成本获得迪拜居留权。
② 联合投资模式激活，家庭和团组投资更灵活
联合产权门槛从75万迪拉姆/人大幅降至40万迪拉姆/人，使得夫妻联合购房、亲友合伙投资等模式变得更加可行。例如，一对夫妻共同购买一套80万迪拉姆的房产，每人持股40万迪拉姆，双方均可获得居留签证——这在旧规下几乎无法实现。
③ 迪拜居留签证体系全景
值得注意的是，迪拜/阿联酋的房产关联居留签证分为多个层次：
- 两年期房产投资者签证（本次调整对象）：适用于中小投资者，无最低投资额要求（独有产权），可续签。
- 五年期房产投资者签证（也称长居签证）：通常要求房产价值不低于200万迪拉姆。
- 十年期黄金签证（Golden Visa）：要求房产价值不低于200万迪拉姆，提供更长期限的居留权，可担保家庭成员，无需担保人。
2026年4月7日，AIAIG曾报道迪拜黄金签证取消100万迪拉姆首付要求。本次两年期签证的调整进一步降低了入门门槛，与黄金签证形成互补——中小投资者先通过两年期签证进入市场，后续升级为黄金签证。
④ AIAIG观点
此次政策调整是迪拜房地产市场的一个重大转折点。 在地缘政治紧张和全球利率高企的背景下，迪拜正从"吸引大资本"转向"广纳中小投资者"的策略。对于海外华人投资者而言，这是一个极具吸引力的窗口期：
- 低门槛居留路径：通过购买50-70万迪拉姆的经济型公寓即可获得两年期居留签证，总成本约100-140万元人民币，远低于新加坡（需至少500万人民币）、加拿大（需80万加元）等传统移民国家的入门门槛。
- 租金回报率优势：迪拜核心区域的租金回报率通常在5-8%，远超亚洲主要城市（新加坡2-3%、上海1-2%），"以租养签"模式具有可行性。
- 税务环境友好：迪拜无个人所得税、无资本利得税、无房产税，持有成本极低。
- 建议行动：建议有居留需求的海外华人投资者关注Dubai South、JVC、Discovery Gardens等价格区间在50-70万迪拉姆的成熟区域。联合投资模式下，可通过家庭购房同时解决多人居留需求。
风险提示：中东地缘政治不确定性可能影响房产价格波动；迪拜居留签证政策可能进一步调整。建议投资者在购房前咨询专业法律和移民顾问，确认最新政策细节。