AIAIG 海外房产投资周报｜2025 第50周：东南亚、日本、迪拜政策与资讯
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统计周期：2025年12月8日–12月14日。本篇聚焦泰国、越南、马来西亚、新加坡、日本、迪拜等重点国家最新的房产政策、签证与税务动向，并对欧美出现的重要跨境置业政策进行筛选解读，帮助中国投资者在政策博弈中寻找合规与机会的平衡点。
本期为 AIAIG 海外房产投资周报 2025 第50周·上篇（政策向），统计时间为 2025年12月8日–12月14日。本周海外房产相关政策大致呈现三条主线：其一，东南亚继续通过“减费、增供、控炒”的方式稳地产；其二，日本在不动产登记和签证制度上进一步推动“精细监管设计”，开始为未来按国籍统计外资购房做制度铺垫；其三，中东尤其是迪拜，继续以宽松税制和长期签证作为核心卖点，同时周边海湾国家也通过调整黄金居留政策争夺同一批跨境资产配置人群。与此同时，欧美多国仍在收紧跨境置业和投资移民路径，全球政策版图正在从单一中心走向多极分化。
Question
目前泰国住宅过户与按揭相关的费用政策是什么？
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为了减轻购房成本、稳定房地产市场，泰国政府在 2025 年批准了一轮重要的刺激措施：对符合条件的住宅交易，将过户费从 2% 大幅下调至 0.01%，按揭登记费从 1% 下调至 0.01%。该优惠主要适用于总价不超过 700 万泰铢的住宅物业，且买方为泰国国籍自然人，政策预计执行至 2026 年中。这意味着，本地刚需和改善型需求的交易成本显著下降，开发商也能通过更高的成交量缓解库存压力。对于外国买家，名义税费优惠并未完全等同复制，但本地需求回暖有助于托底整体市场情绪和价格。
Question
近期关于“延长房屋租赁期限”的讨论，对外籍买家有什么潜在影响？
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泰国政策圈与行业内部正在讨论将传统 30 年租赁期限延长为 50 年或 60 年，或允许“30+30”形式的续约。这一议题如果最终落地，将对外籍买家产生两方面影响：一是对无法取得完整产权的外籍人士，长期租赁将成为更接近“准持有”的资产配置工具；二是开发商可能在同一地块中设计“产权单元 + 长租单元”的混合产品，以匹配不同国籍与预算的客群。总体方向是，在不鼓励短期炒作的前提下，通过延长租期和降低交易成本，为自住与长期持有资金释放空间。
Question
越南近期围绕住房和房地产市场发出了哪些政策信号？
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2025 年秋季以来，越南总理多次发布指示，要求各部委和地方政府采取综合措施：一方面要增加住房和土地供应，加快普通住房和保障性住房项目建设，尽可能推动在 2025 年完成甚至超过 10 万套保障性住房目标；另一方面要完善与住房、房地产、土地、规划、信贷和税收等相关的法律与行政程序，减少项目审批时间，降低制度性交易成本。同时，政府明确要求加强对投机炒房、囤地、操纵房价等行为的监管，提升市场信息透明度。这些举措表明，越南选择通过“增供+控炒”来平抑价格，而不是简单行政压价。
Question
在这轮调控中，越南对外国买房的态度是否发生变化？
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从目前公开信息看，越南并未收紧外资购房，反而在有序扩大全外资可参与的项目范围。例如胡志明市和河内持续公布新一批允许外国人购买公寓单元的项目清单，一些核心区新盘也进入外资可购名单。现行规则下，外国个人通常可购买公寓并获得最长 50 年的使用权，部分地区允许到期续期。同时，新法律在强调规范开发商行为和交易监督的前提下，并未禁止合规外资进入。对于中国投资者，这意味着越南仍适合以中长期出租和城市发展预期为主线的配置思路，而非短线炒作型资金。
Question
马来西亚在住房金融与税费方面有哪些延续性安排？
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马来西亚在 2025 年的住房政策延续了“扶持首购族、抑制投机”的主线：一是通过信贷担保计划提高首套房贷款可得性，一些方案允许贷款额度达到房价的 110%–120%，以帮助年轻家庭覆盖首付和部分交易费用；二是对首次购买一定价值以下的住宅继续提供印花税减免或豁免，显著降低刚需入市门槛；三是在部分州属维持对高价住宅和短期转售的较高印花税和房地产盈利税，以抑制投机性交易。整体上，政府希望通过支持自住需求来稳定成交和房价走势。
Question
这些政策对海外投资者特别是中国买家意味着什么？
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对于海外投资者而言，马来西亚的门槛和机会是并存的：一方面，多数州仍对外国人购房设定较高的最低价格门槛，且不享受首购印花税减免，因此更适合中高端住宅和投资型公寓的配置；另一方面，本地首购族政策有利于扩大内需，稳定长期租赁与转售市场，对投资者持有的中高端项目形成一定支撑。对于想兼顾居住、教育与资产配置的中国家庭，马来西亚依然是一个“生活+资产”结合度较高的目的地，但需要在选区、学区和长期人口流向上做更细致研究。
Question
新加坡当前对多套房和外国买家的税费框架有何特点？
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到 2025 年底，新加坡对房地产市场的调控仍然依赖强力的税费工具。对于外国个人买家和本地多套房买家，额外买家印花税保持在全球高位，外国个人直接购房的综合印花税负可达到成交价的六成左右。与此同时，短期持有并转售住宅仍需缴纳卖方印花税，持有年限不满一定年数时，税率最高可达成交价的约 16%。对于自住房屋业主，政府通过房产税回扣等方式缓解通胀压力，但这些优惠主要针对自住，不会削弱对投资性购房的高税负约束。
Question
在这样的环境下，如何理解新加坡住宅的投资属性？
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高税负和严格的限贷政策，使得新加坡住宅更适合作为“身份+生活场景”的一部分，而不是纯收益型资产。对于普通投资者而言，在不考虑移民与子女教育的前提下，仅凭租金往往难以覆盖高额的前期税费和持续持有成本；资本增值也被政策强力抑制，呈现慢涨、分化、强监管特征。因此，新加坡住宅更适合高净值家庭用于自住或综合规划，而参与新加坡房地产市场的投资者，则可以考虑通过 REITs、商业地产或股权型产品参与，而不是简单买一套公寓期待高回报。
Question
本周日本在不动产登记领域的关键进展是什么？
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12 月上旬，日本数字担当大臣再次确认，将在未来的不动产登记数据库中增加“买家国籍”字段，统一记录不同国籍买家的房产持有情况。现阶段买家在登记公寓或住宅时并不需要申报国籍，政府难以准确回答“外国人持有多少房产、集中在哪些区域”等问题。计划中的数据库预计在 2027 财年之后上线，由数字厅牵头设计系统并与法务省、国土交通省协同推进。短期内现行买卖流程不会发生根本变化，但中长期看，日本将从“只看价格和成交量”走向“按国籍、区域和用途精细分析”的监管模式。
Question
该制度对中国买家和使用日本法人持有物业的结构有何影响？
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对于以个人名义购房的中国买家，未来在办理不动产登记时，需要填写国籍信息，相当于把本来难以统计的外资购房行为变成可在数据库中直接检索的显性数据。从中长期看，一旦发现某些核心区域房价过快上涨与特定国籍买家高度相关，政府可能通过差别化税费或交易监管进行调节。对于通过日本法人持有物业的中资结构而言，短期内在登记簿上仍体现为日本公司名义，但随着“实质受益人”披露要求提高，加上银行和税务机关对大额跨境资金审查趋严，依赖多层壳公司隐藏国籍的做法将越来越难持续。总体而言，日本仍然允许外国人购买房产，但监管重心正逐步转向信息透明和风险识别。
Question
迪拜目前通过房地产投资提供怎样的居留和税务框架？
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迪拜在 2025 年仍然维持其对海外投资者非常友好的组合：一是房地产投资满 200 万迪拉姆，即可申请 10 年期可续签的黄金居留签证，允许携带配偶和子女，部分情况下还可以担保父母；二是个人层面没有个人所得税、资本利得税和房地产持有税，交易环节主要负担为一次性过户费和相关行政费用；三是外汇进出自由度高，有利于全球资产调度。整体来看，迪拜仍通过“高收益+身份+税务友好”的组合，在全球资产配置目的地中保持强吸引力。
Question
其他海湾国家近期在黄金居留政策上有什么新动作？
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本周值得关注的一个案例是巴林：当局宣布下调黄金居留签证的最低房地产投资门槛，将原本约 20 万巴林第纳尔的标准降至大约 13 万巴林第纳尔，并延续 10 年可续签的长期居留权，允许持有人在当地工作并实现家庭团聚。相比迪拜，巴林等市场的基础设施与国际知名度略逊一筹，但更低的门槛对预算有限、希望获得中东长期身份和多元资产配置机会的投资者具有一定吸引力。这表明海湾地区在“以居留权换长期资本”方面的竞争正在升温。
Question
欧美在跨境置业和投资移民方面的政策大方向有什么变化？
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近两年，欧美国家在跨境置业和投资移民方面总体走向“收紧+筛选”：多国逐步取消传统的购房换居留项目，例如西班牙在 2025 年正式终止黄金签证中的房产路径，葡萄牙则将投资重点由住宅房产转向产业、科研和基金投资。同时，美国联邦和部分州出台或推动立法，限制来自特定国家的投资者直接或间接购买农地和靠近敏感设施的不动产，国家安全话题明显上升为核心考量。这意味着，欧美房地产与居留之间的简单绑定关系正在被拆解，税制和安全审查成为新的关键变量。
Question
这对中国投资者配置欧美房产有什么启示？
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对于中国投资者来说，欧美资产依然在法治环境、透明度和长期稳定性方面有优势，但不再适合作为唯一的“避风港”。一方面，需要在投资决策中加入政策不确定性和安全审查的风险溢价，对可能出现的额外税费、披露要求、购买限制进行情景测试；另一方面，可以把欧美核心城市住宅和优质资产视作全球组合中的“对冲和分散层”，而将增量资金更多投向政策方向相对清晰、对外资逻辑较为稳定的东南亚、日本和海湾地区，以多区域组合降低单一法域的政治与政策风险。
本篇小结：在 2025 年第50周的政策版图中，东南亚和日本的关键词是“增供、稳价、精细监管”，海湾特别是迪拜的关键词是“税务友好与长期签证”，欧美的关键词则是“安全审查与税收筹码”。对于中国投资者而言，真正需要关注的不是单个利好或利空，而是背后的制度逻辑和长期方向：那些在搭建可持续住房制度、逐步提高透明度的市场，更适合作为长期资产配置的底座；那些通过居留和税务优惠吸引资本的市场，则适合作为组合中的进攻型配置，需要加强周期与仓位控制。
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