AIAIG 海外房产投资周报｜2025 第49周（下篇）：全球市场盘点与未来展望

Question

从全球视角看，2025年12月上旬的房地产投资气氛如何？

AIAIGAnswer

总体而言，2025年第49周全球房地产市场呈现“稳中偏观望”的特征：

1. 欧美市场：美国与英国的核心城市房价在高利率背景下继续横盘，成交活跃度明显下降，投资者转向租赁与商业资产；
2. 亚洲市场：东南亚国家政策友好度提升，日本继续吸引中长期租金型资本，迪拜与中东板块延续吸金效应；
3. 资本流向：跨境资金继续向“政治稳定、收益可预期、汇率稳健”的国家集中。与2023–2024年不同，中国、香港、新加坡投资者更倾向于分散化布局。

Question

本周出现一定风险信号的地区包括：

- 加拿大与澳大利亚：继续维持对外国买家的严格限制；
- 韩国与新加坡：强调抑制短期投资，推出高额印花税政策以防炒房；
- 东南亚部分新兴市场：出现建筑成本上升与项目延期迹象，提醒投资者在认购期项目中提高尽职调查标准。

中国投资者的策略正逐步由“高收益偏好”转向“长期配置与身份规划并重”：

- 避险意识增强：高净值群体更看重稳定国家的永久产权项目；
- 现金流导向：租金收益成为主要决策标准；
- 合规化趋势明显：在日本、新加坡、迪拜等地，投资者越来越重视税务申报、公司架构透明度与居留身份整合。

短期来看，日本房地产市场并未出现明显波动，东京、横滨、大阪等主要城市的成交与价格仍保持稳定。开发商和代理机构普遍认为：

- 政策落地尚需1–2年，暂不影响交易节奏；
- 高净值客户对日本长期安全与法治的信任仍在；
- 外国买家群体结构正在分化：短期炒作者减少、长期持有者比例上升。

截至2025年第49周：

- 新建公寓均价较去年同期上涨约4.6%，涨幅较上半年收窄；
- 租金保持温和增长，核心五区平均租金上涨约2.3%；
- 空置率维持在2.5%以下，显示租赁市场稳健。

整体表现优于全球多数成熟市场。投资者关注焦点从“能否涨价”转向“长期持有的现金流回报”。

未来两年日本楼市将进入“数据化与透明化”的阶段：

1. 政府将通过国籍登记与实益持有人制度完善外资统计口径；
2. 开发商会更加重视自住需求和合规客户；
3. 中长期内，东京、名古屋、福冈仍是外资最集中的投资目标。

对中国买家而言，建议关注：稳定租金回报 + 透明税务结构 + 核心区稀缺地段的中高端公寓。

泰国房地产市场延续复苏趋势：

- 曼谷中高端住宅成交量环比上升约8%，开发商促销活跃；
- 芭提雅度假公寓板块的外国买家比例提升，主要来自中国与俄罗斯；
- 长租市场火热，尤其是数字游民与远程工作者需求明显增加。

越南则呈现“结构性分化”：
- 河内与胡志明的地价上涨约2%，但成交量持平；
- 外国资金更多流向工业区与服务型公寓。

马来西亚官方表示，城市更新（Urban Renewal）法案预计将在2026年前正式立法。核心目标：

1. 统一拆迁、重建、产权分配与业主同意机制；
2. 鼓励公共-私营合作（PPP）推动旧区重建；
3. 结合 Build-Then-Sell 模式强化开发商责任。

这意味着马来西亚房地产进入“风险更低、效率更高”的新周期。

2025年以来，东南亚投资逻辑出现三大转变：

1. 从套利到经营：投资者更重视租金回报与实际现金流；
2. 从城市到区域：产业走廊与新交通枢纽成为投资热点；
3. 从投机到居留：签证与长期居留政策（如泰国DTV、马来西亚第二家园）成为影响投资决策的关键变量。

截至2025年12月初，迪拜整体房价指数同比上升约9%，涨势较上半年趋缓：

- 核心区如市中心、棕榈岛维持高价，成交趋稳；
- 外围区域（Dubai South、JVC、DAMAC Hills等）价格增长快，租金回报率高达6–8%。

投资者热度高但开始谨慎评估周期顶点风险。

本周，迪拜内阁重申现行黄金签证政策维持稳定，同时优化申请流程：

- 线上化比例提升，审批周期缩短至约30天；
- 房产投资者类别中，最低投资额仍维持在200万迪拉姆，但允许部分期房项目在满足托管条件后纳入申请范围；
- 政策稳定意味着外国买家可继续通过房地产投资获得长期居留权。

建议从三维度进行平衡：

1. 收益端：优先选择已建成或接近交付的中高端项目，避免盲目追逐期房高回报；
2. 流动性：选择靠近主干道、地铁或大型商圈的成熟社区，确保租赁与转售便利；
3. 风险控制：充分核查开发商信誉与资金托管安排，关注维护费、物业管理费等隐形成本。

总体来看，迪拜依然是高收益市场，但应将其视作全球资产组合中“进攻性仓位”，而非唯一核心资产。

可以归纳为三条主线：

1. 透明化监管成为常态：更多国家通过登记制度、税务信息交换等方式提升外资透明度；
2. 居留与投资一体化：房产成为签证、税务与身份规划的综合载体；
3. 区域竞争加剧：东南亚、海湾、南欧等地都在竞相调整投资门槛与激励措施，以争夺中国与中东资本。

综合收益、政策与人口结构，以下板块具备较高潜力：

- 曼谷EEC产业走廊住宅：产业人口与基础设施共振；
- 东京核心圈公寓：租赁稳定、汇率风险低；
- 迪拜中产社区住宅：租金回报率高且可与长期签证绑定。

此外，部分新兴城市如胡志明、吉隆坡在城市更新与轨交扩张中，也有望进入外资重点关注名单。

未来的海外资产配置建议采用“三层结构”：

1. 底层稳健仓位：日本、马来西亚核心区稳定租金型资产；
2. 成长型配置：东南亚新兴城市、迪拜中产社区；
3. 策略性标的：少量高风险高收益项目，如产业走廊、度假区或联合开发项目。

目标是：在收益与安全之间取得平衡，同时利用不同币种与制度环境分散风险。

2025年第49周的全球房地产市场显示：投资环境正走向更理性、更制度化的阶段。政府希望通过透明制度与长期激励稳住市场，投资者则在寻找“既能保值又能提供现金流”的资产。

对中国买家而言，关键不是追逐下一个热点，而是构建一个能经受周期考验的多元组合。短期机会来自东南亚复苏与迪拜的稳定高收益；长期价值仍在日本和成熟市场的稳定现金流。

AIAIG建议投资者：

1. 减少情绪性决策：基于数据与政策脉络行动，而非舆论或朋友圈热度；
2. 拉长投资周期：海外房产的价值来自复利与租金，而非短炒；
3. 重视合规与透明：把合规成本视为“风险保险费”，而非负担。

未来的赢家不是押对市场的人，而是能长期稳健持有、看得懂制度变化的人。

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