韩国2026年外国人购房政策重大收紧：签证信息强制披露、资金来源全面审查、20%购置税附加费审议中——海外华人投资者全攻略
免责声明：本文内容仅供参考，不构成任何投资建议、邀约或重大决策依据。请您审慎判断，并在需要时咨询专业人士。
2026年2月10日起，韩国外籍购房者须披露签证状态和资金来源；首尔圈购房需政府审批、4个月内入住并居住满2年；20%购置税附加费正在审议。本文详解政策变化及对海外华人投资者的影响。
2026年，韩国对外国人房地产投资的政策发生了重大转向。自2026年2月10日起，外国人在韩国购买房产时必须披露签证状态和居住地址——这在过去并非强制要求。同时，购房者还需提交资金来源计划和证明文件，包括海外融资详情（存款、贷款和金融机构信息），加密货币销售收入也在披露范围内。
更值得关注的是，在首尔都市圈及周边地区，外国人购买公寓或住宅需要政府批准，获批后须在4个月内实际入住，并维持居住至少2年。违反居住要求将面临罚款和交易许可撤销。此外，韩国政府正在考虑对非居民买家征收20%的购置税附加费，并计划对高价值房产持有者提高综合房地产税的"公允市值比率"。
韩国政府表示，这些措施旨在"遏制投机性交易、稳定住房市场"。国土交通部强调，外国人房产交易的"资金来源和实际居住情况"将成为重点审查对象。— 韩国国土交通部
| 政策内容 | 实施时间 | 适用对象 | 具体要求 |
|---|---|---|---|
| 签证/居住地址披露 | 2026年2月10日 | 所有外国购房者 | 购买房产时必须报备签证类型及韩国居住地址 |
| 资金来源披露 | 2026年2月10日 | 所有购房者（含本国人） | 提交资金来源计划及证明文件，含海外融资、加密货币 |
| 首尔圈购房许可 | 已生效 | 外国人（公寓/住宅） | 需政府审批，4个月内入住，居住满2年 |
| 20%购置税附加费 | 审议中 | 非居民买家 | 考虑对外国人购房加征20%附加税 |
| 综合不动产税调整 | 讨论中 | 高价值房产持有者 | 提高公允市值比率，增加非居民税负 |
韩国此次政策收紧是2026年亚太地区外国房地产投资监管趋严的又一例证，与此前日本FEFTA修正案、新加坡ABSD政策形成呼应。对于海外华人投资者而言，韩国市场一直以相对开放著称，但2026年的新规显著提高了投资门槛和合规成本。
AIAIG观点：短期内，首尔都市圈高端公寓市场可能受到政策冲击，部分买家的投资计划需要重新评估。但对于长期自住或持有核心优质物业的投资者，2年居住要求并非不可逾越。当前最需要关注的是20%购置税附加费是否最终落地——如果通过，韩国将从亚太地区对外资最友好的市场之一变为最严格的市场。建议关注政策的审议进程，在附加费确定前，考虑利用现有窗口完成交易。
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