Q: 马来西亚近期在住房与开发模式上出现了哪些值得关注的政策动向？

本周，马来西亚围绕“建后卖”（Build-Then-Sell，BTS）模式的讨论继续升温。核心要点包括：1. 政府层面的明确表态： - 住房与地方政府部门提出，要在第十三马来西亚计划（RMK13）期间，加快从传统“卖了再建”（Sell-Then-Build，STB）向“建后卖”（BTS）过渡的行动方案； - 政策目标之一是尽快清理长期烂尾项目，保护已经付款却拿不到房的购房者。2. BTS 10:90 模式受到重点讨论： - 典型设计是“买家先付10%，开发商建成并取得完工认证后，买家再支付剩余90%”； - 在此期间，买家无需为尚未交付的房子支付按揭利息，大幅降低了烂尾风险对个人家庭财务的冲击。3. 对开发商的激励与压力并存： - 采用 BTS 的开发商有望获得税费、融资与审批上的激励； - 但也意味着开发商需要更多自有资金或银行开发贷，资金实力不足的中小开发商可能被淘汰或被迫并购。

Q: 日本在“登记买家国籍”这一议题上，本周有什么新的进展？

到 2025 年 12 月上旬，日本在“登记买家国籍”的讨论已经从概念层面进入到制度设计阶段：1. 政府部门明确了目标： - 要建立可以集中监测外国人持有日本不动产情况的全国性数据库； - 通过在不动产登记中记录买家国籍，为分析外国资金对房价、投机行为及敏感区域土地持有的影响提供基础数据。2. 预期实施时间被进一步细化： - 根据近期公开信息，相关数据库系统的上线时间被指向 2027 财年或之后，说明这是一项中长期、系统性工程，而非“几个月内突然落地”的临时措施。3. 与其他监管工具的联动： - 国土交通省和数字厅在讨论如何把国籍信息与既有的土地利用调查、安全相关法律工具结合； - 未来有可能在“房价过热区”“军事与基础设施敏感区”叠加更细致的管控措施。

Question 1

本期周报覆盖的是哪一段时间？总体关注哪些地区和主题？

Accepted Answer

本期为 AIAIG 海外房产投资周报 2025 年第49周（统计周期：2025年12月1日–12月7日）。重点关注三个主轴：

1. 地域维度：以东南亚主要国家（马来西亚、泰国、新加坡等）、日本、迪拜为主，如果出现与海外房产密切相关的“出圈级”热点，也会适度纳入（本周是海湾地区某国黄金签证门槛下调）。
2. 政策维度：聚焦直接影响购房成本、交易流程、外资参与门槛和长期居留便利度的政策，例如：交易税费调整、城市更新与保障性住房制度、长期租赁与土地制度、签证与黄金居留改革等。
3. 投资者视角：所有信息最终都回到一个问题——对中国买家意味着什么？是带来了更低的入场门槛、更稳定的现金流，还是增加了政策与合规风险。

Question 2

与上一阶段相比，本周海外房产相关政策有什么整体变化趋势？

Accepted Answer

如果把近几周的动向放在一起看，本周延续了三个趋势：1. “控风险 + 保供给”的住房政策逻辑更加清晰：   - 马来西亚在 abandoned project（烂尾楼）治理和“建后卖”（Build-Then-Sell）制度上的推进，说明政府更愿意站在购房者一侧重构游戏规则；   - 泰国继续通过减免过户与抵押登记费用、放宽居民按揭贷款条件来托底刚需和改善型需求。2. 对外资的态度从“粗放欢迎”走向“有边界的欢迎”：   - 日本通过讨论在不动产登记中记录“买家国籍”，试图先把外资在楼市中的真实份额摸清楚，再决定要不要在敏感区域或短期投机上加码监管；   - 海湾地区则用更精细化的黄金签证门槛调整来吸引特定层次的长期投资者。 3. 投资与居留高度绑定：   - 迪拜通过签证与房产购买的联动，持续把“买房”包装成一种中长期身份与全球资产配置工具；   - 对中国高净值人群而言，房地产不再只是单一资产，而是和家庭迁徙、税务居住地、企业架构绑定的综合决策。

Question 3

这一期周报更适合哪类中国投资者阅读和参考？

Accepted Answer

本期内容尤其适合以下几类读者：1. 准备在未来1–3年内进行第一次海外买房、希望从制度与政策理解“游戏规则”的投资者；2. 已在东南亚、日本或迪拜持有若干房产、关心政策变化是否会影响出租、融资与退出通道的持有者；3. 正在规划家庭全球迁徙、需要综合考虑房产、签证、税务与教育资源的高净值家庭；4. 做海外房产顾问、移民规划或财富管理的专业人士，希望用一篇周报快速掌握本周关键政策脉络。

Question 4

马来西亚近期在住房与开发模式上出现了哪些值得关注的政策动向？

Accepted Answer

本周，马来西亚围绕“建后卖”（Build-Then-Sell，BTS）模式的讨论继续升温。核心要点包括：

1. 政府层面的明确表态：
- 住房与地方政府部门提出，要在第十三马来西亚计划（RMK13）期间，加快从传统“卖了再建”（Sell-Then-Build，STB）向“建后卖”（BTS）过渡的行动方案；
- 政策目标之一是尽快清理长期烂尾项目，保护已经付款却拿不到房的购房者。
2. BTS 10:90 模式受到重点讨论：
- 典型设计是“买家先付10%，开发商建成并取得完工认证后，买家再支付剩余90%”；
- 在此期间，买家无需为尚未交付的房子支付按揭利息，大幅降低了烂尾风险对个人家庭财务的冲击。
3. 对开发商的激励与压力并存：
- 采用 BTS 的开发商有望获得税费、融资与审批上的激励；
- 但也意味着开发商需要更多自有资金或银行开发贷，资金实力不足的中小开发商可能被淘汰或被迫并购。

Question 5

对于计划在马来西亚买房的中国投资者，BTS 模式意味着什么？

Accepted Answer

从投资者视角看，BTS 模式带来的是“风险结构”的重排：1. 对个人买家的直接好处：   - 最大的利好是烂尾风险显著下降：你付出的仅是小额定金，只有在房屋实物完工并验收合格后才支付大部分尾款；   - 现金流压力更加可控，家庭资产负债表的可预期性更强。 2. 对投资收益节奏的影响：   - 传统 STB 模式下，一些投资者通过早期认购 + 工程期涨价实现短期收益；   - 在 BTS 模式中，由于价格往往在完工附近才完全锁定，短期“楼花套利”的空间被压缩，更有利于自住与中长期投资者。3. 选盘策略的调整：   - 未来更应关注开发商资金实力、已完工项目口碑以及与政府合作的城市更新项目；   - 位于地铁、轻轨沿线的更新型项目，在“风险降低 + 配套升级”的双重推动下，更有机会在租售两端表现优于传统郊区盘。

Question 6

马来西亚在城市更新与烂尾楼治理上的政策，会如何改变当地房产投资版图？

Accepted Answer

可以从三个层面理解这一变化：1. 区域层面：   - 大城市中老旧社区、烂尾项目较多的区域将迎来“拆旧建新”和基础设施升级机会；   - 对投资者来说，这意味着原本不被看好的老区，可能在 5–10 年内完成“翻盘”，但项目选择和时间窗口非常关键。2. 产品结构层面：   - 开发商会更倾向于推出更标准化、中等总价、好销售的产品，以降低资金占用与市场去化压力；   - 超高总价、大体量、定位模糊的项目反而更容易被市场冷落。3. 外资参与方式层面：   - 对于中国投资者而言，BTS + 城市更新的组合，适合以“改善型居住 + 长期出租”为逻辑的资产配置；   - 如果只是想通过早期认购 + 工程期涨价快速套利，政策环境正在变得越来越不友好。

Question 7

泰国目前有哪些仍在生效或延续影响的房地产税费优惠？

Accepted Answer

自 2024 年以来，泰国政府多次下调普通居民购房相关的过户与抵押登记费用，并在 2025 年继续延长与细化部分措施。核心内容可以概括为：

1. 过户与抵押登记费大幅下调：
- 对符合条件的住宅物业（价格与官方评估值在一定上限之内、买方为自然人等），过户登记费从传统的2%降至象征性的0.01%；
- 抵押登记费则从1%降至0.01%，显著降低了首购和改善人群的交易成本。
2. 配套的按揭与宏观政策：
- 贷款价值比（LTV）管制阶段性放宽，允许居民在一定条件下以更高杠杆购房；
- 政策利率维持在相对温和区间，使实际按揭成本处于可承受范围。
3. 目的在于托底内需：
- 在旅游与出口波动、外需不确定的背景下，泰国希望通过刺激本地居民购房和相关产业投资，为经济提供稳定支撑。

Question 8

这些优惠对中国买家有多大直接帮助？

Accepted Answer

需要做一个重要区分：1. 税费减免主要针对泰国本地居民：   - 许多 0.01% 费率政策明确要求买方为泰国自然人、且房产价格不超过一定上限；   - 对于一般中国买家，直接享受相同费率的机会有限，需要具体核查项目与地方执行细则。2. 但“间接利好”相当重要：   - 本地刚需被激活后，整体市场去化速度加快，有助于消化库存和支撑主流板块价格；   - 对于持有面向本地居民出租或未来转售的项目而言，本地需求恢复意味着流动性改善与租售更容易。 3. 中国买家的策略含义：   - 如果你的目标是“把房子租给泰国本地家庭或年轻白领”，那么此类政策明显利好，因为它拉升了整个市场的温度；   - 如果你更关心的是“自己持有成本能否降到极低”，则需要接受现实：多数税费优惠并非为外籍买家量身定制。

Question 9

在这样的政策背景下，目前泰国哪些城市板块更值得关注？

Accepted Answer

结合税费、需求与中长期规划，可以重点留意三类区域：1. 曼谷轨道交通沿线、尤其是换乘站附近的中端公寓：   - 本地上班族与新中产是主力客群，受按揭与税费政策支持最大；   - 适合以长期持有 + 稳定出租为主的中国投资者。2. 东部经济走廊（EEC）相关城市的住宅与商住项目：   - 工业园、港口与基础设施项目持续推进，带来稳定就业与外来人口；   - 适合看重“产业 + 人口”双轮驱动的投资者。3. 传统旅游城市的核心地段自住/度假型物业：   - 芭提雅、清迈等地在旅游恢复后，短租与度假需求回暖；   - 这类资产价格波动可能更大，但兼具自用属性与出租选择。

Question 10

日本在“登记买家国籍”这一议题上，本周有什么新的进展？

Accepted Answer

到 2025 年 12 月上旬，日本在“登记买家国籍”的讨论已经从概念层面进入到制度设计阶段：

1. 政府部门明确了目标：
- 要建立可以集中监测外国人持有日本不动产情况的全国性数据库；
- 通过在不动产登记中记录买家国籍，为分析外国资金对房价、投机行为及敏感区域土地持有的影响提供基础数据。
2. 预期实施时间被进一步细化：
- 根据近期公开信息，相关数据库系统的上线时间被指向 2027 财年或之后，说明这是一项中长期、系统性工程，而非“几个月内突然落地”的临时措施。
3. 与其他监管工具的联动：
- 国土交通省和数字厅在讨论如何把国籍信息与既有的土地利用调查、安全相关法律工具结合；
- 未来有可能在“房价过热区”“军事与基础设施敏感区”叠加更细致的管控措施。

Question 11

这一制度会立即影响外国人（包括中国买家）在日本买房吗？

Accepted Answer

短期内，这一制度不会立刻改变“能不能买”的问题，但会改变“买了之后被怎么看”的问题：

1. 目前阶段：
- 绝大多数城市与物业类型仍然对外国人开放购买；
- 买家在过户登记时还未被强制要求申报国籍，日常交易流程与过去相比差异不大。
2. 中期展望（制度上线后）：
- 你的国籍信息将作为一项字段被写入登记簿，并汇入全国数据库；
- 政府和研究机构可以清晰地统计出某城市、某价位、某区域中外国买家（包括中国买家）的占比与行为特征（如持有周期、转售频率等）。
3. 对中国买家的实际影响：
- 正常自住或长期出租型投资，在制度落地后仍然可以继续，只是“匿名度”下降；
- 以短期频繁买卖、高杠杆投机或集中布局敏感区域为主的投资模式，未来被政策单独“拎出来”的概率会明显上升。

Question 12

中国投资者在考虑日本房产时，应该如何应对这一政策方向？

Accepted Answer

策略上可以做三方面调整：1. 提前接受“透明化”的新常态：   - 不要再把“能否躲在日本法人或中间控股之后”当成首要考量点；   - 更重要的是项目本身的位置、租赁需求、现金流稳健度与税务结构的合规性。2. 主动弱化短线投机与敏感区域集中布局：   - 尽量减少一年内快速转售、集中买入极少数超热点区域的行为；   - 更适合的路径是持有核心通勤圈的自住/出租型公寓，享受稳定租金和温和增值。3. 把政策与舆论风险纳入收益测算：   - 在做 ROI 模型时，加入“未来针对外国人或短期投机的税费上调与限制”的压力测试情景；   - 选盘时优先考虑对自住需求友好、租客来源多元的区域，而不是完全依赖境外投资者接盘的纯投机板块。

Question 13

2025 年末，迪拜房地产市场整体热度如何？

Accepted Answer

截至 2025 年第四季度，迪拜房地产市场依然维持高位运行：1. 成交量与成交额双高：   - 今年前九个月，迪拜累计房地产交易笔数和总成交金额均较上一年大幅增长，显示资金持续流入；   - 大宗交易与高端别墅、公寓项目频繁登上新闻头条，说明高净值人群的兴趣仍然强烈。2. 板块分化但整体景气：   - 海滨、核心商务区与成熟社区的价格涨幅更为稳健；   - 新兴板块与外围区域则以更高的租金回报率吸引追求收益的投资者。3. 被视为“全球避风港之一”：   - 在多国收紧移民与税制、全球地缘政治不确定性上升的背景下，迪拜凭借较低税负、稳定货币和基础设施优势，继续吸引来自亚洲、欧洲等地的增量资金。

Question 14

近期迪拜及周边国家在签证与居留政策上有哪些值得注意的变化？

Accepted Answer

本周与中国买家相关的一个重要信号，是海湾地区继续通过调整黄金签证门槛来吸引中长期资本：

1. 迪拜自身的黄金签证与长期居留政策：
- 以一定金额以上的房产投资为基础，申请人可以获得长期居留资格，对家庭成员与企业运营都有加分；
- 在签证审批与续签上，近期没有看到明显收紧，反而更多是对流程与线上化体验的优化。
2. 周边海湾国家的跟进：
- 部分国家下调了黄金签证所需的最低房产投资金额，意在扩大合资格投资者群体；
- 这形成了区域性“比拼谁更友好”的竞争格局，也间接抬高了整个海湾房地产作为资产类别的关注度。
3. 对投资者的含义：
- 房产不再只是单纯的资产，而是和长期居留、身份规划绑定的综合工具；
- 尤其对于希望建立境外家庭办公室、进行跨境资产配置的中国高净值客户，迪拜及周边地区的吸引力明显上升。

Question 15

在高热度与高期待下，迪拜房产有哪些需要特别警惕的风险？

Accepted Answer

主要风险可以归纳为三类：1. 周期与波动风险：   - 迪拜市场历史上经历过明显的上升与回调周期，高点入场的投资者需要做好净值波动的心理准备；   - 在全球利率、油价和区域地缘政治发生不利变化时，交易活跃度可能快速降温。2. 过度乐观预期风险：   - 部分宣传材料夸大了长期租金回报率与升值空间，没有充分提示空置、维护与管理成本；   - 投资者如果只看名义收益率而忽略持有成本与流动性，可能高估了实际回报。3. 法律与合规细节风险：   - 不同社区与项目的产权类型（永久产权 vs 长期租赁）、开发进度与托管安排差异较大；   - 建议务必通过合格律师与持牌中介核查项目文件与开发商背景，避免在合同条款、物业管理与费用分摊上留下隐患。

Question 16

结合本周所有信息，中国买家在东南亚、日本与迪拜的投资策略可以如何微调？

Accepted Answer

从第49周的资讯来看，可以做出以下几条综合性策略建议：1. 在东南亚，把重心放在“制度正在变得更保护买家”的国家和城市：   - 马来西亚的建后卖与城市更新，适合希望尽量降低烂尾风险、偏好中长期持有的家庭；   - 泰国在税费与按揭上的政策托底，有利于那些计划通过本地租客来覆盖部分房贷的投资逻辑。2. 在日本，把视角从“便宜 + 短炒”转向“透明 + 长期现金流”：   - 未来的国籍登记制度意味着，试图通过隐蔽结构短期套利的模式越来越难；   - 更合适的做法，是选择租赁需求稳健的核心通勤圈公寓，按照7–10年视角来规划持有。 3. 在迪拜，把“身份与资产”当作一个整体来设计：   - 把房产投资与黄金签证、家庭居留与企业布局结合考虑，而不是单看一个项目的短期收益率；   - 控制仓位集中度，不把全部海外资产都押在单一城市或单一货币上。

Question 17

如果只能为本周给出一条最重要的风险提示，会是什么？

Accepted Answer

本周最重要的风险提示可以概括为：全球主要目的地对“谁在买房”和“买房背后的资金属性”越来越在意。无论是马来西亚通过制度重构把风险更多留在开发商端，还是日本通过登记国籍和实态调查摸清外资比例，抑或是迪拜与海湾通过黄金签证门槛来筛选长期资金——都说明一个事实：- 海外房产市场不再是完全粗放、信息不透明的“套利之地”；- 你的身份、资金来源、持有期限与资产用途，都会越来越多地进入监管者的视野。因此，与其追逐短期热点，不如用这类周报提供的政策脉络，帮自己搭建一个更稳健的全球资产与身份组合：少一点侥幸，多一点耐心和提前规划。

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AIAIG 海外房产投资周报｜2025 第49周（上篇）：房地产政策与海外买房资讯

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