先给结论：海外置业机会正在从“传统成熟市场”向“新兴高回报城市”分化

过去十年，海外房产投资往往集中在伦敦、纽约、温哥华等成熟城市。但进入2025–2026年，全球房地产市场出现明显结构变化：

1）部分成熟市场价格已较高，租金回报率下降
2）东南亚与部分亚太城市人口与资本流入增加
3）远程办公与旅游复苏改变住房需求

因此，新的海外置业逻辑不再只是寻找“最安全的城市”，而是需要在回报率、投资门槛与政策环境之间寻找平衡。

本文选取10个在2026年最值得关注的城市，并按照以下维度进行综合评分：

• 租金回报率
• 房价与投资门槛
• 人口与经济增长
• 外国人购房政策
• 签证与居留便利度

评分维度说明：如何评估一个海外置业城市

为了保证榜单具有参考价值，本排行榜主要基于五个核心指标。

1）租金回报率

衡量房产投资的现金流能力。

2）投资门槛

包括房价水平、最低投资金额、税费结构等。

3）人口与经济增长

城市人口流入与经济结构决定长期住房需求。

4）外国人购房政策

部分国家对外国买家有严格限制。

5）签证与居留便利度

长期居留或签证便利度，会直接影响房产需求与租赁市场。

2026海外置业城市TOP10榜单

城市分析（1）：曼谷——东南亚租金回报率较高的国际城市

曼谷在近年来成为海外置业关注度较高的城市之一。

主要原因包括：

• 国际旅游复苏
• 数字游民与远程办公人口增加
• 相对较低的房价

部分核心区域公寓的租金回报率通常高于成熟市场。

同时，曼谷房地产市场供应较多，因此选择地段和项目质量尤为关键。

城市分析（2）：吉隆坡——低门槛海外置业城市

吉隆坡房地产市场长期吸引外国投资者。

主要原因包括：

• 房价相对较低
• 英语环境友好
• 外国人购房制度较成熟

同时，吉隆坡也拥有多个国际学校与医疗资源，使其成为长期居住选择之一。

城市分析（3）：东京——稳定型房地产市场

东京房地产市场的特点是稳定。

虽然租金回报率通常低于东南亚，但市场透明度高、租赁需求稳定。

东京人口规模庞大，使住房需求长期存在。

城市分析（4）：新加坡——资本安全与金融中心优势

新加坡房地产市场以稳定著称。

虽然外国人购房税较高，但优质资产仍受到全球高净值人群关注。

新加坡作为亚洲金融中心，其房地产需求与国际资本流动高度相关。

城市分析（5）：迪拜——免税政策与国际资本流入

迪拜房地产市场近年来持续吸引全球资本。

其优势包括：

• 个人所得税较低
• 国际人口增长
• 全球商业中心地位

迪拜房地产市场周期性较明显，因此投资者需要关注市场周期。

城市分析（6–10）：成熟市场与新兴市场的平衡

榜单后半部分城市包括：奥克兰、伦敦、墨尔本、河内与巴塞罗那。

这些城市代表两类不同逻辑：

成熟市场：

• 伦敦
• 墨尔本
• 奥克兰

新兴市场：

• 河内
• 巴塞罗那（旅游型房地产市场）

成熟市场通常安全性更高，但回报率较低；新兴市场回报潜力更高，但风险也更高。

如何根据个人目标选择海外置业城市

不同投资目标适合不同城市：

现金流型投资：

• 曼谷
• 河内

资产保值型：

• 东京
• 新加坡

长期生活与教育：

• 奥克兰
• 墨尔本

全球资产配置：

• 伦敦
• 迪拜

因此，海外置业最重要的不是“哪个城市最好”，而是哪个城市最适合投资者自身目标。