阿占访谈

第五位嘉宾介绍

小白（白进坤 Ronald Bai）,现任新加坡上市房地产经纪公司ERA高级执行董事。小白22岁即2007年进入新加坡房地产市场，5年后也就是27岁积累收获第一个百万新币。创业经历共2次，目前担任地产经纪公司和金融公司创始人和股东之一。过去13年，共经历了3次新加坡房地产周期，积累了各个时期房产销售经验并对不同时期的房产销售作出了不同的应对策略。曾经在包括新加坡在内的3个国家投资，目前拥有多处房地产。所投资的房地产，总价值增加了数倍。目前是新加坡地产市场上，成交豪宅交易数量最高的经纪人之一（累计超过3000笔豪宅交易数量）。

小白的座右铭：“拥有什么并无太大意义，重要的是成长的过程，这包括成功的喜悦和失败的痛苦。希望我对新加坡房产行业的认知，能够帮到更多的买房人买到心仪的房产。”

工作业绩和获奖经历：

• 2019 ERA top 50 Achievers 2019年ERA销售前50名
• 2018 ERA top 50 Achievers 2018年ERA销售前50名
• 2017 ERA top 50 Achievers 2017年ERA销售前50名
• 2016 ERA top 50 Achievers 2016年ERA销售前50名
• 2015 ERA top 50 Achievers 2015年ERA销售前50名
• 2014 ERA top 200 Achievers 2014年ERA销售前200名
• 2012 ERA Top 20 Achievers 2012年ERA销售前20名
• 2011 ERA Top 100 Achievers 2011年ERA销售前100名
• 2011 ERA Top Transactor(Feb) 2011年ERA第一交易人
• 2009 ERA Top 200 Achievers 2009年ERA销售前200名
• 2008 ERA Top 300 Achievers 2008年ERA销售前300名

阿占：2020年9月，私人住宅的市场表现如何？是否有新项目预售？

小白：这个周末，又有两个新项目正式开卖，数量约有300个。感觉开发商的项目之间竞争的越来越白热化了。一些位置好的项目（位于沈氏通道Penrose)，我们经纪人已经收到超过200张支票，销售表现肯定会不错。

数据上看，截止本月的20号，新公寓的单位共有600个进行销售，平均每周就要卖出200个。9月份如果继续攀升的话，很有可能创造出12个月以来的高点。URA的数据显示，近4个月（6-9月期间）新加坡新住宅项目环比都有所增加，其中8月份的销售量达到1256个单位，环比增长16.3%。8-9月份的项目，每平方尺的价格在1500-2000新币左右，价格并不便宜，可见购房者的热情非常高。哈哈，我们也是忙的不亦乐乎。

（图片来源：百度）

阿占：我们知道小白一直以来是新加坡ERA公司的销售TOP 10，也为客户办理过几宗房产的遗产继承，近几年新加坡人口出生率处于较低水平，仅有1.14，当地的年迈长者比例也越来越大。我也听说很多客户的房子没有办法按照流程继承给自己年迈的父母或者长辈用于养老，你可以谈谈你的见闻以及对专业人士对于订立遗嘱方面的建议吗？

小白：据了解，根据法律界人士估计，在新加坡，有立遗嘱的国人比例介于15%-20%。立遗嘱的单身人士会考虑到父母，但我认为，对于多数上有老下有小的夹心层人士，往往只考虑到配偶和孩子，而忽视了家中的父母和长辈。下面从《联合早报》上，我援引一些内容进行解释：

一、先谈谈不留遗嘱给父母的后患

遗产规划师郑光荣提到，现在人均寿命越来越长，比孩子要长命的本国父母越来越多。同时，立遗嘱的时候，除了自己的父母考虑以外，还应该考虑到关系亲密的家中长者。

如果没有立遗嘱或者订立遗嘱时并未把父母或者关系亲密的老人考虑在内，有可能出现以下一些争议：

1. 年迈父母无法继承任何遗产：因为已婚有孩子的情况下，在未订立遗嘱的情况下，遗产由配偶50%和孩子们平分剩余的50%。
2. “上有老下有小”的夹心层人士没制定授权书的情况下，或者委托的被授权人与父母关系较差，父母可能无法及时获得并享受福利。
3. 年迈父母可能不善于理财，按照《无遗嘱继承法》继承遗产时后，继承的遗产很快被亲友或者陌生人骗取。
4. 死者没有规划好财产，过世后配偶经济负担重，无法照顾父母。

二、无遗嘱的情况下，财产分配情况
律师姚婷婷做了更详尽的解释，只有在死者单身或者离婚且没有子女的情况下，死者的遗产才会全额留给父母。
具体根据《无遗嘱继承法》，遗产不分配给父母的情况有以下三种

1. 死者离婚但有孩子：遗产被所有孩子平分。但离异配偶拥有优先成为孩子监护人的权利，并以信托人的身份，帮助孩子保管遗产。而死者的父母未必自动成为孩子的监护人。
2. 女死者有婚生孩子和私生子：财产和婚生子女将归离异配偶所有。
3. 单身人士过世，父母当中有人失智：死者生前有立遗嘱，委托有心智能力的一方父母成为失智一方的信托人，在他/她过世后，可由有心智能力的一方为失智的一方处理他应继承的那部分遗产，这样不会耽搁遗产分配的过程。否则，死者有心智能力的一方父母先得申请成为代理人后，才能办理遗产继承和分配事宜。
4. 如何确保死者父母的权益
   给父母留遗嘱也存在一定风险，尤其是对于兄弟姐妹关系疏远的家庭而言，如果父母也去世，又不能用完死者的全部财产，死者剩余遗产的分配权归属于其关系并不好的兄弟姐妹。
   如何订立遗嘱又能保障父母的权益，又能保障自己的权益？遗产规划师提出的解决方法如下：

1. 立遗嘱人可考虑留流动资金给父母：这样，父母就有流动自己支付医疗开销等。
2. 在制定永久授权书时，可以指示被授权人代为发放款项给父母使用。
3. 立遗嘱人可以考虑终身信托给父母: 让父母成为终身受益人，例如让他们住在立遗嘱人购置的房子里或者收取所遗留房产的租金（小白进一步解释：“我在实际房产买卖交易过程中就遇到过这类情况，幸亏死者生前立了遗嘱，解决了父母养老的问题，将自己从我这里购置的房产的租金作为父母的退休金”）。
4. 为了防止遗嘱受益人过世，可以在订立遗嘱的时候，加入附加条文，注明其中的受益人如果过世，可把相关遗产转给其他受益人。这样立遗嘱人可以确保自己的遗产在受益人过世后，最终不会归入父母的遗产，被关系不和的其他兄弟姐妹分配。
5. 总之，我作为房产经纪人，在现在大环境出现太多不确定的事件的情况下，也经历过白发人送黑发人的场面。所以我善意的提醒我的购置房屋的业主，尤其是那些名下有多处固定房产的业主及早订立遗嘱，规划好自己的财务，兼顾父母的感受和权益，给他们晚年生活从法律上带来经济保障。

（图片来源：百度）