香港2026年楼市复苏持续获机构背书：穆迪与摩根士丹利分别上调房价预期，多层次因素支撑上行周期——海外华人投资者如何布局？
穆迪评级最新报告指出，香港楼市上涨行情有望延续，低按揭利率、租金攀升和人才流入是三大支撑因素。摩根士丹利同日将2026年香港房价涨幅预测从10%上调至12%，认为复苏正从住宅扩展至写字楼和零售领域。本文深度分析机构看多逻辑，为海外华人投资者提供操作建议。
机构集体看多：香港楼市复苏获顶级评级机构背书
2026年5月下旬，香港房地产市场迎来两则重磅机构看好信号。穆迪评级（Moody's Ratings）在其最新报告中指出，香港楼市上涨行情「有望持续」，尽管存在利率风险，但低按揭利率环境、租金持续攀升以及人才流入和内地买家需求三大结构性因素，将支撑楼市复苏延续。
几乎同一时间，摩根士丹利（Morgan Stanley）将2026年香港住宅价格涨幅预测从10%上调至12%，并指出复苏正在从住宅市场扩散至写字楼和零售领域。摩根士丹利预计商铺租金「将在年底前转正」，写字楼市场也在经历七年低迷后触底反弹。
这是自2024年香港全面「撤辣」（取消所有楼市降温措施）以来，国际顶级金融机构首次一致看多香港楼市。对于关注海外资产配置的华人投资者来说，这组信号值得高度重视。
穆迪和摩根士丹利为何在此时同时看多香港楼市？
摩根士丹利特别指出，2026年第一季度香港住宅成交量创下两年新高，市场动能正在从住宅领域向外扩散，写字楼和零售市场的复苏迹象已经显现。这与2017-2019年那轮上行周期的扩散模式非常相似。
香港楼市当前的复苏与此前几轮周期有何不同？
第一，供应端约束更强。2024年「撤辣」后需求迅速释放，但新盘供应并未同步跟上。香港政府卖地节奏在2023-2024年明显放缓，2026年可供应的新盘数量远低于历史均值，这对房价形成了坚实的支撑。
第二，需求结构更加健康。此前的上行周期主要由内地投机资金推动，而本轮复苏中，通过人才计划流入的实际居住需求占比显著提高。高才通计划自2022年底推出以来已吸引超过12万宗申请，其中大量获批者具有购房能力。
第三，写字楼市场出现积极信号。香港中环甲级写字楼市场经过近七年下跌后正在触底，资本市场回暖推动了金融机构的租赁需求回升。瑞银3月发布的报告也指出香港写字楼市场「终于见到曙光」。
第四，本轮复苏是在全球利率仍处高位背景下的局部繁荣，与过去全球流动性宽松驱动的全面上涨有本质区别。
海外华人投资者应如何把握香港楼市这轮周期？
短期（6-12个月）：重点关注住宅市场中的中高端板块（800万至2000万港币区间），这一价位段受到人才计划新移民和内地买家双重需求的支撑。九龙和新界靠近地铁站的新盘项目流动性最好，优先考虑。
中期（1-3年）：关注写字楼市场的结构性机会。中环甲级写字楼租金已从峰值下跌超过40%，随着资本市场回暖和企业回归，租金触底反弹的可能性正在增大。对于有实力的投资者，可以考虑通过REITs（房地产信托基金）参与写字楼复苏。
长期（3年以上）：关注香港政府2026年4月发布的财政预算案中释放的利好信号——豪宅印花税上调至6.5%但对REITs转让给予豁免，表明政策方向是鼓励长期持有而非短期炒作。持有周期超过3年的投资者可享受更有利的税收环境。
风险提示：利率走势仍是最大不确定性。如果美联储因通胀反复而在2026年下半年暂停降息，香港按揭利率可能回升至4%以上，届时房价上涨动能将减弱。建议投资者将杠杆率控制在50%以下。
香港楼市复苏对新加坡等竞争市场有何影响？
但需注意，香港和新加坡的楼市周期并非简单的零和博弈。两座城市在吸引资本方面各有优势——香港在联系汇率制度下的低按揭利率和相对宽松的贷款政策更具吸引力，而新加坡的政治稳定性和法治环境仍是很多投资者的首选。从资产配置的角度看，同时持有两地的优质房产是分散区域风险的有效策略。
目前介入香港楼市是否存在追高风险？
AIAIG观点：机构背书不等于无风险，精选标的仍是关键
穆迪和摩根士丹利的看多报告为香港楼市提供了有力的基本面背书，但投资者需要注意，机构观点的时效性和交易信号之间可能存在时滞。目前香港楼市最大的利好因素是利率下行趋势和人才流入的确定性，最大的风险则是全球通胀反复可能导致的利率政策转向。
对于海外华人投资者而言，香港楼市当前处于「复苏确认期」——房价已从底部反弹但远未过热，机构一致看好但市场情绪尚未疯狂。这是一个相对理想的介入窗口，但必须精选标的、控制杠杆，避免追高已经过度炒作的板块。
建议采取「核心+卫星」策略：核心仓位配置优质住宅物业（自住或出租），卫星仓位以少量资金配置写字楼REITs或商业物业，待2026年下半年美联储利率路径更加明朗后再加大配置力度。