香港房地产市场在2026年进入了一轮新的上升周期。5月9日，新鸿基地产位于荃湾的Lime Spark项目推出154个住宅单位，当天下午4时30分前全部售罄。同日，恒基兆业的Highwood Phase二期项目推出的158个单位中，147套在当天找到买家，成交率高达93%。这一开盘即售罄的热销盛况，是香港楼市持续升温的最新信号。
据中原地产亚太区副主席陈永杰透露，今年香港住宅价格已累计上涨近8%。他在接受南华早报采访时表示：“潜在买家发现延迟购买将迫使他们支付更高的价格，因此购房决策正在加快。在新房市场，我们看到本地居民住房需求的增长正在推动一轮抢购潮。”
值得关注的是，这一轮上涨并非孤立事件。四月份香港整体物业交易量已攀升至四个月新高，市场成交活跃度持续上升。分析人士认为，香港住宅市场的基本面——包括土地供应紧张、低失业率和居民财富效应——都在支撑这轮行情。
对于海外华人投资者而言，香港楼市的这轮上涨具有重要的资产配置指南意义。在全球多国收紧外资购房政策的大背景下（新加坡60%ABSD、澳洲全面禁止外国人购买现房、加拿大征收外资炒房税），香港作为亚洲金融中心，其住宅市场对海外投资者的友好度反而相对突出。
- 提问
香港房价这轮上涨的可持续性如何？有哪些支撑因素？
- AIAIG 解答本轮香港房价上涨有多重支撑力。第一，供应端紧张。香港新增住宅土地供应长期不足，新界北都会区等大型开发计划仍在规划阶段，短期内难以显著增加可售房源。第二，就业市场稳定。香港失业率维持在低位，居民购房能力扎实。第三，财富效应。2025年以来港股反弹和全球经济复苏带来了居民资产增值，为购房提供了资金基础。第四，按揭利率虽高但已趋向稳定，市场对利率见顶的预期正在形成。然而投资者也需警惕风险：全球贸易摩擦可能影响香港转口贸易表现；美联储利率政策的不确定性仍然是悬在市场上方的变量。总体而言，有本地刚需支撑的小幅上涨具有可持续性，但需警惕过热后的政策干预风险。
- 提问
相比新加坡60%ABSD和澳洲全面禁购现房，香港对海外买家的政策环境如何？
- AIAIG 解答香港目前对非永久居民购房征收30%买家印花税（BSD）加上从价印花税（AVD），总计约为房价的37.5%（视物业价值而定）。这个税率水平虽然不低，但相比新加坡的60%额外买家印花税（ABSD）和澳洲全面禁止外国人购买已建成住宅的政策，香港仍保留了海外买家进入市场的通道。更重要的是，香港资本投资者入境计划（CIES）自2024年重启以来，已接纳超过3,200宗申请，预计吸引950亿港元资金流入，其中部分将流入住宅市场。此外，香港作为人民币国际化的重要离岸中心，对于希望配置港币资产的海外华人具有独特优势。如果您在香港已有永久居民身份或持有香港永久居民配偶，则购房时无需缴纳买家印花税，购房成本大幅降低。
- 提问
海外华人投资者现在入市香港房产，应该关注哪些区域和物业类型？
- AIAIG 解答根据目前的市况，建议关注以下三类资产：第一，新界西和新界北的新楼盘。随着北部都会区规划推进，元朗、天水围、屯门等区域的住宅具有较大的升值潜力。第二，九龙和新界的中小型住宅单位（两房至三房）。陈永杰指出，本轮上涨的核心驱动力来自本地自住需求，郊区的上车盘表现最为强劲。中原数据显示，新界西的楼价涨幅已领跑全港各区。第三，中长期投资者可关注已跌至相对低位的核心商业区（中环、金钟）的中高端住宅，这类资产长期抗跌能力较强。不过需要提醒的是，对于非香港居民，购房前务必计算好30%买家印花税对投资回报的影响，并考虑通过香港公司持有物业等方式进行税务优化。
- 提问
如果暂不入市，香港楼市是否存在泡沫风险？投资者应该如何应对？
- AIAIG 解答目前来看，香港楼市泡沫风险总体可控。与2019-2021年的高峰期相比，当前房价仍处于调整后的恢复阶段，并非过热。几项指标值得注意：一是平均租金回报率约为2.5%-3%，虽不算高但已高于同期定期存款利率；二是居民杠杆率稳定，银行按揭审批仍然审慎；三是新盘库存水平处于健康区间，开发商没有大幅降价的压力。但如果选择暂不入市，建议海外投资者：第一，保持对市场数据的关注，尤其是中原城市领先指数（CCL）的月度变化；第二，定期评估汇率风险，港币与美元挂钩的汇率制度对以人民币计价的投资者是一个双刃剑；第三，关注CIES计划的最新动态，这对购房需求有直接拉动作用。
- 提问
香港楼市的这轮上涨对全球华人投资者的资产配置信号是什么？
- AIAIG 解答从资产配置的角度看，香港楼市的这轮上涨释放了几个关键信号：第一，在亚太地区核心城市房产中，香港正经历一轮由本地刚需驱动的修复行情，投资安全边际正在改善；第二，相比新加坡的高税负和澳洲的全面限制，香港在亚太主要市场中的可投资性排名正在上升；第三，香港作为连接内地与全球的金融枢纽，其房产的避险属性和流动性优势在区域动荡时期更为突出。建议海外华人投资者将香港住宅资产作为亚洲配置组合中的一个组成部分，而非全部，同时密切关注美联储利率路径和内地经济复苏节奏这两个核心影响变量。
AIAIG观点：香港楼市正处于本地刚需驱动的温和上升通道中，新房开盘即售罄是市场信心的直接体现。对于海外华人投资者，在计算好印花税成本的前提下，当前窗口期值得认真考虑。但需避免追高热门新盘，关注具有地段优势和长期发展潜力的区域，并将房产配置与个人身份规划（如CIES投资移民）结合起来，以实现资产增值与身份获取的双重目标。
最后更新 2026年5月13日