新加坡房贷利率下行：SORA回落如何影响2026置业投资

1）结论先行：这轮房贷利率回落，正在改变市场的“边际买家”

• 利率状态：2026年1月，新加坡主流房贷报价已回落到约1.4%–1.8%（不同银行、固定/浮动、贷款额与锁定期差异会造成偏差）。
• 市场反馈：融资成本下降会提升可承受月供与贷款额度，从而抬高“边际买家”的出价能力；但价格并不会无条件大涨，因为供应、政策与买家价格阻力在2025年已更明显。
• 关键判断：2026年市场更像“成交回温 + 价格温和”的组合：交易更顺、换房更积极，但涨幅更依赖地段/产品力/学区/稀缺度，而非单纯靠利率驱动。

本文将用三个锚点展开：（A）利率为何下行、会如何传导；（B）私宅与组屋的最新数据暗示什么；（C）买家与投资者在2026如何选固定/浮动与再融资节奏。

2）房贷利率怎么看：别只盯“银行广告利率”，要盯SORA与利差

2.1 SORA是什么，为什么它决定了“浮动利率”的底盘？

SORA（Singapore Overnight Rate Average）由新加坡金融管理局（MAS）发布，是新加坡无担保隔夜同业拆借市场的成交量加权平均利率。多数浮动房贷会以1M/3M（复利）SORA + 利差的形式定价。

• 浮动利率 = SORA（基准） + 银行加点（spread）
• 当市场预期外部利率下降、资金成本降低时，SORA通常会走弱，浮动房贷的“底盘”随之下移。

2.2 2025→2026利率为何快速回落？

• 外部因素：市场对更低的美元利率路径形成预期，带动区域资金价格下移。
• 本地传导：新加坡房贷市场竞争激烈，银行在“抢优质借款人”时，会更积极下调固定利率与浮动加点。

2.3 关键数据（用于你快速校准市场温度）

实务提醒：对买家而言，“实际可拿到的利率”永远取决于：贷款额、收入与信用、房型（HDB/私宅）、是否再融资/转贷、锁定期、罚金与法律费用补贴等条款组合。