发生了什么：一份尚未表决的草案
越南国会正在第16届国会第二次会议上审议《住房法》修正草案。这是一份仍在立法程序中的草案，尚未表决通过，现行2023年《住房法》目前继续有效。
时间线很清楚：2026年10月16日，政府以第923/TTr-CP号呈文把草案提交国会；10月18日，国会法律与司法委员会常务会议进行审查；10月22日，全体会议听取政府呈文与审查报告，随后分组讨论；10月28日下午，全体会议就该草案展开讨论，建设部长陈红明（Trần Hồng Minh）到会作解释说明。草案共13章130条。
对海外买家而言，草案里最关键的一条藏在"外国人住房所有权"这一组条款里：删除允许外国组织、个人在越南拥有独栋住房（别墅、联排、独立住宅）的规定，外国人只保留购买、租购、受赠、继承公寓的通道。同时，草案把"外国人可拥有多少比例的公寓"从法律条文里拿出来，改为由政府在细则中规定。
10月22日提交国会的政府呈文要点确认了这一方向：修改外国人住房所有权条款，是为了与越共中央第21-NQ/TW号决议（2026年7月28日）以及同步修订中的《土地法》草案保持一致，其中明确删除外国组织、个人拥有独栋住房的规定。审查机构则在同期的审查意见中要求两部法律必须对齐，避免"房能买、证难办"。
换句话说：这不是"外国人不能买房"，而是"外国人从此只能买公寓"。这个区别决定了接下来谁需要行动。
现行规则与草案方向：一张表看懂差别
现行规则来自2023年《住房法》（第27/2023/QH15号法律，2024年8月1日生效）第19条与第20条。它的结构是"数量上限 + 期限上限 + 区域限制"：
| 项目 | 现行规定（2023年《住房法》） | 草案方向 |
|---|---|---|
| 可购买的房屋类型 | 项目内公寓，以及别墅、联排等独栋住房 | 仅公寓；独栋资格删除 |
| 单栋公寓外资上限 | 不超过该栋公寓总数的30% | 改由政府规定比例，不在法律中写死 |
| 独栋数量上限 | 每个相当于"坊"级人口规模的区域不超过250套 | 随独栋资格一并取消 |
| 个人持有期限 | 最长50年，可续期一次、不超过50年 | 维持不变 |
| 国防安全敏感区域 | 不得购买、不得拥有 | 维持不变 |
| 取得方式 | 购买、租购、受赠、继承 | 公寓仍保留这四种方式 |
这张表里最容易被误读的是"30%"。30%本来就是现行法律里写着的数字，不是新提议。草案的做法是把它从法律条文中移出，交给政府规定；而国会代表的反向意见是：既然是敏感内容，就应该把30%继续写死在法律里，只把"怎么计算、怎么管理名额、实践中出现问题怎么处理"授权给政府。
同样容易被误读的是"250套"。这个数字针对的是独栋住房，按"人口规模相当于一个坊"的区域合并计算，而不是按项目、更不是按单个买家。草案删掉独栋资格后，这个数字自然失去适用对象——除非最终文本保留某种过渡安排。
还有一个技术细节值得记住：草案把公寓的所有权与土地权利分开处理，但现行《土地法》并不承认外国个人是"土地使用者"，也没有规定"房屋所有权人没有该地块土地使用权"时如何发证。审查机构因此要求两部法律必须对齐，否则可能出现"买得到、发不了证"的执行困境。
提高外资持有比例不应被自动视为安全风险，但任何调整都必须有明确依据，并配套清晰的管控机制。
— 国会代表阮清心（胡志明市），据《青年报》英文版
30%之争：写进法律，还是交给政府
10月22日下午的分组讨论覆盖了土地、住房、房地产经营三部法律的修正草案。胡志明市代表阮清心在会上提出，应把"单栋公寓外资不超过30%"保留在法律中，同时授权政府规定比例的计算方式、名额管理和实践中出现情形的处理办法。他的理由是：外资比例不只是楼市问题，还涉及人口管理、属地管理、国防与安全，特别是边境、沿海、岛屿以及重要设施和战略地点周边。
同一场讨论中，胡志明市代表陈英俊（Trần Anh Tuấn）把矛头指向另一个方向：草案允许外国组织、个人购买或租购建设工程中的"楼层面积"，但在《土地法》尚未承认外国个人为土地使用者的前提下，这种扩张需要慎重。他提出，如果保留这一通道，就必须把所有权范围、与土地使用权的关系、持有期限与数量上限、受限区域、登记发证程序，以及期限届满或转让时如何处理，全部写清楚。
这两种意见指向同一个技术难题：住房法可以给"房"，但给不了"地"。越南的产权证书是"土地使用权 + 房屋所有权"合一的文件，而外国人始终不是土地使用权人。草案删掉独栋，某种程度上是在绕开这个矛盾——独栋必然连着地块，公寓则可以只对应楼体与共有部分。
到10月28日全体会议结束时，30%该不该写进法律，没有任何定论。审查机构的表述是"建议征求有权机关意见，并考虑在法律中直接规定具体比例"；而建设部长在会上的公开解释，集中在社会住房价格、租赁住房定价与旧公寓改造等议题上。
为什么此时收紧：三条线索
第一，党的决议先行。 2026年7月28日的越共中央第21-NQ/TW号决议重新确认土地归全民所有、国家作为所有者代表，明确不私有化土地，也不允许外国人以任何形式受让土地使用权。住房法修正草案被要求"制度化"这一立场，删除独栋资格是最直接的技术落点。
第二，政策重心转向租赁。 草案新增一整章规范租赁住房，把住房政策分为商业住房、租赁住房、公务住房、政策性住房四组，优先发展长期租赁。在这个框架里，外资持有高端独栋被视作与"居者有其屋"目标关系最弱的一环。
第三，存量已经不小，但结构高度集中。 越南建设部第356/BC-BXD号报告（2026年9月9日）显示，全国累计为外国组织和个人发放约6,188套住房的产权证；其中自2023年《住房法》生效以来新增1,519套，几乎全部是公寓。也就是说，外国人在越南的持有本来就以公寓为主，独栋是一个规模小、单价高、政治敏感度高的细分市场——这正是它容易被拿掉的原因。
市场层面的担忧也很具体。越南媒体引述业内人士判断，限制独栋可能压低高端别墅与度假地产的买家基数，尤其在岘港、芽庄、富国岛这类外向型市场；同时，更严的规则可能把部分需求推向"代持"、公司架构或授权书安排——而这些安排本身就带着产权不受法律保护的风险。另一位市场机构人士的判断相反：需求会从独栋转向公寓，反而利好库存偏高的公寓段。
时间表：下一步会发生什么
| 日期 | 事项 |
|---|---|
| 2026-10-16 | 政府第923/TTr-CP号呈文提交国会 |
| 2026-10-18 | 国会法律与司法委员会常务会议审查 |
| 2026-10-22 | 全体会议听取呈文与审查报告，分组讨论 |
| 2026-10-28 | 全体会议讨论，建设部长作解释说明 |
| 2026-11-15 至 11-19 | 国会休会，起草与审查机构吸收意见、修订文本 |
| 2026-11-20 至 11-21（备用至 11-23） | 会议第二阶段，预计表决通过43项法律与决议，含《住房法》修正案 |
| 2027-03-01 前 | 现行土地领域分权机制于2027年2月28日到期，新法须在此前颁布以保持衔接 |
本次会议10月17日开幕、预计11月21日闭幕，分两个阶段进行。注意两点：一是《住房法》修正案被列入"本次会议审议通过"的清单，但具体表决日没有公开确定；二是即便表决通过，30%到底写不写进法律、独栋是否真的全部取消、已持有独栋的人怎么过渡，都要看最终通过文本与政府后续细则。
审查机构已经明确提醒：草案政策新、改动大，必须"充分规定施行条款与过渡条款，避免出现法律空白或执行中的困惑"。这句话对买家同样适用——真正的风险窗口不在表决当天，而在"法律生效 + 实施细则未出"的那几个月。
- 草案通过了吗？我现在还能在越南买别墅或联排吗？
- 还没有通过。草案在10月28日刚完成全体会议讨论，尚未表决。截至今天，2023年《住房法》仍然有效：符合条件的外国个人仍可在允许的项目内购买别墅、联排等独栋住房，上限为人口规模相当于一个坊的区域内合计不超过250套。但从现在到表决通过之间签约，建议在合同里预留政策变化的处理条款。具体以官方公告为准。
- 我已经持有越南的别墅或联排，会被要求卖掉吗？
- 草案完整文本与过渡条款尚未公布，国会审查机构已明确要求"充分规定过渡条款"。越南立法通常不溯及既往，合法取得的产权一般受保护，但转让、继承、续期等后续行为是否受限，要看最终条文与政府实施细则。已有产权的人应保存好合同、付款凭证与产权证书（俗称"粉红本"），并关注2027年上半年出台的细则。
- 公寓还能买吗？30%的上限会变成多少？
- 草案保留外国人取得公寓的四条通道：购买、租购、受赠、继承；个人持有期限仍是50年、可续期一次不超过50年。30%这个数字目前有两种可能：一是按多名代表的意见写回法律，维持30%；二是按草案原文交给政府规定，具体比例在细则中确定。表决前无法预判结果，任何"已经定了"的说法都不成立。
- 现在签约，哪些条款必须写清楚？
- 四项：一是确认项目在允许外国人持有的名单内，且目标楼栋或坊区仍有名额；二是明确标的类型是公寓还是独栋，若是独栋，合同应写明"若新法生效导致无法过户"的处理方式，如退款、改购公寓或延期；三是约定法律生效日与交割、发证时间的先后顺序；四是拒绝代持、公司代持、授权书等安排——这类结构在收紧期最容易被清理，且不受法律保护。签约前请由越南执业律师审核。
- 越南为什么突然要收紧外国人买房？
- 不是突然。2026年7月28日的越共中央第21-NQ/TW号决议已经定调：不私有化土地、不允许外国人以任何形式受让土地使用权。住房法修正草案要与同步修订的《土地法》保持一致，删除独栋资格是最直接的落地方式。同时政策重心转向租赁住房与社会保障性住房，抑制房地产投机。存量数据也说明问题：全国累计发放约6,188套外国人产权证，其中2023年《住房法》生效后新增1,519套，基本是公寓。
AIAIG观点
其一，已持有独栋的外国业主：不必恐慌性抛售，但要提前想好退出路径。 现行法律下的合法产权通常不会被追溯剥夺，真正的变量是"以后能不能顺利转手"。如果所在项目的外国名额已经接近上限，或物业位于沿海度假市场，建议在2027年上半年细则出台前完成一次产权与合同的合规体检，而不是等到需要卖出时才发现受让方范围被压缩。
其二，正在看别墅、联排的买家：把时间当作风险，而不是把价格当作风险。 若你已签约但未过户，重点是把"法律变化"写进合同，而不是赌表决结果；若还在看房，请把公寓方案放在同一张比价表里——同样预算下，公寓的确定性明显更高，代价是产品类型与租金逻辑不同。
其三，以公寓为主的配置者：30%若写回法律，核心城市优质楼栋的"外资名额"稀缺性反而上升。 名额是按栋计算的存量资源，规则越明确，先占到名额的资产越难被替代。但这是结构性判断，不是收益承诺；租金回报、汇率与管理成本仍要单独测算。
其四，不要用代持解决问题。 收紧周期里，代持、公司代持、授权书安排是最容易被清理、也最难维权的结构。已经使用这类结构的家庭，应尽早做一次法律意见评估，明确实际出资人与登记权利人之间的证据链。
其五，把"细则"当作真正的决策节点。 法律只给框架：比例怎么算、名额怎么管、过渡期怎么走，都在政府细则里。建议把2027年第一季度设为复核时点——那时法律文本、生效安排与实施细则大致成形，再决定是进场、持有还是退出。以上为一般性信息与判断，不构成投资、法律或移民建议，具体以官方公告为准。
参考来源
最后更新 2026年11月1日