日本房产投资常见问题解答

 

 

 

 

 

1. 外国人在日本置业, 在日本法律上有否限制?

日本政府对于外国人在日本置业没有任何限制,税款也是跟日本人置业一样。而且日本很多土地都是永久性,就算是外国人拥有的物业,也可以继续由外国人继承。

2. 听说在日本投资房地产, 不向日本政府报税(确定申告)的话就不用缴纳所得税（即是不报税、逃税）, 是真的吗？

是错的。原则上，在日本国内有收入－支出＞38万日元的话,必须向日本政府报税(确定申告)。如被日本税务署发现没有报税及掌握逃税者资料, 逃税者须缴付过去最多7年间（税金的时效）的「本来税金＋延滞税（年息14.6%）＋加算税（15%、20%或40%）」。最坏的情况是,你所持有的物业会被日本税务署收押直至你付税为止,所以不可以不报税及逃税。

3.购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否有什么便利?

日本是一个限制移民的国家，包括投资移民，对外国人的长期居住多持保守政策。日本发给外国人长期签证分为特别定住(难民、日本人亲属，6个月-5年居留权)、永住(永久居留权)与归化。一般投资(购屋)并不会取得居留签证，除非您受聘在日工作、留学等、或在日本设立公司(资本500万以上)并聘雇2名以上日籍员工、或和日本人/永住者结婚。在新法没有修订前，目前只能单次不超过90日短期居留日本。

4.日本房地产有履约保证吗?

在日本一般房地产买卖因交易流程及付款方式与中国不太相同，分为两次付款，一次为订金，一次为尾款。房款汇入时会有代书做监控，等同于民间公证人，此时可拿到代管证明书。

且有国土交通大臣指定的『财团法人东日本不动产流通机构』从中做保障，本身已具有相当的交易保障，故在日本一般房地产成屋的交易并没有『履约保证』。

5.为何东京、大阪等大城市不动产租不如买?

大城市地狭人稠，一般上班族租的不动产套房，几乎都不会超过10坪，一般以4、5坪居多，不过麻雀虽小五脏具全，这样的套房，只要人民币几十万就能买到，对多数中国投资客来说，日本不动产投资门槛不高，加上有打算游学或留学者，我们建议租不如买，白白付别人房租，还不如成为自己的房租收入，将来学成归国后还可继续收租。

 

 

 

 

6.日本购屋该挑哪一些区域？

再投入日本房地产之前，务必先调整好心态，用日本人的居住需求来挑选物件，而不是用投资的角度出发，因为我们的租客是日本人，当然要以日本人的生活习性及逻辑去做考量。日本人其实并非一定要住在东京山手线内的不动产都心地带，他们反而偏好都心附近具备闹中取静、交通方便的地点。世田谷区、用贺、自由之丘、三轩茶屋、二子玉川、三鹰、吉祥寺、荻漥、是日本人气的居住区域外，北区的王子、赤羽，及中野区皆为东京不动产新兴都会区发展的好据点。

7、为何买新不如买旧?

以日本买屋的观点，当然自住就另当别论，如果是站在出租的角度就不同了，旧的房子房价较低，但因为出租的租金没有比新屋低，相对的租金投报率就高许多。

其实买旧一点的日本不动产物件，反而有好处，一般住宅用大楼的耐用年数约为60年，实际效用年限为47年左右，所以房龄久的房子，可能会面临重建的可能，建筑费用就是不足的部分再由持有户数的屋主去做分担，因此您可重获一间全新的房屋，这时您要卖出或出租都会价格更高，获利更多。

8. 可否带我进入有租约的楼盘看看？

不可以。日本人不会随便让陌生人进入屋内看, 这会侵犯私隐,所以只能从外看有租约的楼盘。另外, 在情况许可下, 可带看没有租约的楼盘。

9. 日本的专有面积或建筑面积（建物面积）怎样计算？

日本分层楼宇的专有面积或建筑面积（建物面积）不包括公用走廊及大门部分。专有面积以墙壁的中心起计算, 而建筑面积（建物面积）是在登记所记录的由墙壁内面起计算。总括来说, 专有面积＞建筑面积(公簿面积), 相差大约会在10%以内。而且专有面积和建筑面积基本上不包括露台面积。

10. 可否在网上搜寻过去的房地产成交纪录?

不可。日本不可以在网上翻查过去成交纪录

11. 在日本买房可办理按揭吗?

可在中国银行东京分行办理房地产投资按揭手续。按揭比率最多楼价的5成, 最少借贷2000万日元, 年期为最长15年, 利率约3% 。能否办理成功要看个人或者公司资质。

 

 

 

 

12. 日本买房议价空间有多少？

东京不动产买卖制度相当完善，价格也相当透明化，不会有漫天开价的混乱状况，对中国人来说，买房子很习惯先从８折开始杀价，但这一招在日本买不动产不仅不管用，还会造成中国人在日本房屋市场的信誉，所以现况许多物件他们宁可等日本人来买也不愿卖我们外国人。

日本人因为民族性使然，不习惯将价格提高让人来议价，因此投资东京不动产，首先应以投资金额扣除所有费用后，去试算出投报率，再考虑能否接受这样的投报，而非一味杀价。中日的投资文化相当不同，如果我们去日本投资，一定要用当地的思考方式，不要坏了中国人在日本房地产市场的信用与形象。

13. 如租客不交租, 怎么办?

日本人很少会拖欠租金, 一般在日本租屋时需提交在职证明书, 收入证明书, 租金担保人资料, 预付1-2个月押金、1个月礼金(房东在租客退居时不用缴还) 、1个月中介手续费及第1个月租金。如无租金担保人, 须加入租金保证公司。房租逾期时可向保证人或租金保证公司追讨租金。

14. 福岛县核电厂的辐射会影响人体健康或物业吗？

东京都的伽马辐射水平为0.035uSv/h, 而香港的伽马辐射水平为 0.14 uSv/h。由福岛第一核电厂至东京都的距离为230km, 而大亚湾核电厂至湾仔的距离为53km。虽然福岛县核电厂问题还没解决, 但由于东京都的辐射水平比香港还要低, 所以看不到福岛县核电厂对居住在关东区的居民有什么影响。而且没有科学证据显示辐射会对楼宇构成影响。(数据来源日期为2013年10月)。

 

 

 

 

15. 日本发生地震时会影响楼宇结构吗？

建筑物的抗震标准由《建筑基准法》和《建筑基准法施行令》严格规定。《建筑基准法》规定，新建建筑必须达到在百年一遇的地震中不倒塌、在数十年一遇的地震中不受损的抗震强度。只有设计符合该法的建筑才被允许建造。

日本的《建筑设计基准法》颁布于1950年，之后几经修改，其中比较著名的有1971年的修正。1995年的阪神大地震给日本造成了很大损失，而灾后统计显示，这次地震中受损建筑主要建于1971年前，1981年后建造的房屋几乎完好无损。

1982年以后建成的楼宇均合符日本建筑法例的耐震标准。想办理楼宇保险手续时, 可选择加入地震保险。万一发生地震及因地震影响楼宇结构, 保险公司会赔偿损失。

16. 在日本置业后, 可否因置业而申请日本居留权或投资移民?

不可。在日本买楼和居留权没有关系。如你在日本念书的话, 可申请留就学/留学签证。如你在日本找到工作的话, 可申请就劳签证。如你和持日本国籍人士结婚的话, 可申配偶签证。

17. 置业后, 如想加设建筑物, 怎么办?

在日本僭建属于非法。如需加设, 须拿图纸向市政府申请。

18. 可不可以用公司名义买楼?

可以。但税项和个人名义不同, 而且以公司名义购买的物业会影响卖楼时的物业价值。

19. 可不可以与配偶联名买楼?

可以。但在买楼时, 须提交各人的住址证及身份证明书, 而且每年报税时, 须填写各人报税表。

20. 如联名买楼, 万一其中一名业主死亡, 另一位联名业主可否自动成为唯一业主?

根据日本法律, 资产由多人拥有时, 在生的人不能自动继承死去的人的资产。须由司法书士(日本事务律师)办继承手续。

21. 可否在日本的银行开银行户口收租?

日本政府为了防止外国人在日本进行洗黑钱等非法活动, 一般日本的银行不会为在日本没有居留权（在留资格）的外国人开银行户口。 日本的银行只会为在日本持有居留权（在留资格）(例如, 留学, 就劳, 配偶, 永住权等)并能提出外国人登录证或住民基本台帐卡的外国人开银行户口。

22. 可否指示租客把租金汇至日本以外其他国家的银行户口?

基本上不可。一般上租客不会负担每月昂贵的银行汇款手续费及办理手续繁复的银行汇款。

23. 可否向日本税务署申请把税单及其他联络信件寄至日本以外的国家地址?

不可。日本税务署只把税单及其他联络信件寄至日本国内地址。

24. 可否指示租客代报税, 代付固定资产税, 都市计划税, 管理费, 修缮积立金等?

不可。租客的角色只是租客, 没有责任代业主报税及代付各个税项等。

25. 可否随便向租客加租?

日本的租约一般是2年, 每2年自动更新租约1次, 一般可在更新租约时向租客加租, 但租客有权拒绝交新租。根据日本民事调停法24条之2款, 届时可能由调停委员调停。业主须提出加租的证据, 例如固定资产税, 都市计划税增加等。甚至有可能闹至法庭,若业主在法庭输了, 须陪上双方律师费等。 由于日本法律保障租客利益, 业主不能随便驱逐有定期交租的租客及加租。而且,向租客随便加租对于海外业主非常不利。万一闹至调停委员甚至是法庭, 业主须亲到日本出庭, 聘请律师, 翻译员等。

26. 什么是「宅地建物取引主任者」?

「宅地建物取引主任者」简称「宅建」, 是日本政府发出可处理房地产交易的国家专业资格。 不同香港的地产营业及地产代理牌照, 「宅地建物取引主任者」犹如香港处理房地产合约的律师, 负责编写及向买卖双方解释买卖合约及重要事项。待买卖双方同意及盖印后, 再加上「宅地建物取引主任者」的名字及盖印, 买卖合约方可生效。

27. 什么是修缮积立金?

修缮积立金为1栋大厦各业主每月需付的建筑物检查及维修准备费用。当有电梯, 外墙, 公共水管, 电线等检查或维修时, 会从修缮积立金的基金抽出支付检查和维修费用。当修缮积立金的基金款项不足时, 各大厦业主需摊分负担检查和维修费用。

28. 在日本买楼后, 可否随意更改现存租约楼契, 随意进入租客房间, 立即驱逐租客, 拒交管理费, 修缮积立金, 税项, 强行改变大厦公约, 霸占大厦公用地方等?

虽然业主有业主的权利, 但日本法律及惯例均不容许任何人任意妄为, 影响他人生活及不遵从当地规距和法律。既然在日本买楼, 请遵从日本法律, 文化和惯例。

29. 我想立即买楼及订立物业买卖合约, 但由于资金周转关系, 可否把交楼日期延迟?

不可。大约在双方买卖价钱协议后约1个月交楼。交楼日期一旦决定, 不能更改。如买方不能在如期交付余款, 须解除买卖合约， 买方需赔上订金, 甚至需付买卖楼价约2成作为违约赔偿金。所以一旦决定在日本买楼时, 请准备充足资金后买楼。

30. 外国人在日本置业，日本法规上是否有任何限制？

目前日本法规对外国人购买日本物业没有特别限制，税项跟日本人差不多。自1998年4月改法后，对于非日本国籍人士，于日本置业的限制已被取消。

31. 购买时只能使用日元吗？

我们公司在上海有分公司，首付金10%可以支付人民币，剩余90%尾款需要日元支付。可以从中国电汇款项到日本。