外国人可以在泰国贷款买房吗？完整流程与银行名单

Question

1.1 外国人是否可以在泰国贷款买房？

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可以，但限制较多。

- 泰国法律允许外国人合法持有公寓产权（Foreign Quota不超过整栋楼的49%）。
- 问题在于：多数泰国银行不愿给没有泰国居留、没有本地收入的买家贷款。
- 不过，仍存在专门面向外国人的贷款方案：如 UOB国际房贷 与 MBK Guarantee 等。

结论：能贷款，但需通过特定渠道，条件较严格。

Question

免责声明：本文内容仅供参考，不构成任何投资建议、邀约或重大决策依据。请您审慎判断，并在需要时咨询专业人士。

三类主要渠道：

1. UOB（大华银行）国际房贷：
- 面向非泰籍、无本地收入买家。
- 条件：房产≥200万泰铢，贷款比例最高约70%，币种多为新加坡元或泰铢，利率浮动。
- 优点：无需泰国工作许可，可凭海外收入证明审批。

2. MBK Guarantee：
- 专为外国人设计，不要求工作许可或居留签证。
- 抵押物为公寓本身，贷款额度约房价60–70%。
- 优点：审批快；缺点：利率偏高。

3. 本地银行（如曼谷银行、Kasikorn）：
- 仅适合在泰国有长期工作或居留许可的外籍人士。
- 需证明月收入、纳税记录及本地信用。

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常见贷款成数（LTV）为房价的60%–70%。

- UOB、MBK等境外贷款产品上限通常为70%。
- 泰国央行在2025年一度放宽本地购房者LTV至100%，但不适用于外国人。
- 建议准备 30%–40%首付 以避免审批受阻。

结论：外国买家应以“自备四成首付”作为安全预算。

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银行重点考量四个方面：

1. 身份合规：护照、签证、工作许可（若有）。旅游签证难通过。
2. 收入能力：海外工资单、银行流水、税单。通常要求月收入等值2000–3000美元以上。
3. 房产条件：必须是永久产权公寓（Freehold Condo），土地或别墅通常不批贷款。
4. 年龄与年限：贷款须在借款人60–70岁前还清，期限一般10–20年。

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完整流程如下：

1. 选房与签约：支付定金、签订预售合同。
2. 提交贷款预审：提供护照、收入证明、银行流水、资产证明。
3. 银行评估：进行KYC、房产估值、贷款比例计算。
4. 批贷与放款：确认贷款额、利率、还款周期；出具批准函。
5. 过户登记：在土地厅同时完成房产过户与抵押登记。
6. 正式还款：按月以泰铢或外币还贷。

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常见贷款利率：

- UOB国际房贷：挂钩新加坡SORA利率+浮动点差，年利率约4.5%–6%。
- MBK Guarantee：固定利率偏高，约7%–9%。
- 本地银行（针对有工作许可者）：约3.5%–5%。

贷款币种：
- 泰铢（THB）贷款为主。
- UOB等部分可用新加坡元（SGD）计价。

建议：若收入为外币，应关注汇率风险。

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1. 利率偏高：外国人贷款利率比本地居民高1–3个百分点。
2. 汇率风险：收入与贷款币种不同，可能导致还款成本波动。
3. 流动性风险：度假区库存多，转售周期长。
4. 产权合规风险：外国人仅能持有公寓产权，土地类资产受限。

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建议策略：

- 提前进行贷款预审，确认额度后再签购房合同。
- 准备40%首付应对审批缩减。
- 选择信誉良好的开发商与银行渠道。
- 优先选择可出租、流动性好的城市（如曼谷、芭提雅）。

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- 确认贷款合同利率为“固定期+浮动期”结构。
- 若为远程工作或数字游民身份，建议提供长期收入证明增强信用。
- 长线持有比短期投机更可控，避免因汇率和政策变化带来损失。

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