本地楼市即将迎来一波私宅竣工潮，今明两年估计竣工单位总数超过2万8000个，其中刚竣工的迎昕园(The Gazania)和莲逸轩(TheLilium)都位于罗弄禾山(Lorong How Sun)一带。        入住这两个新项目的住户除了为该地区增添生气，或许也将引起一些买家和租户对这个地区私宅的兴趣。        迎昕园和莲逸轩均为永久地契，是新海逸(Singhaiyi)为首的财团所发展的项目。前者位于前豪山村公寓(SunRosier)地段，后者位于前豪山园(How Sun Park)地段。新海逸2017年先后以2亿7100万元和8109万元，买下了这两幅集体出售项目的地段。        迎昕园共有250个单位，目前已卖出了189个，中位数尺价为2235元。莲逸轩则有80个单位，目前卖出40个，中位数尺价为2163元。跟它们在2019年推出的平均尺价约2000元相比，两个项目售价明显增加许多。        在这两个新项目之间，是另一个较小型的项目Casa Rosao它有96个单位，属于99年地契项目，建于2001年，屋龄较大，所以转售价相对较低。该项目今年2月有一个1173平方英尺的单位以120万元成交，尺价相当于1023元，比迎昕园价格低了至少五成。        沿着巴耶利峇上段(Upper Paya Lebar)有一个商住综合项目 Kensington Square，它属于永久地契，在2017年建成，算是这一带较新的项目。 它有141个私宅单位，过去一年有15个单位易主。上月有一个单位仅以67万元转手，不过这个单位面积431平方英尺，是还不到500平方英尺的鞋盒单位，尺价相当于1556元。 巴特礼地铁站附近    两项目私宅交易活跃        从罗弄禾山往巴特礼地铁站走去，还有BartlevResidences和绿盛邨(Botanique at Bartley)这两个项目，它们的交易相当活跃，过去一年有超过100个单位转售。BartleyResidences是城市发展(CDL)的项目，建于2015年，属于99年地契，共有702个单位。它过去一年成交尺价介于1176元至1691元，价格差距颇大。        例如它最近转手的两个单位，一个尺价为1538元，另一个尺价为1380元，两者相差了11%。 相比之下，绿盛邨过去一年成交尺价介于1428元和1815元，价格偏高一些。它最近转手的两个单位，尺价至少1663元。绿盛邨是华业集团(UOL)发展的项目，三年前建成，共有797个单位。罗弄禾山靠近地铁环线的巴特礼地铁站，住户开车五分钟可前往NEX购物中心，下来还有即将竣工，位于比达达利(Bidadari)的桦丽商城(The Woodleigh Mall)。 受家长欢迎的学园区  租赁市场相当活跃        此外，罗弄禾山附近的学校有海星中学附小、海星中学、巴耶利峇美以美女子小学、圣加俾尔中学和巴特礼中学等，是受不少家长欢迎的学园区，所以这一带的租赁市场相当活跃。租约最多是BartleyResidences和绿盛邨。        BartleyResidences过去一年签订了238份租约，最新的中位数月租为每平方英尺3.78元，绿盛邨则有187份租约，中位数月租为每平方英尺4.57元。        随着附近的比达达利组屋区陆续竣工，咖啡店和各类设施更趋完善，这可能会进一步带动罗弄禾山的私宅交易。但大量竣工单位也可能造成该地区供大于求，租金和房价面对下行压力。​​​​​​​

       博纳产业提供给《联合早报》的数据显示，去年12月底推出降温措施后，今年1月至3月，外国买家占所有私宅销量的比率维持在2.9%至3.3%，4月开始有回升迹象，6月达6%。        国际边境重开带动外国买家重返私宅市场，外国人和新加坡永久居民购买本地私宅的占比近期有所回升。分析师认为，尽管新加坡去年底推出房地产降温措施，但外国买家的兴趣似乎不减，他们依旧择优而栖，到新加坡投资房地产。        博纳产业提供给《联合早报》的数据显示，去年12月底推出降温措施后，今年1月至3月，外国买家占所有私宅销量的比率维持在2.9%至3.3%，4月开始有回升迹象，6月达6%。这些数据涵盖新售、转售和楼花转售(subsale)的非有地私宅。        至于永久居民买家的占比，在降温措施推出后，从12月的16.7%跌至15.6%，但之后有所上升，3月时达到19.9%的高点，创下2018年2月的最高月份纪录。        博纳产业研究与内容主管黄秀莹受访时说:“我们观察到从3月起，外国人和新加坡永久居民买非有地私宅的趋势有所上升。我国在4月底大幅度放宽防疫措施刺激了国际旅游，潜在买家能够到访参观房子和交易，为私宅销售提供支撑。”        与此同时，俄乌战争、地缘政治局势紧张，以及通货膨胀升温带来更多不稳定因素，可能让外国人和永久居民视新加坡为安全的投资目的地，加上新元保持稳定，带动他们在新加坡买房。        从去年12月16日起，新加坡永久居民买第二套房子须支付的额外买方印花税(ABSD)调高多达10个百分点至25%，买第三套上调至30%。外国买家须支付的额外买方印花税，一律调高10个百分点至30%。       黄秀莹也指出，新加坡去年底推出降温措施后，今年大多时候，外国买家占比都保持坚挺，显示外国人买房的兴趣并没有下降。“我们认为，许多外国买家大致上不会因更高的额外买方印花税而却步，他们关注的是价格升值和提供长远回报的整体潜能。”        另外，额外买方印花税上调可能对一些外国买家影响不大，尤其是富裕和超高净值人士。 包括永久居民在内 中国买家上季购366个单位        橙易产业研究与咨询部总监孙燕清也观察到，来自外国买家和永久居民的销量在上个季度有所反弹。外国人在第二季买下295个单位，较第一季激增106%;永久居民在第二季买下1037个单位，较第一季增加23.3%。同期，新加坡人买下4704个单位，比第一季高28.6%。        孙燕清说:“外国人和永久居民买房情况反弹，说明尽管推出降温措施，许多外国人仍有兴趣把资金投向新加坡。基于其他亚洲国家面对地缘政治和经济不稳定局势，我国成为他们投资的首选目的地。我们是最早顺利过渡到把冠病当做地方流行病的国家之一，这提高外国投资者的信心。”        包括永久居民在内，中国买家上季度购买最多单位，共366个，其次是马来西亚买家，共231个单位，印度买家129个单位。 孙燕清指出，中国买家上季度环比更多，但仍低于2021年第四季，降温措施推出前的433个单位。        不过她预计，新加坡边境全面开放会继续推动买气，目前中国人买房数目，已超越疫情前2019年平均每季度288个的水平。        据市场人士透露，高档私宅最受外国买家欢迎。例如，里峇峇利一带的The Avenir和瑞雅嘉苑(Riviere)，外国人占比特别高，分别为26.6%和17.5%。        莱坊研究主管郑卫铭说，虽然额外买方印花税调高，但外籍买家可能被新加坡政治和经济稳定局势所吸引，把本地房地产视为安全投资。不过，他提醒，利率上升可能导致房地产交易在下来几个月放缓。

       上万的中国高净值人士(HNWI)正尝试迁移到其他国家，其中打算今年迁移新加坡的中国高净值人士估计超过500人，他们可能带到新加坡的财富估计至少有24亿美元(约33亿2100万新元)。 今年料有1万名高净值士人均带480万美元迁他国        伦敦投资移民咨询公司 Henley&Partners在回答《联合早报》的询问时说，今年全年中国估计有1万名高净值人士寻求机会迁移到其他国家。他们每人平均会带走大约480万美元，因此，高达480亿美元的财富，估计会流到中国以外的国家。        Henley&Partners说，在净流出的1万名高净值人士当中，约有4200人已经在今年1月到6月间迁移国外。        根据以往中国高净值人士的选择，他们迁移的首选国家是美国，其次是加拿大、澳大利亚、英国和新加坡。        Henley&Partners也说:“虽然我们不确定今年将迁移到新加坡的中国高净值人士的确切人数，但全年的人数应该会超过500人。”中国继续因移民而失去大量百万富翁。不过，今年净流失的1万名高净值人士仅相当于中国高净值人口总数的1%左右。        Henley&Partners说，在过去几年里，中国的总体财富增长一直在放缓，因此，近期高净值人士的外流可能比过去更显著。根据房地产经纪公司合登集团统计，本地豪华公寓第二季成交量环比激增64%，来自外国买家的询问也增加。TheNassim近期成功售出一个2000万元的四卧房单位，买家相信就是一名中国人。         另外在6月间，位于福康宁一带的康宁河湾(Canninghill Piers)也有来自中国的一名买家，一次过买下20个单位，全是三卧房和四卧房的大户型单位，总交易额估计超过8500万元。        这名买家还可能买多10个单位，使到总交易额超过1亿元。

       外国买家和组屋提升者需求推动本地非有地私宅转售价在6月环比上升1.2%，涨幅显著高于前一个月的0.2%。        根据新加坡国立大学房地产与城市研究院(IREUS)星期四(7月28日)公布的6月份房地产价格指数(NUS SRPI)预估数据，整体非有地私宅转售价格指数上升1.2%至170.4，跟一年前比较则上升7.5%;今年至今，该指数上升了3.4%。        合登集团高级研究主管李思德接受《联合早报》访问时说，由于6月份缺乏新项目推出，需求转向转售市场，继而支撑价格上涨。同时，政府组屋提升者也在转售市场寻求更负担得起的选择。        房地产分析师王伽胜认为，6月非有地私宅转售价显著高于5月，反映了买家对转售公寓的兴趣保持弹性。考虑到总偿债比率(TDSR)的收紧，转售公寓的价格更适合买家应对新政策。各区私宅转售价中，中央区私宅转售价格指数(不包括小型公寓)涨幅最大，环比上升1.7%。非中央区和小型公寓转售价则环比上扬0.9%和0.7%。        李思德指出，随着我国边境于4月份开放，外国买家继续在新加坡购买房地产。他举例说，华利世家(Wallich Residence)其中四个单位在6月份出售给外国买家。        王伽胜说:“买家仍对高端房地产保持选择性，倾向于为有独特设计的房地产和超级豪华公寓支付溢价。”展望下半年，王伽胜认为，新一轮房地产降温措施促使买家对价格更敏感，转售公寓料因此受益，相比之下，发展商的销售则可能面临需求减弱。        李思德也预期，买家寻求更负担得起的选择，转售公寓的需求会保持良好。不过，更高的利率或许会限制一些买家的预算，以致  房地产价格下半年的涨势放缓。        除了发布6月份预估数据， IREUS也调整了5月的数据。整体转售价格指数同预估一致，环比上升0.2%。中央区价格从原本预估的下跌1.0%减至下跌0.9%，非中央区价格则从预估上升1.0%减至0.9%，小型公寓转售价也从原本预估上升0.9%减至0.8%。

      裕廊集团星期四(7月28日)发布的2022年第二季工业房地产市场报告显示，从2020年第四季开始，租金和价格持续增长。租金增长加速，次季环比涨幅高于首季的1%，价格增长则放缓，次季涨幅低于首季的2.1%。        本地工业房地产价格和租金今年第二季环比双双上涨1.5%，涨势已维持七个季度。尽管市场供应陆续增加及宏观经济不确定，分析师认为需求依旧良好，价格和租金长期前景向好。        裕廊集团(JTC)星期四(7月28日)发布2022年第二季工业房地产市场报告显示，从2020年第四季开始，租金和价格持续增长。租金增长加速，次季环比涨幅高于首季的1%，价格增长则放缓，次季涨幅低于首季的2.1%。        与去年同期比较，工业房地产价格在今年次季上升5.2%，租金上涨3.4%。各类工业房地产中，租金涨幅最大的是多用户厂房和货仓，环比皆增长2.1%，同比各起3.7%和5.7%。        莱坊(KnightFrank)研究主管郑卫铭告诉《联合早报》，本地工业空间次季增长受到电子和精密工程业产值扩张的支持，以及全球对半导体和半导体设备的持续需求。“新元升值支撑仓储活动，缓解通货膨胀走高带来的成本上升，这支持对物流空间的需求，货仓的租用率从今年首季的90.3%升至次季的90.9%。” 工业空间租用率上扬0.2个百分点        高力国际(Colliers)新加坡研究主管何俐憋指出，食品业、第三方物流和电子行业对仓储空间的租赁需求依然强劲。宏观经济不确定因素一方面促使工业厂商分散据点和仓储来加强供应链，但也导致他们更谨慎扩张。        由于市场新增供应不足应付新需求，在多用户厂房和货仓领域推动下，本地工业空间的整体租用率环比上扬0.2个百分点至90%，不过同比率微跌0.2个百分点，这是因为之前延误的工程在最近几个季度陆续完工。        截至第二季末，本地工业空间总面积达5130万平方公尺。第二季增32万2000平方公尺，上半年共增65万5000平方公尺，创2017年以来最大半年增幅。        何俐慜认为这可能降低租用率，从现在至2025年预计每年新增120万平方公尺工业空间，意味供应可能赶上需求，导致租金和价格增速放缓。        约160万平方公尺新工业空间将在下半年竣工，单用户厂房占43%，多用户厂房占30%，其余27%为货仓和商业园。        长远来看，何俐慜认为，新加坡日益关注高价值制造业和生物医学领域，刺激工业空间需求，租金和价格今年全年涨幅料分别介于2%至4%和5%至7%。        仲量联行(JLL)新加坡研究与咨询部主管郑惠匀认为，虽然地缘政治持续紧张、宏观经济不确定因素和利率飙升可能在短期内削弱商业信心和租金增长，但她看好租户对工业空间需将保持坚挺，预计租金全年涨幅介于4%至5%，价格涨幅介于5%至6%。

       全球主要城市对优质住宅的需求飙升，但供应却受到限制，导致优质住宅过去半年的租金价值走高，资本价值也继续上升。其中新加坡和纽约上半年租金增长引领全球城市，超过8%。        根据第一太平戴维斯(Savills)最新的“世界城市指数”(Global CitiesIndex)报告，全球主要30个城市的优质住宅租金今年首六个月平均上扬3.1%，这主要是去年底主要城市的边境重新开放，许多人回返这些城市，强劲需求推动租金增长。        其中，纽约和新加坡租金增幅超过8%，引领全球主要城市。相比之下，香港、深圳和杭州等亚洲城市仍然面对冠病疫情相关挑战，首半年租金持平或下跌，表现较为疲弱。        第一太平戴维斯世界研究部董事托斯特文(PaulTostevin)和分析师帕尔克(LucyPalk)在报告中说:“随着2021年底国际边界重新开放，住宅供应短缺，许多人迁移到城市所带来的积压需求，继续推动主要城市的租金增长。此外，商务旅游复苏，更多家庭因远程办公而侧重居住环境，也是住宅租金增长的因素。”        就各城市表现而言，纽约和金增长达到历来最高水平，新加坡和伦敦的租金也完全收复了疫情以来的失地，是上半年租金增长最迅猛的三个城市。 本地住宅租金增长迅速  香港移民是一大因素        报告说:“新加坡住宅租金增长迅速，来自香港的移民是一大因素。根据新加坡旅游局今年首三个月数据，来自该地区人数按月出现双位数增长。”        另一方面，今年上半年这30个城市的住宅资本价值平均上扬2.4%，主要是混合工作模式将持续下去，促使更多人要求更大住宅空间，以及位于市区中心和交通便利的房产。        迈阿密再次占据资本价值增长最大的宝座，半年内取得12.5%增长。托斯特文和帕尔克表示，迈阿密较低税率和高质量生活，吸引美国其他地区的人搬迁到这里。其他排名靠前城市为洛杉矶、旧金山、迪拜和纽约等。       相比之下，亚太城市整体表现靠后。其中，新加坡资本价值增长2%左右，上海、悉尼和香港则下跌。 优质住宅价值增长料持续  下半年增幅将放慢        展望主要城市住宅市场未来走向，托斯特文和帕尔克说，通货膨胀和利率上升将对买家情绪产生负面影响，不过优质住宅的债务融资水平向来较低，而且从财富保值和资本增长角度来说，它依然是具吸引力的资产类别。他们说:“优质住宅资产价值增长会持续，但下半年增长会放慢，预计平均增长为2.2%，略低于上半年的2.4%。”        至于租金，他们认为，远程工作和会议模式或许会对长期租赁需求产生影响，但短期内，优质住宅供应不足，租金预料继续增长，特别是位于市区中心、具有较大面积的单位。

       根据橙易产业发布的第二季私宅市场报告，本地私宅租金今年第二季的增幅从前一季的4.2%升至6.7%，为2007年第四季以来最大。分析师认为，通货膨胀压力和利率上升可能促使房东调高租金，下半年租金预计进一步上涨，全年可增长介于13%至18%。        边境重开后，外籍专业人士对租房的需求激增，加上私宅项目工程延误促使更多本地人租房，我国私宅出租市场面对供不应求的情况，租金高居不下。        尽管如此，租金高涨预料无阻外籍人士前来本地工作，因为租金不是他们唯一的考量。        根据橙易产业(OrangeTee& Tie)发布的第二季私宅市场报告，本地私宅租金今年第二季的增幅从前一季的4.2%升至6.7%，为2007年第四季以来最大。橙易产业研究与咨询部总监孙燕清预测私宅租金全年可增长13%至15%，超越去年的9.9%。        博纳产业(Propnex)研究与内容主管黄秀莹接受《联合早报》访问时指出，来新加坡工作的外国人数回流，以及等待新房建好期间暂时租房等因素，支撑了市场对本地出租公寓的需求。 分析:预期租金再涨有租户签更长租约        孙燕清留意到，许多屋主近几个月调高了租金。“有越来越多租户延长租约至少两年，以锁定当前的租金，因为他们预期未来几个月的租金进一步上涨。”也有租户愿意签署更长的租约。        黄秀莹指出，一些共享居住空间(co-livingspace)业者也积极租下私宅单位，用作共享居住空间用途。再来就是一些外籍人士可能更愿意支付更高的租金，从而推高租金价格。        FinchleyRealty房地产经纪王仲安受访时说，外籍人士大部分都是专业人士，有更高的收人，所以负担得起更高的租金。至于那些负担能力较低的人士，他们也不介意搬到租金较低的郊区。        租金一般占外籍人士的收人约25%至三分之一。        王仲安说:“而且，目前市场上的出租单位供应有限，即使租金不断上涨，外籍人士也别无选择。”        房地产中介Singapore Expat PropertyExperts(SEPE)创办人威廉姆斯(PaulFWilliams)说:“几乎每个单位都很抢手，有些人在网上搜索招租信息，预约线上参观单位之后，就直接决定租下来了。供应不够，他们根本没有太多时间亲自看房。"        据PropertyGuru新加坡区域经理陈智群了解，租金上涨的城市不只是新加坡，伦敦、迪拜和曼哈顿的租金也在飙升。“租金并不是吸引人才来本地工作的唯一因素。其他因素可能还包括，教育、生活质量、就业前景和环境。”        英国住宅房地产出租平台 HomeLet的数据显示，伦敦今年5月份的平均月租为1832英镑，同比上涨15.7%。世邦魏理什(CBRE)的报告指出，迪拜去年7月到今年6月的平均租金上涨21.7%。        王仲安说，租金上涨是全球普遍现象。“香港外籍人士因政治因素以及封锁情况，选择前来新加坡寻求就业机会。新加坡的基础设施稳健，可为跨国公司提供支持。” 新加坡私宅租金前景或好过多数亚洲城市        花旗集团(Citigroup)今年2月宣布将股票部门的香港高层调往新加坡和其他市场。美国银行(Bank of America)和富国银行(WellsFargo)等跨国公司在检讨香港业务，计划将员工或营运迁移到新加坡。        孙燕清同样观察到，其他城市的租房需求也非常强劲。我国私宅租金的前景可能比多数亚洲城市好，租金和租赁需求预期进一步增加，因为我国经济复苏更快，经济活动重新开放的速度也比香港等其他地区还快。        由于租房市场供应吃紧，黄秀莹预计租金保持在高位，且有可能在下半年进一步上涨。另外，如果房东选择把成本增加转嫁给租户，那么通胀压力和利率上升可能会促使他们调高租金。        高纬环球(Cushman& Wakefield)研究部高级经理黄显洋上调私宅租金的预测，全年可望增长15%至18%。 至于明年，黄显洋认为，私宅租金的涨势到时可能会放缓，因为明年会有1万6978个私宅单位完工，高于10年平均的约1万2673个。

       通胀压力将在接下来几个月保持高涨，核心通胀率预计在今年第三季升至最高峰，在年底有所缓和。汽车和住宿费用也可能在这一年保持坚挺。此外，劳动力市场估计持续紧缩，工资涨幅继续强劲，商家可能把成本上升转嫁到消费物价上。        服务、食品和零售商品的价格，以及电费和煤气费涨势更强劲，新加坡6月份核心通货膨胀率达到4.4%，再创13年来新高。 分析师认为，如果通胀压力下来不见缓和，金管局可能在10月再度收紧货币政策，让新元加快升值。        新加坡金融管理局和贸工部星期一(7月25日)发布的联合文告显示，与5月份相比，不包括私人陆路交通和住宿费用的核心通胀率在6月上升0.8个百分点，达到4.4%，是2008年11月以来最高;整体通胀率在6月份上升1.1个百分点，达到6.7%，也是2008年9月以来的最高水平。        由于全国电力开放市场零售商的平均价格加速上升，6月的电费和煤气费增幅为20%，高于5月的19.9%。食品服务和非熟食价格的涨幅更大，带动食品通胀率从5月的4.5%增至5.4%。        此外，旅行费用、点到点交通服务以及飞机票价格的升幅更大，推动服务通胀率从2.6%增至3.4%。药品和保健品价格上涨，以及服饰和鞋子的价格涨势更快，把零售和其他商品的通胀率从 1.8%推高至3.1%。        汽车和油价上涨更强劲，则促使私人陆路交通的通胀率从5月的18.5%显著升至21.9%。住宿通胀率从4%升至4.2%，主要是因为房屋租金的涨幅扩大。        当局指出，通胀压力将在接下来几个月保持高涨，核心通胀率预计在今年第三季升至最高峰，在年底有所缓和。汽车和住宿费用也可能在这一年保持坚挺。另一方面，新加坡国内劳动力市场估计持续紧缩，工资涨幅继续强劲。由于消费者需求坚挺，商家可能把燃油、水电、进口投入品和人力的成本上升转嫁到消费物价上。        官方预测，今年全年核心通胀率介于3%至4%;整体通胀率介于5%至6%。金管局局长孟文能(RaviMenon)上周指出，核心通胀率会继续攀高，预计到今年底和明年缓解，但仍会高于2000年以来平均1.5%的水平。 整体通胀率或升至近7%         华侨银行经济师林秀心预期，整体通胀率下来几个月可能升到接近7%的水平，要到9月至10月才见顶。她说:“俄罗斯和乌克兰战争持续、国内和许多主要经济体劳动市场紧缩、区域需求复苏，加上主要商品市场供应的局限，意味着这场通胀风暴不太可能在短期内有所缓解。”        ING集团高级经济师尼古拉斯·马帕(Nicholas Mapa)指出，在消费者需求回升和商品价格激增的夹攻下，物价进一步被推高。如果核心通胀率下来无法回落至4%以下，金管局可能在10月再度收紧新元政策。        金管局在每年4月和10月发布货币政策声明。去年10月至今，当局已四次收紧货币政策，让新元加快升值，为超出预期的通胀降温，包括在本月中第二次于例常政策会议以外的时间点收紧新元政策。        大华银行高级经济师柳天成也认为金管局将在10月例常会议时再度收紧政策，不过在这之前采取行动的可能性不大，除非7月的通胀数据出现极度加速的情况。        柳天成把全年核心通胀率预测从4%上调至4.2%，高于官方预测范围;整体通胀率预测则从5%上调至6%。

分析师预计，目前整体市场的未售私宅单位仅剩1万6000个，即使新地段出售，也需要一段时间才能为市场增加供应，新大众化私宅价格接下来几个月会上升5%。        建筑成本上扬、未售出单位减少，加上AMOResidence热销立下新标杆，分析师预期，2000元平均尺价是大众化新私宅接下来的新常态。        合登集团研究部提供给《联合早报》的数据显示，中央区以外(OCR)今年第二季推出的大众化私宅项目每平方英尺中位价格为1779元，比第一季的1707元高出4.2%，和去年第二季的1607元比则上扬10.7%。        第三季率先登场的宏茂桥1道大众化私宅AMOResidence上星期六(7月23日)一开盘就售出98%，372个单位卖剩七个。发展商并未透露成交价格信息，不过据消息人士透露，平均售价为每平方英尺2100元，而且开盘前一天便已售出68个单位。        博纳产业研究与内容主管黄秀莹认为，AMOResidence作为中央区以外今年来首个大型项目。更是宏茂桥一带八年来首个新私宅，“先发效应”推助了它的热销。        黄秀莹透露，项目的两卧房和四卧房单位已售完。“根据我们的销售团队反馈，买家多数是30多到40多岁的新加坡人，许多是买来自住。”        市场人士把AMOResidence的售价视为新的市场标杆，黄秀莹预测，接下来开盘的大众私宅项目的售价会在2000元左右。“买家对AMOResidence的热烈反应和强劲的住户需求，将加强其他新大众化私宅项目的信心，当中包括雅诗轩(The Arden)、曲水伦庭(Lentor Modern)和SkyEden@Bedok。”        合登集团高级研究主管李思德也认为2000元尺价会是新大众化私宅的新常态，价格持续攀高的原因包括建筑成本上升和未售单位减少。“目前的建筑成本比冠病疫情前高出至少30%，整体房价也不断上升，发展商压缩利润以确保售价能吸引买家。大众化私宅平均尺价达到2000元，相信会成为新常态。”        李思德预计，目前整体市场的未售私宅单位仅剩1万6000个，即使新地段出售。也需要一段时间才能为市场增加供应，新大众化私宅价格接下来几个月会上升5%。 业者预计屋主买家承受得起利率涨幅        新私宅价格持续上扬，引起房地产市场是否过热以及买家是否负担得起的讨论。        橙易产业研究与咨询部总监孙燕清受访时指出，卖方印花税促使具有投机性质的楼花转售(subsale)活动不多，投机情况不严重，整体私宅市场稳定。“可是一些住宅类别如转售组屋和组屋租赁市场较为火热，必须密切留意。”        孙燕清指出，目前屋主还是有能力支付房贷，这是因为用来计算总偿债率(Total Debl ServicingRatio，TDSR)的3.5%利率较实际房贷利率高，仍有缓冲空间。若实际利率接近3.5%，现有的TDSR条例可能收紧，会对市场造成多大影响则要视调整幅度而定。        黄秀莹认为，用来计算房贷的利率下来可能上调到4.5%至5%，以确保屋主在房贷方面保持谨慎。“总的来说，我们认为，本地家庭收支情况依然良好，我们预计许多屋主和买家能承受得起利率涨幅。

       全球旅游业，历经两年多的疫情后逐步复苏，新加坡人仍持有全球最好用的护照之一，仅次于日本。        根据伦敦顾问公司Henley& Partners今年第三季的亨氏护照指数(HenleyPassportIndex)，新加坡护照可免签证或通过落地签证入境的国家和地区维持在192个，与韩国护照并列第二。日本护照则以193的免签指数，蝉联首位。 俄罗斯仅排名第50        新加坡的护照威力过去几年一直在第一和第二位徘徊，2018年攀升到第二位后，于2019年和2021年与日本共享榜首的殊荣，2020年则退居第二位。引发乌克兰战争的俄罗斯则排名第50。        Henley&Partners在文告中说，虽然俄罗斯护照的免签指数为119，但由于俄罗斯人民面对多个国家的制裁、旅行禁令和空域关闭，俄罗斯护照持有者比以往任何时候都更与世界隔绝。     “俄罗斯公民实际上被禁止到多数发达国家旅行，伊斯坦布尔和迪拜是明显的例外，因此成为焦点。”        亨氏护照指数是根据国际航空运输协会(IATA)提供独家资料，对全球各个国家和地区的护照优势进行排名。德国和西班牙的免签指数为190，并列第三;芬兰、意大利和卢森堡则以189并列第四。        值得注意的是，亨氏护照指数上的10大国家，也在全球和平指数(GlobalPeaceIndex)中名列前10。全球和平指数由总部在悉尼的澳大利亚智库经济与和平研究所发布。