阿占访谈

第五位嘉宾介绍

小白（白进坤 Ronald Bai），1985年出生，现任新加坡上市房地产经纪公司ERA高级执行董事。小白22岁即2007年进入新加坡房地产市场，5年后也就是27岁积累收获第一个百万新币。创业经历共2次，目前担任地产经纪公司和金融公司创始人和股东之一。过去13年，共经历了3次新加坡房地产周期，积累了各个时期房产销售经验并对不同时期的房产销售作出了不同的应对策略。曾经在包括新加坡在内的3个国家投资，目前拥有多处房地产。所投资的房地产，总价值增加了数倍。目前是新加坡地产市场上，成交豪宅交易数量最高的经纪人之一（累计超过3000笔豪宅交易数量）。小白的座右铭：“拥有什么并无太大意义，重要的是成长的过程，这包括成功的喜悦和失败的痛苦。希望我对新加坡房产行业的认知，能够帮到更多的买房人买到心仪的房产。”

工作业绩和获奖经历：

2019 ERA top 50 Achievers 2019年ERA销售前50名

2018 ERA top 50 Achievers 2018年ERA销售前50名

2017 ERA top 50 Achievers 2017年ERA销售前50名

2016 ERA top 50 Achievers 2016年ERA销售前50名

2015 ERA top 50 Achievers 2015年ERA销售前50名

2014 ERA top 200 Achievers 2014年ERA销售前200名

2012 ERA Top 20 Achievers 2012年ERA销售前20名

2011 ERA Top 100 Achievers 2011年ERA销售前100名

2011 ERA Top Transactor(Feb) 2011年ERA第一交易人

2009 ERA Top 200 Achievers 2009年ERA销售前200名

2008 ERA Top 300 Achievers 2008年ERA销售前300名

阿占：新的一年开始了，小白总结一下2021年新加坡地产租赁市场的情况吧？

小白：

转眼又到了新的一年，我们在冠病疫情下又经历了一年的起起伏伏。回顾去年，新加坡私人住宅销售市场相对稳定，但租赁市场的表现比2020年要好很多。下面我就重点谈一下租赁市场的未来预期和目前的表现。

（一）住宅类地产

业内人士普遍认为，政府去年12月中旬推出的新一轮降温措施，可能会促使人们购买下一套房产之前，先卖掉手上房产选择租房，以免支付额外买家印花税（PR第二套从15%提高到25%，新加坡公民第二套从12%-17%）。这在一定程度上推动了租赁市场的需求。此外，边境管制预料继续放宽，以及建筑工程延误导致新房交房时间延后等因素可能进一步带动租赁市场的发展。

SRX和房地产网站99.CO昨天发布非有地私宅2021年12月份的预估数据，大众化私宅的中央区以外OCR租金环比上扬1.7%，涨幅最多。高档私宅的核心中央区CCR和中档私宅的其他中央区RCR的租金分别上涨0.6%和0.9%。相比较2019年同期，CCR和OCR的租金分别上涨11.6%和12.3%，而RCR的租金则上涨10.1%。平均到每个区域，2021年私宅租金的涨幅扭转了2020年租金持平的情况，也显著高于2019年同比涨幅的4%，以及2018年同比0.4%的涨幅。2021年全年与2020年相比租金上涨了11.4%。不过，相比2013年1月租赁市场的最高峰，2021年12月的私宅租金涨幅降低了6.7%。

我们地产界从业人员普遍认为，对于新一轮楼市的降温措施，不仅不会让租赁市场降温，反而能够提高租房市场的需求。例如，调高第二套及以上的买方印花税，可以促使拥房者先卖掉手上的房产才去买下一套。如果买的是新建房屋，买家必须在等待新房建成的期间去租房。

随着政府推行与病毒共存的政策从而打开更多的疫苗接种者旅游通道VTL,前来新加坡定居的外国人会增加，预计可以带动租赁市场的需求。从数量上看，2021年12月一共有4512个单位出租，环比减少了1%，同比减少了4.4%。

2021年全年总出租量比2020年全年高出6.8%，总共58613个单位出租。最受租户欢迎的仍然是位于中央区以外的大众化私宅，出租单位的数量占总共单位的数量接近40%，其次是中档私宅31%和高档私宅29%。这个规律也说明了出租市场更青睐性价比高的稍微偏远一点的住宅。

长期看，受到购买第二套房产税金提高的影响、政府逐渐打开国门以吸引更多外国专业人士，未来租金估计会上升5%-8%。从供求角度看，受到建筑工程延期（外劳因为疫情暂缓进入新加坡工作）的拖累，可供出租的房屋数量变得有限，但需求却比以往增加。租金可能会在2022年比2021年上涨8%-11%。

（二）工业地产

2020年爆发的疫情，很大程度上改变了企业的经济活动性质，令更多的企业更加依赖新兴科技和互联网办公技术，也刺激了本地工业空间的租赁和交易需求。

究其原因，包括以下几点：

1、 2021年制造业引领了新加坡经济复苏（2021年全GDP增幅7.2%，其中制造业扩张12.8%），包括精密工程、生物科技和电子行业产出增加，新加坡工业房地产的投资活动也在迅速增加，工业地产的租金上涨了3%-5%；

2、 中小企业逐步扩大，许多中小企业主都会选择负担的起的低于1000万新币价值的小型工业地产进行买卖和租赁交易。

3、 物流仓库和高规格的工业地产和商业园等新经济资产的投资活动保持稳定，并会在短期内推动工业地产的潜在价格增长。

4、 2021年12月中旬推出的地产降温措施，对于工业房地产，政府并没有增加额外买方印花税，虽然购买需要以企业或者机构的方式作为主体并且需要支付消费税，但总体上低税率高租金使得工业地产更受到投资者的青睐。