迪拜2026年取消75万迪拉姆房产投资者签证最低门槛：独有产权无最低金额要求，联合产权每人40万迪拉姆起——海外华人投资者居留新机遇深度解读

政策概要

2026年4月，迪拜土地局（Dubai Land Department）通过旗下Cube平台正式更新了两年期房地产投资者居留签证的申请规则，做出了取消最低房产价值门槛的历史性调整。

核心变化：

• 独有产权申请人：完全取消75万迪拉姆（约合148万元人民币/20.4万美元）的最低房产价值要求。只要申请人拥有产权的唯一所有权，即可申请两年期居留签证，无最低金额限制。
• 联合产权申请人：每人最低持股价额从75万迪拉姆大幅降至40万迪拉姆（约合79万元人民币/10.9万美元），即使产权在合作伙伴之间平等分割也适用此规则。

这一政策调整是迪拜为应对地缘政治不确定性、维持房地产市场竞争力的重要举措。在中东局势紧张、全球投资者信心波动的背景下，迪拜正通过放宽居留准入门槛来吸引更广泛的中小投资者群体。

来源：Gulf News（Khitam Al Amir报道，2026年4月29日）、Khaleej Times（Meher Dhanjal报道，2026年5月1日）

海外华人投资者影响分析

① 准入门槛大幅降低，中小投资者迎来机遇

此前，75万迪拉姆的最低房产价值要求将大量小型投资者挡在门外。迪拜房产市场中，Dubai South、International City、Jumeirah Village Circle (JVC)等区域的公寓价格多在50-80万迪拉姆之间，此前低于75万迪拉姆的房产无法作为居留签证申请依据。新规取消最低门槛后，这些经济型区域将直接受益，海外华人投资者可以以更低成本获得迪拜居留权。

② 联合投资模式激活，家庭和团组投资更灵活

联合产权门槛从75万迪拉姆/人大幅降至40万迪拉姆/人，使得夫妻联合购房、亲友合伙投资等模式变得更加可行。例如，一对夫妻共同购买一套80万迪拉姆的房产，每人持股40万迪拉姆，双方均可获得居留签证——这在旧规下几乎无法实现。

③ 迪拜居留签证体系全景

值得注意的是，迪拜/阿联酋的房产关联居留签证分为多个层次：

• 两年期房产投资者签证（本次调整对象）：适用于中小投资者，无最低投资额要求（独有产权），可续签。
• 五年期房产投资者签证（也称长居签证）：通常要求房产价值不低于200万迪拉姆。
• 十年期黄金签证（Golden Visa）：要求房产价值不低于200万迪拉姆，提供更长期限的居留权，可担保家庭成员，无需担保人。

2026年4月7日，AIAIG曾报道迪拜黄金签证取消100万迪拉姆首付要求。本次两年期签证的调整进一步降低了入门门槛，与黄金签证形成互补——中小投资者先通过两年期签证进入市场，后续升级为黄金签证。

④ AIAIG观点

此次政策调整是迪拜房地产市场的一个重大转折点。 在地缘政治紧张和全球利率高企的背景下，迪拜正从"吸引大资本"转向"广纳中小投资者"的策略。对于海外华人投资者而言，这是一个极具吸引力的窗口期：

1. 低门槛居留路径：通过购买50-70万迪拉姆的经济型公寓即可获得两年期居留签证，总成本约100-140万元人民币，远低于新加坡（需至少500万人民币）、加拿大（需80万加元）等传统移民国家的入门门槛。
2. 租金回报率优势：迪拜核心区域的租金回报率通常在5-8%，远超亚洲主要城市（新加坡2-3%、上海1-2%），"以租养签"模式具有可行性。
3. 税务环境友好：迪拜无个人所得税、无资本利得税、无房产税，持有成本极低。
4. 建议行动：建议有居留需求的海外华人投资者关注Dubai South、JVC、Discovery Gardens等价格区间在50-70万迪拉姆的成熟区域。联合投资模式下，可通过家庭购房同时解决多人居留需求。

风险提示：中东地缘政治不确定性可能影响房产价格波动；迪拜居留签证政策可能进一步调整。建议投资者在购房前咨询专业法律和移民顾问，确认最新政策细节。