AIAIG 海外房产投资周报｜2025 第49周（上篇）：房地产政策与海外买房资讯

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Question

马来西亚近期在住房与开发模式上出现了哪些值得关注的政策动向？

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本周，马来西亚围绕“建后卖”（Build-Then-Sell，BTS）模式的讨论继续升温。核心要点包括：

1. 政府层面的明确表态：
- 住房与地方政府部门提出，要在第十三马来西亚计划（RMK13）期间，加快从传统“卖了再建”（Sell-Then-Build，STB）向“建后卖”（BTS）过渡的行动方案；
- 政策目标之一是尽快清理长期烂尾项目，保护已经付款却拿不到房的购房者。
2. BTS 10:90 模式受到重点讨论：
- 典型设计是“买家先付10%，开发商建成并取得完工认证后，买家再支付剩余90%”；
- 在此期间，买家无需为尚未交付的房子支付按揭利息，大幅降低了烂尾风险对个人家庭财务的冲击。
3. 对开发商的激励与压力并存：
- 采用 BTS 的开发商有望获得税费、融资与审批上的激励；
- 但也意味着开发商需要更多自有资金或银行开发贷，资金实力不足的中小开发商可能被淘汰或被迫并购。

Question

对于计划在马来西亚买房的中国投资者，BTS 模式意味着什么？

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从投资者视角看，BTS 模式带来的是“风险结构”的重排：

1. 对个人买家的直接好处：
- 最大的利好是烂尾风险显著下降：你付出的仅是小额定金，只有在房屋实物完工并验收合格后才支付大部分尾款；
- 现金流压力更加可控，家庭资产负债表的可预期性更强。
2. 对投资收益节奏的影响：
- 传统 STB 模式下，一些投资者通过早期认购 + 工程期涨价实现短期收益；
- 在 BTS 模式中，由于价格往往在完工附近才完全锁定，短期“楼花套利”的空间被压缩，更有利于自住与中长期投资者。
3. 选盘策略的调整：
- 未来更应关注开发商资金实力、已完工项目口碑以及与政府合作的城市更新项目；
- 位于地铁、轻轨沿线的更新型项目，在“风险降低 + 配套升级”的双重推动下，更有机会在租售两端表现优于传统郊区盘。

Question

马来西亚在城市更新与烂尾楼治理上的政策，会如何改变当地房产投资版图？

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可以从三个层面理解这一变化：

1. 区域层面：
- 大城市中老旧社区、烂尾项目较多的区域将迎来“拆旧建新”和基础设施升级机会；
- 对投资者来说，这意味着原本不被看好的老区，可能在 5–10 年内完成“翻盘”，但项目选择和时间窗口非常关键。
2. 产品结构层面：
- 开发商会更倾向于推出更标准化、中等总价、好销售的产品，以降低资金占用与市场去化压力；
- 超高总价、大体量、定位模糊的项目反而更容易被市场冷落。
3. 外资参与方式层面：
- 对于中国投资者而言，BTS + 城市更新的组合，适合以“改善型居住 + 长期出租”为逻辑的资产配置；
- 如果只是想通过早期认购 + 工程期涨价快速套利，政策环境正在变得越来越不友好。

Question

泰国目前有哪些仍在生效或延续影响的房地产税费优惠？

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自 2024 年以来，泰国政府多次下调普通居民购房相关的过户与抵押登记费用，并在 2025 年继续延长与细化部分措施。核心内容可以概括为：

1. 过户与抵押登记费大幅下调：
- 对符合条件的住宅物业（价格与官方评估值在一定上限之内、买方为自然人等），过户登记费从传统的2%降至象征性的0.01%；
- 抵押登记费则从1%降至0.01%，显著降低了首购和改善人群的交易成本。
2. 配套的按揭与宏观政策：
- 贷款价值比（LTV）管制阶段性放宽，允许居民在一定条件下以更高杠杆购房；
- 政策利率维持在相对温和区间，使实际按揭成本处于可承受范围。
3. 目的在于托底内需：
- 在旅游与出口波动、外需不确定的背景下，泰国希望通过刺激本地居民购房和相关产业投资，为经济提供稳定支撑。

Question

这些优惠对中国买家有多大直接帮助？

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需要做一个重要区分：

1. 税费减免主要针对泰国本地居民：
- 许多 0.01% 费率政策明确要求买方为泰国自然人、且房产价格不超过一定上限；
- 对于一般中国买家，直接享受相同费率的机会有限，需要具体核查项目与地方执行细则。
2. 但“间接利好”相当重要：
- 本地刚需被激活后，整体市场去化速度加快，有助于消化库存和支撑主流板块价格；
- 对于持有面向本地居民出租或未来转售的项目而言，本地需求恢复意味着流动性改善与租售更容易。
3. 中国买家的策略含义：
- 如果你的目标是“把房子租给泰国本地家庭或年轻白领”，那么此类政策明显利好，因为它拉升了整个市场的温度；
- 如果你更关心的是“自己持有成本能否降到极低”，则需要接受现实：多数税费优惠并非为外籍买家量身定制。

Question

在这样的政策背景下，目前泰国哪些城市板块更值得关注？

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结合税费、需求与中长期规划，可以重点留意三类区域：

1. 曼谷轨道交通沿线、尤其是换乘站附近的中端公寓：
- 本地上班族与新中产是主力客群，受按揭与税费政策支持最大；
- 适合以长期持有 + 稳定出租为主的中国投资者。
2. 东部经济走廊（EEC）相关城市的住宅与商住项目：
- 工业园、港口与基础设施项目持续推进，带来稳定就业与外来人口；
- 适合看重“产业 + 人口”双轮驱动的投资者。
3. 传统旅游城市的核心地段自住/度假型物业：
- 芭提雅、清迈等地在旅游恢复后，短租与度假需求回暖；
- 这类资产价格波动可能更大，但兼具自用属性与出租选择。

Question

日本在“登记买家国籍”这一议题上，本周有什么新的进展？

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到 2025 年 12 月上旬，日本在“登记买家国籍”的讨论已经从概念层面进入到制度设计阶段：

1. 政府部门明确了目标：
- 要建立可以集中监测外国人持有日本不动产情况的全国性数据库；
- 通过在不动产登记中记录买家国籍，为分析外国资金对房价、投机行为及敏感区域土地持有的影响提供基础数据。
2. 预期实施时间被进一步细化：
- 根据近期公开信息，相关数据库系统的上线时间被指向 2027 财年或之后，说明这是一项中长期、系统性工程，而非“几个月内突然落地”的临时措施。
3. 与其他监管工具的联动：
- 国土交通省和数字厅在讨论如何把国籍信息与既有的土地利用调查、安全相关法律工具结合；
- 未来有可能在“房价过热区”“军事与基础设施敏感区”叠加更细致的管控措施。

Question

这一制度会立即影响外国人（包括中国买家）在日本买房吗？

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短期内，这一制度不会立刻改变“能不能买”的问题，但会改变“买了之后被怎么看”的问题：

1. 目前阶段：
- 绝大多数城市与物业类型仍然对外国人开放购买；
- 买家在过户登记时还未被强制要求申报国籍，日常交易流程与过去相比差异不大。
2. 中期展望（制度上线后）：
- 你的国籍信息将作为一项字段被写入登记簿，并汇入全国数据库；
- 政府和研究机构可以清晰地统计出某城市、某价位、某区域中外国买家（包括中国买家）的占比与行为特征（如持有周期、转售频率等）。
3. 对中国买家的实际影响：
- 正常自住或长期出租型投资，在制度落地后仍然可以继续，只是“匿名度”下降；
- 以短期频繁买卖、高杠杆投机或集中布局敏感区域为主的投资模式，未来被政策单独“拎出来”的概率会明显上升。

Question

中国投资者在考虑日本房产时，应该如何应对这一政策方向？

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策略上可以做三方面调整：

1. 提前接受“透明化”的新常态：
- 不要再把“能否躲在日本法人或中间控股之后”当成首要考量点；
- 更重要的是项目本身的位置、租赁需求、现金流稳健度与税务结构的合规性。
2. 主动弱化短线投机与敏感区域集中布局：
- 尽量减少一年内快速转售、集中买入极少数超热点区域的行为；
- 更适合的路径是持有核心通勤圈的自住/出租型公寓，享受稳定租金和温和增值。
3. 把政策与舆论风险纳入收益测算：
- 在做 ROI 模型时，加入“未来针对外国人或短期投机的税费上调与限制”的压力测试情景；
- 选盘时优先考虑对自住需求友好、租客来源多元的区域，而不是完全依赖境外投资者接盘的纯投机板块。

Question

2025 年末，迪拜房地产市场整体热度如何？

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截至 2025 年第四季度，迪拜房地产市场依然维持高位运行：

1. 成交量与成交额双高：
- 今年前九个月，迪拜累计房地产交易笔数和总成交金额均较上一年大幅增长，显示资金持续流入；
- 大宗交易与高端别墅、公寓项目频繁登上新闻头条，说明高净值人群的兴趣仍然强烈。
2. 板块分化但整体景气：
- 海滨、核心商务区与成熟社区的价格涨幅更为稳健；
- 新兴板块与外围区域则以更高的租金回报率吸引追求收益的投资者。
3. 被视为“全球避风港之一”：
- 在多国收紧移民与税制、全球地缘政治不确定性上升的背景下，迪拜凭借较低税负、稳定货币和基础设施优势，继续吸引来自亚洲、欧洲等地的增量资金。

Question

近期迪拜及周边国家在签证与居留政策上有哪些值得注意的变化？

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本周与中国买家相关的一个重要信号，是海湾地区继续通过调整黄金签证门槛来吸引中长期资本：

1. 迪拜自身的黄金签证与长期居留政策：
- 以一定金额以上的房产投资为基础，申请人可以获得长期居留资格，对家庭成员与企业运营都有加分；
- 在签证审批与续签上，近期没有看到明显收紧，反而更多是对流程与线上化体验的优化。
2. 周边海湾国家的跟进：
- 部分国家下调了黄金签证所需的最低房产投资金额，意在扩大合资格投资者群体；
- 这形成了区域性“比拼谁更友好”的竞争格局，也间接抬高了整个海湾房地产作为资产类别的关注度。
3. 对投资者的含义：
- 房产不再只是单纯的资产，而是和长期居留、身份规划绑定的综合工具；
- 尤其对于希望建立境外家庭办公室、进行跨境资产配置的中国高净值客户，迪拜及周边地区的吸引力明显上升。

Question

在高热度与高期待下，迪拜房产有哪些需要特别警惕的风险？

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主要风险可以归纳为三类：

1. 周期与波动风险：
- 迪拜市场历史上经历过明显的上升与回调周期，高点入场的投资者需要做好净值波动的心理准备；
- 在全球利率、油价和区域地缘政治发生不利变化时，交易活跃度可能快速降温。
2. 过度乐观预期风险：
- 部分宣传材料夸大了长期租金回报率与升值空间，没有充分提示空置、维护与管理成本；
- 投资者如果只看名义收益率而忽略持有成本与流动性，可能高估了实际回报。
3. 法律与合规细节风险：
- 不同社区与项目的产权类型（永久产权 vs 长期租赁）、开发进度与托管安排差异较大；
- 建议务必通过合格律师与持牌中介核查项目文件与开发商背景，避免在合同条款、物业管理与费用分摊上留下隐患。

Question

结合本周所有信息，中国买家在东南亚、日本与迪拜的投资策略可以如何微调？

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从第49周的资讯来看，可以做出以下几条综合性策略建议：

1. 在东南亚，把重心放在“制度正在变得更保护买家”的国家和城市：
- 马来西亚的建后卖与城市更新，适合希望尽量降低烂尾风险、偏好中长期持有的家庭；
- 泰国在税费与按揭上的政策托底，有利于那些计划通过本地租客来覆盖部分房贷的投资逻辑。
2. 在日本，把视角从“便宜 + 短炒”转向“透明 + 长期现金流”：
- 未来的国籍登记制度意味着，试图通过隐蔽结构短期套利的模式越来越难；
- 更合适的做法，是选择租赁需求稳健的核心通勤圈公寓，按照7–10年视角来规划持有。
3. 在迪拜，把“身份与资产”当作一个整体来设计：
- 把房产投资与黄金签证、家庭居留与企业布局结合考虑，而不是单看一个项目的短期收益率；
- 控制仓位集中度，不把全部海外资产都押在单一城市或单一货币上。

Question

如果只能为本周给出一条最重要的风险提示，会是什么？

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本周最重要的风险提示可以概括为：全球主要目的地对“谁在买房”和“买房背后的资金属性”越来越在意。

无论是马来西亚通过制度重构把风险更多留在开发商端，还是日本通过登记国籍和实态调查摸清外资比例，抑或是迪拜与海湾通过黄金签证门槛来筛选长期资金——都说明一个事实：

- 海外房产市场不再是完全粗放、信息不透明的“套利之地”；
- 你的身份、资金来源、持有期限与资产用途，都会越来越多地进入监管者的视野。

因此，与其追逐短期热点，不如用这类周报提供的政策脉络，帮自己搭建一个更稳健的全球资产与身份组合：少一点侥幸，多一点耐心和提前规划。

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