本篇聚焦全球房地产市场在2025年底的结构性变化，解析东南亚、日本、迪拜等重点地区的房价与租金走势，并从资本流向、周期风险及组合策略的角度，为中国投资者提供未来一季度的决策启示。
进入 2025 年最后一个月，全球主要房地产市场进入“收官季”。从数据与业界反馈看，房价走势出现明显分化：欧美市场整体进入调整区间，东南亚与中东部分城市则保持韧性，日本则维持稳健的结构性上涨。宏观环境方面，美欧央行的降息预期推迟，但通胀压力放缓；亚洲央行总体维持低利率区间，使得本区域房地产资产相对更具吸引力。
“全球房价的波动正在从单一的经济周期，转变为不同国家政策节奏与人口结构的交织反应。”
泰国房市在低税率政策和持续的旅游业复苏带动下，第四季度成交量稳步回升。曼谷核心区公寓价格同比微涨 3%，芭提雅和清迈等二线城市租金上涨 5%–7%，成为长期出租市场热点。越南则通过增加保障性住房和严格投机监管实现“价稳量升”，预计 2026 年将进入供需平衡阶段。
马来西亚的租金回报率维持在 4.5% 左右，吉隆坡市中心部分公寓在外国买家回流带动下，租售比达到 1:200–1:220 的合理区间。新加坡虽然整体成交下降，但高端住宅仍因供应稀缺维持价格坚挺。区域内部差异化正在强化：以旅游、留学和制造业带动需求的城市表现更佳，而依赖投机资金的项目回调更快。
日本主要城市的住宅价格在 2025 年继续保持小幅上涨，东京新建公寓均价同比增长 2.8%，大阪、福冈分别上涨约 2.2% 和 1.9%。尽管增幅有限，但稳定性极高，成为全球资金在“高波动市场”之外的避险配置对象。租金收益率普遍在 3%–4.5% 区间，且空置率维持低位。
“东京和大阪的投资逻辑早已从‘升值预期’转向‘稳定现金流’，适合作为跨境投资组合的底层资产。”
迪拜在经历三年房价累积上涨后，市场进入理性调整阶段。2025 年底的平均房价较年中下滑约 3%，部分高端公寓和度假型项目报价回落 5%–8%。但租金收益仍维持在 6%–8% 区间，部分社区如 JVC、Business Bay 的出租率超过 95%。这意味着，即使价格短期波动，长期现金流仍具吸引力。
同时，来自中国、印度及俄罗斯的买家仍是主要成交群体，占外资交易总额约 45%。开发商加大促销和分期政策的同时，也推出更多结合长期签证的项目方案，使得“身份 + 投资”型资产在高净值人群中持续流行。
美国和英国的房价在高利率背景下继续承压。美国全国住宅均价同比下降约 4%，英国伦敦公寓市场交易量较去年同期下降 15%。但优质学区和金融核心区房源仍具支撑力，尤其是自用和长期租赁需求稳定的区域。欧洲大陆市场（尤其是葡萄牙、德国）则因税改与能源价格回落，迎来轻微反弹。
“欧洲房产不再是单纯的避险港湾，而变成‘慢收益资产’，需要更长周期才能显现回报。”
2025 年的全球资本流向呈现出三个显著特征：
综合政策与市场动向，AIAIG 认为 2026 年的全球房产投资格局将呈现三大趋势：
• 收益极化：高收益市场如迪拜、芭提雅将继续吸引活跃资本，但波动性上升；
• 政策分层：日本、越南等市场通过制度化改革提高透明度，成为稳健资金首选；
• 资产分层：投资者将同时持有住宅、酒店式公寓与REITs，形成多元化组合。
在这样的格局中，投资人应重新审视风险预算与投资周期，合理分配“现金流资产”和“升值型资产”的比重。
结语：在 2025 年的最后几周，全球房地产市场的关键词是“再平衡”。投资回报的来源从价格差转向现金流，从炒作逻辑转向制度红利。对于中国投资者而言，接下来的核心问题不是“去哪买最便宜”，而是“在哪持有最稳健”。未来的胜负，将属于那些能够理解多市场周期共振规律，并在分散中建立稳定收益体系的投资者。
