AIAIG 海外房产投资周报｜2025 第48周（上篇）：东南亚、日本、迪拜最新房地产政策与海外买房资讯

本期为 AIAIG 海外房产投资周报 2025 年第 48 周（上篇：政策向），统计周期为 11 月 24 日至 11 月 30 日。整体来看，本周并非“重磅新法”扎堆出台的一周，但数个在 11 月中旬发布的政策文件继续发酵：越南社会住房与全国住房基金配套细则陆续释出、日本讨论在不动产登记簿中记录买家国籍、迪拜推进房产代币化监管落地，同时马来西亚和印尼在税费与利率上延续既有取向，为 2026 年房地产市场定下基调。

本篇从六个板块梳理本周对海外买房者影响最大的政策信息：越南住房基金与社会住房准入门槛、日本“国籍登记+安全审查”讨论的最新进展、泰国长期租赁与外资规则动态、马来西亚与印尼的宏观政策环境、以及迪拜在签证与不动产数字化方面的监管信号。

越南在 11 月下旬正式发布关于设立“国家住房基金”的政府法令，核心目标是为大规模社会住房与工人宿舍建设提供长期低成本资金来源。根据法令框架，中央将设立由住建部主管的国家住房基金，各省市同步设立地方住房基金，资金来源包括中央财政拨款、地方预算、开发商义务缴款、以及部分发行长期债券等。基金的支出方向主要用于：为社会住房项目提供低息长期贷款、为符合条件的购房家庭提供利息补贴、以及支持老旧住房改造等。

与之配套的，是 10 月下旬已公布的社会住房准入门槛新规：新的收入标准将单身申请者的月可支配收入上限提升至约 2,000 万越南盾、家庭申请者上限提升至 4,000 万越南盾，明显高于旧标准，使更多中低收入工薪阶层可以进入“社会住房”的政策池。这意味着越南未来几年的新增供应中，价格受控的政策性住房占比将上升，商业开发商在拿地和规划时也必须考虑配建比例。

对海外投资者而言，短期内社会住房本身并非直接投资标的，但它将对城市整体房价形成“锚”的作用：一方面缓解中低收入群体的住房压力，降低整体市场过热风险；另一方面，商业住宅在定位和配套上需要更清晰地与社会住房错位竞争，高品质、靠近产业园区与轨交节点的项目反而会因供给结构被“挤出”而更具稀缺性。