日本2026年新规生效：外国买家购地需披露国籍，住宅物业不再豁免FEFTA申报

2026年4月1日，日本修订后的《外汇及外贸法》（Foreign Exchange and Foreign Trade Act，简称FEFTA）正式生效。这是近年来日本针对外国投资者在日置业领域最重要的监管变化。尽管日本长期以来对外国买家购买物业没有国籍限制，但此次修法大幅强化了透明度和申报义务，为海外投资者带来了不可忽视的操作门槛。

根据修订后的规定，以往针对住宅物业的申报豁免已被移除。所有非居民在日收购不动产，无论用途——住宅、商业还是空地——均须向日本财务省提交Form 22报告。同时，在产权转移登记时，所有买家（包括日本国民）均须披露国籍信息。外国企业在购买大规模土地时，还需披露代表人的国籍以及主要高管或股东的身份。