资讯 | 2019年日本楼市投资分析

1972年9月25日，中日发表《中日联合声明》，标志着中日邦交正常化。41年前的1978年年底，为了纪念中日签订和平友好条约并换文，也是为了配合邓小平访问日本，在北京、上海和沈阳等几个大城市举办了日本电影周，期间上映了《追捕》，《望乡》和《狐狸的故事》三部影片，在中国掀起了一轮空前的“日本电影热”。随后，日本的影视、动漫、音乐开始在CCTV频繁译制播出。

 

70后、80后是看日本影视、漫画、动画片长大的一代，我们的青春期的性教育很多也跟日本影视有关系，中国和日本——我们关系微妙。

日本房地产泡沫曾经破裂过一次，从1985年底到1990年初，日本城市地价增长了200%，最终房地产泡沫破灭，1990年后日本走向“失去的二十年”，房地产暴跌，财富缩水，日本年均GDP增速只有0.75%。

回到现在

2019年伊始，全球裁员消息不断，唯独日本就业率居高不下，日本政府1月表示，其对经济扩张周期形势评估不变，在众多经济下行的国家中，日本保持稳健。

根据国宏高端智库的预测，日本经济2019年将呈小幅回升并保持中低速增长的走势。自2017年以来日本经济指数维持在50左右的范围浮动，走势平稳，2019年的走势大几率也会如此。

2013年9月7日：国际奥委会于当地时间下午5点20分（UTC-3）在阿根廷布宜诺斯艾利斯举行的第125届国际奥委会全体会议上决定由日本东京主办。

回顾过去一年，日本楼市最大特点就两个字：稳涨。

受奥运和世博效应以及消费税上调影响，2019年若想投资日本房产，你要提早上车。

➤2019 经济增长、旅游类地产继续增长。

➤日元走强，全球资金流入，流入房产投资增长。

➤东京23区，周边房产重点关注。

➤大阪地区房价攀升，全国平稳。

 

日本的2018楼市

2018年，日本楼市蓬勃发展，东京23区公寓平均租金连续12个月同比增长，首都圈二手房公寓平均售价连涨71个月，近畿圈在民宿法施行后登记率超9成，中部圈住宅市场房价稳定。

 

日本2018年GDP增速维持在1%左右，是近年来较好的经济增长，IMF预测，2018年日本GDP将重回5万亿美元，稳居“世界第三大经济体”。

然而，人口老龄化加剧仍是日本面临的最大问题，日本厚生劳动省公布的数据显示，截至去年11月，2018年日本新生儿仅92.1万人，为120年来出生人口的新低，总人口数也下降至1.26亿。

劳动力紧缺极大概率会拖累日本的经济，日本卫生部预测未来20年劳动力将减少1280万人，降幅高达22%。IMF特此警告，未来40年日本GDP或减少25%，主因就是人口减少，但与此同时，2018年日本失业率创历史新低。经济上行、缺人都是原因。

房产方面，全国房价大体稳定，东京和大阪两大区域涨幅明显。

2018年地价、房价继续攀升。全日本标准土地价格自1991年来首次上涨，去年全国平均土地价格上涨0.1%。受益于即将到来的2020年东京奥运会和2025年大阪世博会，三大都市圈无论新屋还是二手公寓，房价上涨势头尤为强劲。

 

以70㎡的二手公寓计算

1. 首都圈房价成交平均价格为3638万日元，同比增长1.7%。

2. 近畿圈上涨势头猛，平均价格为2188万日元，同比增长3.3%。

3. 中部圈本身基数小，但涨幅超其它两大都市圈，为6.1%。

上涨因素

➤经济温和扩张

得益于宽松货币政策，日本长期维持基准利率0%，10年期利率在0.8%至1.2%上下浮动，以防房屋贷款利率继续走低。同时，日本政府于10月下调了2018财年的实际GDP增速预期，以及2018财年至2020财年的通胀预期。

 

➤奥运、世博、赌场助推东京、大阪

受奥运会影响，2018年东京23区周边新开发的住宅项目不断攀升，不动产经济研究所在最新的房地产报告中指出，首都圈2018年7-10月新增约1.8万套公寓，同时，JR山手线新站高轮台站也将于2020年开通，交通便利将拉动周边的房价上涨。

2024年大阪赌场将正式营业，2025年大阪世博的宣传已经开始，两大利好刺激之下，大阪2018年新项目在过去一年动工率与2017年相比同比增加20.5%。7月参议院全体会议上通过包括大阪赌场在内的综合度假村实施法案，2个月后，大阪地区公寓价格同比上涨12.8%。根据东京鉴定，去年近畿地区的70㎡公寓房价涨3.3%，为2188万日元，而中部地区增长6.1%，为1810万日元。

 

➤REITs

根据全球四大会计事务所之一普华永道（PWC）旗下的咨询公司调查显示，2018年日本房地产信托基金（J-REITs）表现强劲，赞助商利用市场提升新股，日本标普REITs指数达9.3%，其中商业地产、住宅酒店类的REITs回报率高，平均收益率为4.1%，10年期政府债券收益在2018年6月份达到404个健康基本点，而美国同期的REITs仅有126个基本点。

 

➤合法民宿发展迅猛

在2018年6月民宿法实施以后，日本民宿的规范变得更加严格。

都市未来综合研究所资料显示（数据截至2018年9月），民宿法施行之后，新增的国家认定民宿中，有93%集中在大阪市，6%在大田市，在大阪，增长率较高的前三名分别为浪速区、中央区和西城区，这三个区域均因靠近著名旅游区心斋桥和难波而使得民宿量急剧上升。

《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》显示，大阪投资回报率为19%，房价年涨幅7.7%，民宿成为收益可期的理财产品，诸如投资人薛蛮子就在京都买了一条街，一共7栋百年町屋。

▲数据来源：斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数。

北海道滑雪胜地二世古附近也是民宿投资热区，房产交易对象有9成是外国人，在滑雪场附近，月租金20万日元（约人民币1.22万元）的公寓炙手可热，通常直接订满下一个滑雪季。

2018年下半年，民宿法正式实施后，附条件地解除普通住宅区禁止开设民宿的规定，为日本合法民宿松了绑。

因为在日本运营民宿要求多多，同时也有不得不注意的法规：一方面，出于治安考虑，民宿有180天的营业限制；另一方面，非法民宿被叫停，以往在公寓楼中买下一套公寓做民宿的方式现已不可行。

 

2019日本楼市

热了一整年，接下来日本楼市会怎么走呢？

● 奥运、世博效应影响持续，推高东京大阪的地价和房价。

● 消费税上调，短期内新房交易或拥堵，长期二手房价会持续上升。

● 外籍劳动引入法修改生效后，赴日劳工将增多，全国各地租房需求加大。

● 东京23区周边购房成本低，增值空间大，值得关注。

● 经济前景乐观，日元有大幅升值趋势。

● 大利好之下，房价地价上涨有望。

 

日元走势是房产置业的重要考量因素，目前华尔街几大货币银行已经达成共识，2019年日元将大幅升值。摩根士丹利和德国商业银行的分析师认为，日元兑美元可能涨破100大关（当下日元兑美元为109.4）。

同时，日本将从2019年1月7日起开始征收出国税，若日元涨幅明显，新一年游客增长可能会放缓，对于海外买家来说，往返日本的次数也会减少。

另外，为补充劳动力市场，日本国会11月8日通过增加引进外国劳工的新法案，4月开始，日本政府将在5年内引进超过34万名外国劳工，并将首次向外国体力劳动者提供最长达十年的签证，符合条件的外国劳工甚至还可以携带家人赴日工作，新规下少部分技术劳工有机会拿到“永居”。

政治局势方面，安倍在2019年1月28日发表施政演说，表明要与中国构建稳定的和谐关系，为赴日投资提供了良好的环境。

 

地价

东京奥运会将在今年持续为首都圈的楼市造势，千叶县地价基数低，但连续几年上涨趋势较其它地区更为明显，未来涨幅空间大。

对于近畿圈来说，大部分区域开发土地的增幅都在10%以上，短期内地价上升空间大。

房价

从往年来看，首都圈房价呈现小幅上升，其中东京23区房价上涨趋势最为明显，2017年东京圈已经达到每户7000万日元（约431万人民币），如今日本房价已经连续5年上涨，首都圈二手房受到东京奥运会的影响，仍有上涨趋势，但预售屋房价开始出现下滑苗头。

近畿圈住房市场因为赌城和大阪世博会的影响，房价走势攀升，2019年受到旅游季的影响，民宿价格依旧会上涨。不过投资日本的旅游地产，需谨防日元升值对旅游业带来的消极影响。

如果你手上已经握有日本房产，还需注意持房成本可能反噬投资回报，据PWC推测，日本房产平均投资周期3-5年的回报率处于上升阶段，而5-10年周期的投资回报率在下降。

新建房屋

2019年，首都圈公寓供应量预计同比增长0.8%，总数达到3.7万户，消费税对其影响不大，而近畿圈预计供应数达2万套，同比增长约0.5%。

近几年，海外用户针对一户建的投资呈上升趋势，随着市内房价走高，多数租户选择在靠近车站的近郊区域租房，因此近郊的房产，尤其是新开发的城镇地区，反而会在2019年更被看好。

 

各地区分析

保值：东京 ★★★★★

2018年已经有相当一部分的热钱涌进东京，东京大都会区二手公寓的平均价格较去年上升1.7％，涨61万日元。在迎奥运的过程中，东京的超高型住宅公寓和写字楼被炒得火热，房价走势预计今年仍旧上涨。

另外，东京一直承接着来自全日本四面八方的人口流入，截至2018年，已经超过900万人。同时在东京市中心租房的总人口数约31.4万人，占据全国私人租赁住宅市场的45.6%，未来一年，外来人口涌入还会呈现上升趋势，东京也是诸多外国人的聚集区，旅居人数占全国24.2%。租房市场很大。

需要谨慎的是，东京市场适合海外买房预算充足的投资者，因为往往第一套房需要全款支付，未来5年，虽说东京房产价格会上涨，但也同时面临着租金收入回报率下跌的风险。

 

保值：大阪 ★★★★★

东京奥运会之后，对这座城市来说，投资利好就是被安倍视为要胜过澳门博彩业的赌场，大阪赌场预计在2024年投入运营，PWC预测2020年过后，大阪必将接替东京成为下一个赴日旅游新热点，届时将带动酒店业、超高层住宅公寓一起上涨。不动产研究所房产报告显示，去年刚刚通过的民宿法实行之后，新受理的民宿登记94%来自大阪。

从去年的数据来看，大阪已经成为继东京之后第二大外国人旅居的城市，截至8月份，外国人口总数约为394万人。PWC评选全球最具投资前景的城市中，大阪名列第5，主要是由于其收益率高（主要维持在10%左右）以及债务成本低。

当然，大阪也是一座具有活力的城市。年轻人口流入量位于全日本第二，仅2018年一个月，流入人口就有16972人。

大阪二手房房价涨幅十分出色。由于日本对于房屋具有十分严格的保养系统，因此十年期的二手旧屋和新屋的差别并不大，已经连续三年，大阪二手房价涨幅可喜，过去一年同比增长5.3%，70㎡的房子可以卖到3013万元。

 

价值洼地：福冈★★★☆☆

在2018年11月公布的日本城市综合竞争力排名中，福冈仅次于京都，位列第二，作为一个外国人聚集的港口城市，据不完全统计，2018年福冈市生活着5万名以上的外国人，在福冈的人口构成中，日本内阁2018年11月发布的数据显示，福冈在全国年轻人（15岁-69岁）迁入地区热度中排名第7，人口老龄化程度低，地区充满活力。

对房产投资者来说，这里的学生公寓租房市场大，福冈是日本战略特区，大学林立，大学理工系的人数居日本第四位，每年吸引了大批海外留学生，位列东京、大阪之后。在这里，小户型的公寓十分受海外留学生的青睐，在日本租房需要日本人作为担保人，但福冈是一个例外，这里有无需日本人做担保人的不动产公司，租房门槛低，合同达成率高。

最后，日本地震多发，地震发生几率低是福冈的一个亮点。

不过，相对于升值来说，福冈的生活成本低，整座城市在城市建设方面有待发展，目前适合购房成本低且想要有较大房价涨幅的投资客。

 

价值洼地：千叶★★★☆☆

随着2020年东京奥运会的到来，东京房价已经开始飙升。小额度投资的海外买家如果想进入东京圈住宅市场，千叶县不失为一个好的选择，位于千叶县“船桥”是JR总武线、京城线的交汇所，直达东京市中心仅需半小时，交通十分便利，成田机场以及幕张展览馆也在千叶县境内，人流量大。

另外越来越多的工薪阶级迫于东京房价高昂，转向东京圈其它町市租房。千叶和埼玉都是当下著名的出租区。在千叶，住宅每平米均价1.5万元人民币，2018年年平均涨幅同比增长9.27%，仅次于东京。这里生活成本相对东京低，但劳动力质量又有所保证，租房市场长期稳定，且平均回报率在8%左右，未来增值空间大。

就J-REITs保有租赁公寓的NOI评价额收益率而言，千叶县为5.4%，同比上涨0.2%，相比之下，东京23区的收益率仅为4.5%。

 

投资建议

1. 对个人买家来说，除东京外，首都圈内的埼玉、千叶、神奈川三大都县（有独立厨房的单身公寓）的二手公寓，以及大阪圈内的民宿都是小成本大收益的理财产品，价格在50-200万人民币不等。即使在房价最高的东京23区，二手的一户建也可以用200多万人民币拿下，二手房产无需装修（减少税费），可马上出租，购房成本较低，收益也较快。

2. 但是想购买民宿的朋友需要注意，自从民宿法施行后，外国买家要想出租民宿，限制较多，必须谨慎考虑。

3. 小额预算的买家可以选择东京23区周边或者紧邻交通线人流量大的房产，此外，享有年轻劳动力优势的福冈未来租房市场上升空间也大。

日元具有较强的避险属性，日本房产也是。购买日本房产很大程度上，就是为你的财产上了保险（年化回报率4%-5%），加上未来一年日本经济具有缓慢平稳的上升趋势，日元升值的可能性高，房价上涨几率大。

 

房产持有成本

● 固定资产税（购房后需每年缴纳）：日本的国税，评估价格×1.4%，每年4月份左右发出通知，从6月份起每年分4次缴纳。如果是新建住宅，在购买后5年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第6年税金会增加。

● 城市规划税（购房后需每年缴纳）：日本地方税，评估价格×0.3%。

● 其它保险费用：火灾地震保险费（每年约在2万日元左右）。

● 房屋托管：中介房屋代管需缴纳服务费，一般为月租金的5.4%（含消费税），已经很低了。

外国人贷款条件

满20周岁以上满55周岁以下，还款结束时不超过60周岁。

● 必须具有合法有效的身份证明及居留资格。

● 有稳定的职业及收入来源（年收入不低于400万日元，折合人民币约25万人民币)。

● 单笔贷款金额原则上起点金额为500万日元（非居住者为1000万日元)。

个人贷款审核过程所需资料及审核时长通常为一个月的审核时间，除了去银行填写申请表、同意书之外，个人贷款审核需要准备的资料如下：

● 身份证+户口本+签字或印章。

● 最近三年的年收入证明。

● 最近一年的纳税证明。

● 最近三个月内的在职证明。

● 个人信用报告（由客户所在地的交通银行分行提供）。

● 公证书+翻译。