AIAIG 海外房产投资周报｜2025 第48周（上篇）：东南亚、日本、迪拜最新房地产政策与海外买房资讯
本期聚焦越南、泰国、马来西亚、印尼、日本与迪拜等重点市场，梳理最新出台或持续发酵的房地产政策、购房与税费规则，以及与海外买房密切相关的居留与金融监管动向。
本期为 AIAIG 海外房产投资周报 2025 年第 48 周（上篇：政策向），统计周期为 11 月 24 日至 11 月 30 日。整体来看，本周并非“重磅新法”扎堆出台的一周，但数个在 11 月中旬发布的政策文件继续发酵：越南社会住房与全国住房基金配套细则陆续释出、日本讨论在不动产登记簿中记录买家国籍、迪拜推进房产代币化监管落地，同时马来西亚和印尼在税费与利率上延续既有取向，为 2026 年房地产市场定下基调。
本篇从六个板块梳理本周对海外买房者影响最大的政策信息：越南住房基金与社会住房准入门槛、日本“国籍登记+安全审查”讨论的最新进展、泰国长期租赁与外资规则动态、马来西亚与印尼的宏观政策环境、以及迪拜在签证与不动产数字化方面的监管信号。
一、越南：国家住房基金与社会住房政策进入“落地阶段”
越南在 11 月下旬正式发布关于设立“国家住房基金”的政府法令，核心目标是为大规模社会住房与工人宿舍建设提供长期低成本资金来源。根据法令框架，中央将设立由住建部主管的国家住房基金，各省市同步设立地方住房基金，资金来源包括中央财政拨款、地方预算、开发商义务缴款、以及部分发行长期债券等。基金的支出方向主要用于：为社会住房项目提供低息长期贷款、为符合条件的购房家庭提供利息补贴、以及支持老旧住房改造等。
与之配套的，是 10 月下旬已公布的社会住房准入门槛新规：新的收入标准将单身申请者的月可支配收入上限提升至约 2,000 万越南盾、家庭申请者上限提升至 4,000 万越南盾，明显高于旧标准，使更多中低收入工薪阶层可以进入“社会住房”的政策池。这意味着越南未来几年的新增供应中，价格受控的政策性住房占比将上升，商业开发商在拿地和规划时也必须考虑配建比例。
对海外投资者而言，短期内社会住房本身并非直接投资标的，但它将对城市整体房价形成“锚”的作用：一方面缓解中低收入群体的住房压力，降低整体市场过热风险；另一方面，商业住宅在定位和配套上需要更清晰地与社会住房错位竞争，高品质、靠近产业园区与轨交节点的项目反而会因供给结构被“挤出”而更具稀缺性。
越南国家住房基金和社会住房新政，会如何改变未来几年的房价结构？
中长期看，社会住房为中低端需求“托底”，反而让城市中高端、自住改善和靠近产业核心区的项目更具议价能力——因为这部分供应不会被政策性住房完全替代。对于海外投资者来说，未来在越南选盘更需要考虑：项目是否靠近大型工业园与轨道交通、是否属于城市规划中的中高端居住区、以及所在城市的社会住房供应是否足够，以判断其价格与租金的相对弹性。
二、日本：讨论在不动产登记中记录买家国籍，安全审查走向“精细化”
11 月下旬，日本媒体与专业机构持续跟进一项引人关注的动向：法务省与相关部门正在讨论在不动产登记簿中增加“国籍”字段，用于统计和掌握外国人持有日本不动产的情况。11 月 25 日，一篇面向外籍买家的专业文章明确指出，目前讨论的重点是“记录与统计”，而非在此阶段直接限制购买。
在此之前，新任首相高市早苗已经召开首次“对外政策”相关会议，要求各部会在 2026 年前拿出涉及外国人土地、签证、社会保障等一揽子改革方案。结合近期讨论，可以大致看出日本监管的路径：先通过登记信息完善来掌握实情（谁在什么地方买了多少房），再在个别敏感区域内针对性引入额外审查或限制，而不是一刀切对所有外籍买家施加禁令。
目前，日本全国范围内仍保持对外国人购房高度开放的基本格局：非居民可以购买土地与建筑物，也没有额外的“外籍购房税”，这也是东京、大阪、札幌等城市持续吸引海外资金的重要原因。但是，未来在靠近自卫队基地、水源地、港口和部分观光热点地区，项目可能面临更严格的用途审查和信息披露义务。
在登记簿中记录“国籍”，会不会很快演变成“禁止外国人买房”？
对多数普通住宅、公寓项目而言，中短期内不太可能出现全国性禁购。但对于拟投资度假民宿、乡村农地、海岸线和山区大面积土地的海外买家，未来就需要特别关注新法和地方条例的演进。与其担心“突然被禁止”，更现实的策略是：选择信息透明、用途单纯（长期居住或普通出租）的资产类型，并与本地专业机构合作，确保合规。
三、泰国：99 年长期租赁与公寓外籍持有比例，仍在政策博弈期
本周泰国没有新的官方法案通过，但围绕“延长外籍人士土地租赁期限至 99 年”和“提高公寓楼外籍持有比例”的政策讨论仍在持续。房地产行业协会和部分大型开发商继续向政府游说，希望在东部经济走廊、国际旅游岛屿等特定区域率先试点更宽松的外资政策，以锁定高净值退休客群和国际企业高管家庭的长期居住需求。
司法层面，最高法院此前已经明确了现行 30 年租赁期上限的刚性边界：通过结构设计把 30+30+30 年“捆绑销售”并写入合同的做法，在诉讼中可能被认定无效。这也在客观上推动立法机关若要引入 99 年租赁，必须通过明文修改法律，而不是依赖合同技巧。
对 2025 年底的投资者来说，关键判断在于：政策尚处于“博弈与试探”阶段，正式落地前不宜在“超长租期”上做过多预期。更稳妥的做法，是基于现有成熟规则（30 年租期 + 明确续约条款）来评估项目现金流和退出路径，把 99 年等潜在新政视为“可选上行”，而不是基本情境。
四、马来西亚：外资税负抬升预期不变，本地利率环境整体温和
在 11 月底的各类宏观评论中，马来西亚被多家机构评估为 2026 年东盟增速排名第二的经济体，央行预计在 2.75% 的政策利率附近维持一段时间，以兼顾增长与通胀。这意味着中短期内房贷利率相对温和，有利于本地首置和改善型购房者。
对外资而言，此前已经宣布自 2026 年起将外国买家住宅印花税统一上调至 8% 的政策方向并未出现反转迹象。本周各大房产中介与律所在面向海外客户的说明材料中，开始将“2025 年前后完成交易”的时间窗口突出出来，提醒有意入场马来西亚的外籍买家尽量在加税之前完成过户。
本周并无新的全国性房产税或租金税出台，但多个州政府在内部讨论是否上调外国买家最低购房金额门槛，以将外资主要锁定在中高端公寓与别墅市场，避免与本地刚需直接竞争。
五、印尼：利率维持、增值税优惠延续，继续托底中低价住房
印尼央行在 11 月例会上基本确认现阶段不会再度激进加息，而是维持温和利率水平，结合财政端延续对首套中低价住宅的增值税减免政策，继续支持“可负担住房”建设。此前政府已明确，将对总价不超过一定额度（例如 5 亿至 2 亿印尼盾档位）的首套住房购房者，给予部分 VAT 由政府承担的优惠，并将政策时间线延长至 2027 年左右。
这套组合拳的逻辑，与越南的社会住房政策在方向上类似：通过税收与利率双工具，扶持中低收入家庭购房，稳定建筑与房地产行业就业，同时避免对高端投资性物业给予过多补贴。
对海外投资者来说，印尼仍然是以“产业+人口”驱动为主的市场，政策更偏向工业园、数据中心、物流仓储和城市更新项目，住宅端的优惠则主要面向本地居民。
六、迪拜：房产代币化与“房产+居留”政策持续释放开放信号
迪拜本周没有新的传统意义上的“购房新规”，但在不动产数字化和长期居留政策方面的几个进展，继续巩固其作为全球资金“中转港”的地位。2025 年内，迪拜土地局已经落地了全球首批房产代币化项目，并为其签发了“代币化房产所有权证书”，标志着区块链与传统不动产登记体系开始深度融合。
在居留层面，以购房为基础的长期签证政策仍然有效：符合一定金额门槛的房产投资者，可以申请 2 年、5 年乃至 10 年的长期居留签证，并可为配偶与子女一并办理。多家本地开发商在 11 月的营销活动中，继续将“房产+黄金签证”打包宣传，吸引来自印度、俄罗斯、中国以及欧洲的中高净值客户。
监管端，迪拜国际金融中心（DIFC）的不动产法规修订工作仍在征求意见过程，重点在于完善租约登记、共管物业及抵押权登记细则，为后续更多 REITs、私募基金及代币化产品提供可预期的法律基础。
作为海外投资者，本周这些政策信息里最值得“立刻行动”的是什么？
1）马来西亚 2026 年起外籍印花税上调到 8% 已基本板上钉钉，如果你原本就在考虑吉隆坡、槟城等市场的自用或投资房产，可以把“尽量在 2025 年或 2026 年初完成交易”作为时间规划的硬约束之一。
2）越南社会住房与国家住房基金的落地，意味着未来高端投资盘与中低端政策盘之间的价差会被制度化，在选盘时更应关注“所在区位是否被规划为社会住房集中区”，避免在未来供应压力过大、涨幅受限的板块重仓。
3）迪拜在房产代币化和长期签证上的持续推进，为“不想一次性买整套房、但又想配置迪拜资产”的投资者提供了新的可能——未来可以通过 REITs 或代币化产品先小额试水，再决定是否上升到整套物业投资。
