🏛️美联储降息周期来临，对海外买家意味着什么？

Question

1.1 美联储为什么开始降息？

AIAIGAnswer

2025年9月起，美联储连续两次降息，将基准利率降至3.75%–4.00%。

- 背景：美国通胀回落至2.9%，经济增长放缓，就业市场降温。
- 目标：降低融资成本、刺激消费与投资。
- 市场影响：美元指数阶段性走弱，全球资本重新流向房地产、股票等资产。

Question

1.2 降息会让美国房贷利率立刻下降吗？

不会立刻。

- 美国30年房贷利率仍维持在6.2%左右。
- 原因：长期利率受债券收益率与通胀预期影响，不与短期利率同步。
- 预测：未来1–2年内房贷利率可能缓慢降至约6%，但不会回到疫情时期的3%。

国际资本对美国房地产的兴趣上升。

- NAR数据显示，2024–2025年度外国买家在美购房总额达560亿美元，同比增长33%。
- 最大买家：来自中国、加拿大、印度、墨西哥等。
- 56%外国买家为现金购房，显示对美元资产的信心仍强。

- 融资成本下降：利率从7%降至6%左右，月供压力减轻。
- 可再融资机会：买家可在未来低利率时重新贷款（Refinance），降低长期成本。
- 海外专属贷款（DSCR、非居民贷款）更受欢迎，LTV可达70%。

降息周期叠加美元走弱，意味着：

- 美元资产价格相对更具吸引力。
- 外币投资者购入美元房产时“汇率折扣”提升。
- 适合中长期布局：锁定优质资产，等待再融资周期。

短期内局部上涨：

- 降息提升购房需求，尤其在加州、佛州、德州等热门州。
- 供应仍紧张，优质房源更抢手。

但全国平均涨幅有限，因为按揭利率仍处高位，不会引发全面暴涨。

1. 现金买家：利用美元走弱时机购入优质资产，重点关注加州、佛州等核心市场。
2. 贷款买家：现在入场，未来可通过再融资降低成本。
3. 长线投资者：优先选租金稳定、流动性强的房产以对冲利率波动。

- 核心城市：加州、纽约、佛州迈阿密等外资集中市场。
- 现金流型房产：租赁需求强、回报率稳。
- 学区与科技带城市：保值性强，适合资产长期配置。

降息周期不会立刻让房子变便宜，但会带来：

- 更宽松的融资环境；
- 更强的美元资产吸引力；
- 更高的市场竞争度。

总结： 这是一场从“利率逻辑”向“资产安全逻辑”的回归。